谈安置房建设中的质量及造价控制问题

吕蕙芳 王 艳

(1.镇江市公共住房投资建设有限公司，江苏镇江 212000;2.镇江市土木建设监理有限责任公司，江苏镇江 212000)

0 引言

随着社会的发展，拆迁量的加大，保障房和安置建设规模越来越大，笔者自2006年以来先后参与建设了富润华庭、凤凰家园、象山花园、如意江南、金山水城等总计约200万m2的安置房项目，目前安置建设呈现单体体量大、楼层高(33层)、大地库、配套全、质量要求高等要求。现就安置房建设、质量、造价控制等方面的问题作如下探讨。

1 设计阶段的造价控制

设计阶段是造价控制的关键阶段，首先是户型的确定，应结合拆迁协议与住户确定的户型要求进行设计，对于高层住宅公摊面积过大，套内面积过小要进行妥善处理，做到满足回迁户的房间数的基本要求，建设尽量采用入户花园、不封闭景观阳台，尽可能合理控制公摊面积，减少关于高层公摊面积过大的矛盾。对于同套型注意开间面积一致性，对采光间距、门面等影响的套型变化及时调整设计和安置房户型，减少和防止安置矛盾发生后造价的增加。

其次，本着减少浪费的原则，审图完成后减少大量二次装饰、大量要更改的作品，对干湿分离的隔墙，审图功能面积需要的半砖墙及轻质墙、灶台内涂料均进行取消，部分安置时进行现金补偿或实体实施由回迁户自选，既有效地节约社会资源，减少施工程序又给回迁户带来了实惠。

再次，由于承包费数额较大，对回迁小区要考虑分区交付，按施工工期合理分期交付，在设计时，系统设计消防监控、道路排水、供水、供气、供电等确保交付时候验收合格安全使用。

最后，设计中要多方面避免安置后维保投诉问题的出现，增加后期造价的投入。要求在设计中采取相应措施，予以避免。如对于出入口设置雨篷，并在地面入口处设计找坡，防止斜风雨打入，对于－2层独立车库，由于潮湿空气下沉引起潮湿的问题，在设计中采用单独通风井，透风墙和地面排水沟予以解决，对于半地下外墙、带地漏阳台、空调板等设计采取防水措施，严防渗漏，对于屋面防水要求设计中明确防水层在保温层下，以防止切缝对防水层破坏，对于楼梯门厅为防止回填土下沉要求设计采用结构一体化设计，对于车库入口审查排水沟的设置以及出水口的设置，并设置鲫鱼背防止路面水流入截水沟等等。通过在设计以及会审时及时与设计师提出相应的问题，及时采取设计措施，有效避免了投诉的发生和后期造价的增加。

2 施工阶段的质量控制

我们对安置房工程质量的控制采取督促承包单位按合同、规范、图纸要求施工的原则。

两个重点:1)重要的分部分项工程(包括地基工程、主体结构、装饰工程)，重要的分项工程(包括钢筋、混凝土、防水、避雷及接地装置);2)关键部位:墙体砌筑、梁柱节点、箍筋加密区、钢筋焊接、混凝土浇筑、厨卫间、屋面及窗台防渗，各细部节点处理等。

三个阶段:1)施工准备阶段，审查施工单位配备人力、材料、机械设备是否合理，审查拟定施工方案、技术、质量保证措施是否合乎要求。2)施工阶段，检查施工单位工艺是否按规范和经审批的方案进行。3)成品验收阶段，通过检测和验评该分项或分部已完工程是否达到规范要求的标准和误差允许范围。

四个手段:1)检查，施工过程中对重点的项目和部位实施必要检查。2)测量，对完成的工程几何尺寸实测验收。3)试验，对各种材料要求监理人员随机抽样试验。4)指令性文件，承包单位和监理工程师的工作往来，以文字为准。我们通过书面指令和文字对施工单位进行质量和造价控制。另外我们对照建筑规范强制性标准规定的内容，督促施工单位严格执行。

除了现场实体控制外，我们定期召开工程例会，组织相关单位对上阶段总结，对以后工作精心计划，使参建各方处在不断学习和自我完善的氛围中，有利于工程质量控制的良性循环。减少质量的投诉，后期维修成本的增加。

3 结语

通过我们对设计、施工阶段的质量、造价的控制，使安置房建设能够符合各级领导和广大回迁户的要求，同时使成本控制在较低的水平，取得一定的社会经济效益。