西宁市经济适用房调查研究

陈 玲

（青海民族大学法学院 青海西宁 810000）

西宁市经济适用房调查研究

陈 玲

（青海民族大学法学院 青海西宁 810000）

2005年，西宁市首批经济适用房开始建设，2008年正式交付使用。之后的几年中，青海省政府对经济适用房的问题愈加重视，最近一期的工程总面积达到240000平方米。对西宁市经济适用房展开研究，发现问题，找出对策，有助于更好地解决西宁市中低收入家庭的住房问题。

经济适用房；监督管理；法律法规

一、调研基本情况

(一)调研背景与目的

西宁市房价自2005年开始快速增长，人们的住房需求和房屋价格过高的矛盾日益突出。为了解决城市低收入困难家庭的购房需求，西宁市响应国家有关经济适用房的政策和号召开始建设经济适用房，但由于种种原因，直到2008年底，西宁市首批经济适用房才正式交付使用。

本项目意在研究西宁经济适用房存在的以下问题：1.西宁市经济适用住房法律法规不够完善；2.西宁市经济适用房制度与市场机制相脱节；3.西宁市经济适用住房建设金融体系不健全；4.西宁市经济适用住房的监督管理存在漏洞。并通过研究这些问题，寻求西宁市经济适用房的发展方向。

(二)调研对象与方式

1.调研对象

本次调研对象为西宁市城东区已享受经济适用住房政策的家庭。

本次访谈对象为西宁市城东区住房保障工作人员。

2.调研方式

分别采用座谈、家庭走访和问卷调查三种形式。对西宁市城东区的工作人员进行了2次专题座谈。

(三)问卷调查情况

对西宁市城东区已享受家庭进行了5%的抽样问卷调查，收回有效问卷50份。

通过调研，不仅基本了解了经济适用住房的实施政策和发展现状，也了解到该政策推进过程中的一些难点和热点。

二、针对试点区经济适用住房已享受家庭的调研

(一)试点区政策实施的基本情况

西宁市首批经济适用房才正式交付使用。 通过试点，共有1000户家庭享受到经济适用住房政策。我们对城东区试点家庭进行了抽样调查和访谈，该区试点的主要情况如下：

1.试点工作总体平稳有序

试点总体比较平稳，群众比较认可和接受，工作做到了规范有序，客观公正。调查中我们发现经济适用住房制度的有效实施，不仅是上层制度设计比较合理，更离不开基层工作人员的认真、细致、耐心的工作，基层工作人员往往需要根据一家一户的具体情况，将政策规范、公正的落实。

2.经济适用住房政策得到社会认可

走访的经济适用住房享受家庭中，一致都反映通过经济适用住房解决了住房问题，同时解决了生活中婚姻、就学、养老等许多实际困难，甚至家庭矛盾。虽然有许多人因准入条件较高而未能享

图：2012年西宁市经济适用房价格与家庭可支配收入比

由此表可以看出，中等收入家庭房价收入比达到8：1，高收入家庭也达到了4：1，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。显然，西宁市经济适用房的定价过高了。受，但都表达了对这一制度的认可，认为相对其他住房保障政策，这是一个很适合西宁实际的政策。

(二)试点家庭面临的主要困难

1.西宁市经济适用住房的法律规定尚不完善

在经济适用房的规划和建设方面，青海省尚未制定相关法律。纵观全国各地，北京市、上海市、天津市、江苏省、甘肃省、山东省、广东省、浙江省、重庆市等地区都已在经济适用房规划和建设方面形成了系统的法律规定。西宁市目前处于不断发展的过程中，社会保障工作也应跟上经济发展的脚步。经济适用房制度作为社会保障的重要部分，政府应予以重视，制定相关法规。

2.西宁市经济适用房制度与市场机制相脱节

西宁市政府在经济适用房的价格管理方面，做的不是很到位。在调研中发现，经济适用房的价格定位存在不合理之处。经济适用房作为保障性住房的一种，应坚持保本微利的原则，做到惠及于民。同时，要在价格上体现出与商品房的差别，并且这种差别要明显。西宁市的经济适用房在定价上，与商品房相比，优势不大。

3.西宁市经济适用住房建设金融体系不健全

图：2010-2011年西宁市经济适用房建设投资额与商品房投资额对比

从图中可以看出，西宁市商品房建设增长迅猛，但经济适用房建设较缓慢，并且与商品房的建设投资比越拉越大。经过调研发现，这与经济适用房开发建设时期以及居民购买时期的金融政策有很大关系。

2007年11月19日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知中，第九条规定：“购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。”但是在调研过程中发现，事实并非如此。

由于经济适用住房面向中低收入家庭，多数商业银行不愿意进行信贷支持，许多商业银行仅在接受了咨询，并没有开展实质的房贷，最后仅建设银行等少数银行给予了支持。

4.西宁市经济适用房的监督管理存在漏洞

以监督管理的对象划分，经济适用住房的监督管理主要分为：对开发建设经济适用住房的单位的监督管理；对购房者申请家庭的监督管理。在调研中发现，西宁市经济适用住房在这两个方面都存在或多或少的问题。

三、主要结论与政策建议

(一)完善西宁市经济适用住房的法律法规

制定《西宁市经济适用住房管理办法》，其主要内容应该包括：一要规范经济适用住房职能机构的设置、职能、责任和工作程序，政府、企业、个人等主体之间的权利和义务。二要明确经济适用住房的种类及相应的对象、住房标准、保障水平、保障资金来源、专门管理机构的建立和权限、监督管理、对骗取经济适用住房的罚则等。三要明确政府对经济适用住房政策的支持，包括土地供应、税费、金融政策等。

(二)合理定位西宁市经济适用住房的价格

按照文件规定，经济适用住房价格以保本微利为原则，实行政府指导价，价格应当在项目开工之前确定，其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限；同时政府应积极引导开发商通过招投标的方式开发建设经济适用住房，有效降低经济适用住房的价格，从而使中低收入家庭能够享受政府的优惠政策。具体而言，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

(三)相关金融支持方面的政策建议

1.出台政策鼓励商业银行支持经济适用住房家庭

目前我国商业银行住房信贷支持对象主要是市场化商品住房购买者，缺乏对中低收入家庭金融支持产品和政策。在国外，政策对向中低收入家庭发放的信贷都有相关的政策优惠，包括政府对银行贷款担保，进行利息补贴，采取相应税收优惠等。我国也应出台相应的政策，以鼓励商业银行将信贷发放给经济适用住房家庭，降低商业银行面临的风险。

2.创新金融工具支持中低收入家庭

可研究面向中低收入家庭住房需求方的金额支持政策，中低收入家庭的住房困难主要表现在长期或中短期的住房支付能力不足，对长期的住房支付能力不足更多的依赖于政府的补贴，但需辅之金额政策支持，对中短期的住房支付能力不足，则主要应依靠金融支持，并辅之于政府补贴。针对不同的经济适用住房类型，可设计购房金融扶持政策、租房金融支持政策、先租后售的金融支持政策等。

3.完善西宁市经济适用住房的监督管理

(1)确保项目合法开发、建设

确保开发、建设的经济适用住房项目符合城市总体规划，履行合法审批程序，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理布局、配套建设。确保项目符合经济适用住房的建筑总面积、单套建筑面积、套数、套型比例符合法律规定，经济适用住房的规划设计和建设必须符合节能环保型建筑的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，确保经济适用住房工程质量和房屋性能符合国家标准。

(2)对国家机关工作人员的监督管理

主要是防止国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理中可能出现的滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为，对于国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

[1]周运清,著.中国城镇居民住房居住质量[М].社会科学文献出版社,2008.

[2]陈海航,王晓雨,著.中国保障性住房政策与法律实务应用工具箱[М].法律出版社,2013.

[3]周珂,著.住宅立法研究[М].法律出版社,2013.

[4]张泓铭,著.中外住房保障法规比较研究[М].上海社会科学院出版社,2011.

Investigation of affordable housing in Xining City

Chen Ling

(School of Law, Qinghai National University, Xining Qinghai, 810000, China)

In 2005, the first batch of affordable housing in Xining city started to construct, 2008 formally delivered. After a few years, more and more problems of the affordable housing in Qinghai province government attaches importance to, in a recent issue of the project reached a total area of 240000 square meters. Study on affordable housing in Xining City, to find the problems, find out the countermeasures, help to better solve the housing problems of low-income families in Xining city.

affordable housing; supervision and management; legal regulations

F293.3

A

1000-9795（2014）03-0423-02

［责任编辑：陈怀民］

2014-01-15

陈 玲（1989-），女，江苏扬州人，从事经济法方向的研究。