土地供应模式浅析

弥晓丽

【摘 要】本文就我国土地供应模式特征，实践管理中存在的问题展开探讨，并制定了科学有效的管理策略。对提升土地供应管理水平，优化工作模式，提升效益水平，有重要的实践意义。

【关键词】土地供应；模式；管理

1.土地供应模式特征

我国土地供应模式相对复杂，其包含多重利益关系，并承担重要作用。通常包括规划管理、需求分析、计划制定、征用模式、储备收购管理、市场机制以及调控管理模式等。规划管理需依据政府发展建设标准，土地资源水平、应用土地状况等，进行协调管控，进行土地应用的科学规划制定并完善供应模式。计划制定则主要在充分的研究评估基础上编制科学的发展规划。土地增量供应进行有效的土地征用，并作出合理补偿。该模式需要做好政府、各组织机构与农民等利益关系的调节。收购储备管理将征用、收购以及置换土地进行全面储备，进而达到垄断与资产经营的发展目标。基于市场经济发展原理，市场管理模式可实现土地资源的合理调配，提升其核心应用价值与效率。在一级市场，主体应用招标、拍卖挂牌模式实现资源配置。而二级市场，则将由一级市场获取相关应用期限的土地资源通过租赁、转让方式，实现应用权位于主体中的流动，进而利用合理的配置提升实践效率水平。当资源配置无法发挥良好的效用价值，出现失灵问题时，政府单位应作出宏观调控，采用行政、法律以及经济手段，履行合理有效的调控模式，通常包括直接以及间接调控模式两类。

2.土地供应模式包含的相关问题

当前，我国土地供应管理模式由于深受计划经济体制的深远影响，因此在实践工作中始终包含一些弊端问题。首要问题在于供应量存在失控状况，一些地方政府相关管理规划的制定存在一定滞后性，管控力度需进一步提升，因此令供应模式缺乏时段以及空间性，总量则欠缺规范限制标准。土地资源较为稀缺，尤其是农用地，当转变成建设用地则较难再进行农用。为此应有效的降低城市用地增量供应，扩充其存量。然而，由于建设用地没有实现全面的市场化配置，导致应用结构存在一定不合理性，应用效率不高，且存在闲置问题。同时，由于一些发达区域土地供应相对紧张，令存量用地的盘活成为应对供需矛盾的首选方式。加之土地政策不全面，进而对市场预期形成一定影响。进行存量盘活需实施增量供应的管控，同时需健全市场管理与应用体制，提升存量供应。当前土地紧缩政策主体应对增量供应较多且低效应用问题。怎样确保增量以及存量资源的规范供应，提升管理政策可靠性，则应是供应管理规划工作应进一步应对的重要问题。

土地供应管理模式中还存在操作不透明进而引发的违规与腐败行为，将对土地市场发展形成负面影响。虽然，土地经营借助市场竞争完成出让，然而仍旧包含不规范行为，对市场运行模式将形成显著的作用。

近年来，我国主体运行市场配置土地管理模式，令其发展水平显著提升。然而由整体层面来讲，土地管理市场化水平仍旧不高。由于土地资源供应、转让以及出让没有形成真正的规范化与合理化，令市场建设仍旧处在初级发展阶段，对整体系统的创建形成了一定制约影响。而行政划拨以及协议出让模式，则令市场呈现出不透明竞争的问题，令其管控难度显著提升。

低价土地的供应，还将令房地产建设单位呈快速发展趋势，开发商品房总量将大于购买能力，进而令社会资金形成了不良沉淀问题。

3.优化土地供应模式科学策略

3.1强化源头管控，规范增量用地管理

为优化土地供应，全面促进安全用地与可持续发展，应强化源头管控，落实耕地保护措施，完善农田设施建设。同时，应做好农用地的规范征用调控，创新制度改革，优化土地产权模式，预防过分发展房地产，对农民利益造成不良损害。应抑制农用土地大面积向城市用地转变。同时，应提升用地转换门槛，有效节约土地资源应用。应切实履行招标管理、挂牌拍卖等模式，做好登记把关，杜绝非法转化行为。

3.2创建收购储备管理体制，优化供应模式

为实现一级市场的垄断，应创建收购储备以及基金管理体制，有效更新供应管理模式，转变直接供应为政府部门主导管理的统筹收购管理、全面开发与储备，合理出让的供应管理模式，进而实现对土地资源的集中调节管控。该模式特征在于土地收购以及出让环节分开履行，政府则发挥了主导管理作用。可借助征收、购置、收购、转换等模式，令出让土地控制在政府供应的有效范围之内。这样一来，土地流入市场环节受到全面监督管控，将对其市场调节极为有利。同时，将有效更新直接令土地资源流入市场的模式。经过储备以及开发，将土地资源推入市场，对规模化建设配套、综合开发应用极为有利。同时，对土地出让，资产增值、明确产权关系形成了积极影响。

3.3创建土地供应资讯发布模式，完善市场管理

创建土地供应资讯发布管理体制，是适应市场需求，提升土地资源应用效益的重要方式。应实现供应信息的有效公开，营造公平、公开的竞争服务环境。土地管理单位应令供给总量、市场交易、预测管理以及政府供地资料目录等资讯面向社会公开发布。杜绝暗箱操作、违规运行行为。应事先多方有效配合，做到廉政高效，统一认识，提升人性化服务意识，完善责任管理机制建设，制定科学管控策略，明确岗位职责，方能确保土地供应管理的优质、科学。

发展改革阶段中，应促进供应市场管理模式的健全完善，创设储备管理机制。针对城市商品房施工建设用地，应丰富供应模式，在储备资源基础上，应为公用设施配设定量用地。同时，应实现商业储备同公益储备模式的良好结合，进而为建设廉租房、经济适用房、公租房供应良好的土地资源，符合市场综合需求。针对炒房、房价快速增长以及虚高问题，则应加快履行税务征收管理模式。目前，上海、北京等地已出台了相关实施细则，对炒卖行为形成了良好的抑制作用。可有效的推进产业结构的合理调控，为城市土地资源应用开创公平、透明的发展环境，并全面保障公众利益，杜绝土地资源的浪费，完善市场管理模式，提升综合发展水平。

4.结语

总之，针对我国土地供应模式特征，实践工作中存在的问题，我们只有制定科学有效的应对策略，强化政府管控调节，实现土地资源的节约、高效、优质管理，方能优化供应模式，杜绝违规操作行为，抑制房价虚高问题，保障大众利益，实现可持续的全面发展。

【参考文献】

[1]张俊梅，许暤，陈亚恒，霍习良，王淑花.土地供应模式与土地利用效果[J].中国农学通报，2007（9）.

[2]国土资源部下调20地区土地供应计划[J].资源与人居环境，2012（9）.