关于我国房地产开发模式的探究

周 园 郑 婷

(吉林建筑大学城建学院，长春 130111)

房地产作为新兴的第三产业，是我国经济发展的支柱性产业，已成为我国经济增长的一个重要行业.改革开放以来，房地产业发展的道路也是曲折的，特别是近几年房地产开发快速增长，导致房地产市场秩序混乱.之所以会出现这样的局面，这与我国房地产开发模式与市场不协调有着直接联系.如何打破这一僵局，丰富房地产开发行业的发展模式，当务之急是要找出问题存在的原因，提出切实有效的对策来解决房地产开发所面临的问题.

1 房地产开发模式限定

随着我国房地产的发展，房地产研究也逐步增多，研究成果不仅解决现有房地产发展存在问题，而且对引导房地产向更加健康的方面发展具有实质性的应用意义.目前，房地产领域一直在提“房地产开发模式”，研究学者对该概念也众说纷纭，尚未对其下一准确定义.学者柴强提出：房地产是实物、权益与区位的结合，认为房地产包含土地、建筑物和构筑物；吕萍学者认为：房地产开发是房地产企业为了追求一定的经济、社会目的而对土地资源进行综合运用的一个过程[1].因此，笔者在此将“房地产开发模式”界定为某一开发机构为达到一定经济社会目的，运用资金、规划、销售等综合方式对土地资源进行开发和利用的一种形式.

2 我国房地产开发模式与面临问题

2.1 我国房地产开发模式特征

我国房地产在经历了30余年的发展后，开发模式呈现品牌化、专业化、规模化等特征.房地产开发由最初的卖地段、卖好房向卖建筑、卖环境、卖品味转变，随着房地产竞争的深入，房地产更加注重建筑的品味、风格及文化和生活等，这也反映着我国的房地产开发模式正在逐步走向成熟.根据房地产发展的历程，房地产的开发模式细分为5大类[2].

(1) 品牌带动下的规模化开发模式. 基于在强势品牌的推动下实现规模化的开发和销售，这种从开发到销售的环节更加模式化、工业化，其中，对于高规格的营销较为注重，但仅限于某一区域板块.这种开发模式的弊端在于品牌跟不上规模的发展，品牌影响力容易出现透支，缺乏开发模式的创新性.

(2) 专业品牌连锁开发模式. 突出的是专业化的企业核心竞争力，如环境规划、室内设计、物业服务等，注重的是企业运行的规范化、标准化和流程化.其中，企业更加注重文化建设和人力资源，致力于可持续的品牌扩张与连锁.

(3) 复合型开发模式. 注重于健康生活产业、社区产业的结合，如旅游+房产、体育+房产等.复合型开发模式不仅是把房子、服务卖给消费者，更主要的是引导消费者与开发商共同营造的一种新的生活方式[3].

(4) 可持续开发模式. 注重把握时代发展与要素整合，同时强调创新思路.因此，开发商在开发过程中，深入把握文化、生活及消费者的时代需求等要素，营造开发创新思路，既能把握消费者所需，又对消费者形成消费吸引.

(5) 另类前卫开发模式. 强调的是不可复制性和超越性，开发上更加注重个性的体现.如潘石屹的“SOHO”开启了中国商业开发新模式、“长城脚下的公社”影响了中国一代建筑师、开发商和消费者，突出了设计者的鲜明个性，其他项目难以模仿和推行.

2.2 我国房地产开发模式面临的问题

(1) 房地产市场整体调整压力增大. 目前，国际经济总体趋势错综复杂，国内也正处于调控的关键时期，虽然前期房地产调控政策对科学指导房地产良性发展有一定积极作用，但长期效果尚未显现.如今，随着房地产政策微调及国内城镇化发展带来的住房刚需期，房地产开发模式所承载的消费价格又出现上升趋势，调控压力进一步增大.

(2) 房屋存量增加，消化压力增加. 据媒体报道，我国未来将出现近50座“鬼城”,住房存量不断增加，消化压力加大，但地方政府依然难遏规划新城城区的冲动.2014年4月21日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示，部分城市新城总面积已达建成区的七八倍，“空城”“睡城”和“死城”等现象频现，国土资源部已不得不开始出手控“鬼”，严控城市新区用地.

(3) 房地产开发融资渠道狭窄. 房地产开发商早期因为获取土地使用权较为容易，且价格低廉，因此在拿地方面较为轻松，房地产收益也随着土地增值不断提高，对于开发商来讲融资渠道单一并无大碍.但是，随着政府公开土地使用制度，加之土地稀缺，土地出让金不断提升，开发商用于前期的投入不断加大，这就给融资渠道狭窄的房地产开发商带来了困境，目前，虽然股票、债券、基金等渠道正在发展，但为房地产融资路程依然遥远，资金来源也只能靠银行借贷.由于房地产商前期投入增加、后期开发过程的生产要素也随国内物价飙升，房价成本自然也随之抬高，房价也被迫提升，目前国内部分地区房价过高，泡沫严重，销量锐减，开发商资金回笼困难，单一靠银行的资金进行运作已难以破解当前房地产开发商所遇到的问题[4].

3 我国房地产开发模式转变的策略

3.1 转变开发模式

对于传统的、粗放的房地产开发模式要逐步转变，提倡开发节能环保的现代化住宅产业.房地产开发应严格遵守国家资源开发政策，对住房进行科学规划，尤其是针对中小户型，既要有普通商品房的功能，又要把创新产品和技术融入其中，对于国家明令禁止的技术设备一律禁止使用.国家应鼓励房地产商加大对保障性住房的开发建设，特别强调突出房地产企业与相关企业的接洽在降低建房成本的同时，确保房屋质量，使房价能够走回合理状态，增加市场消化能力.积极提倡商业、旅游、体育等形式结合的房地产开发模式.在国家产业结构调整过程中，强调对第三产业的发展，服务业在居民消费意识上得到加强，房地产开发应深入把握这一政策，在统筹地产姿态、消费需求及生活文化等要素的基础上，创新旅游、体育、产业园等综合房地产开发体系.

3.2 注重房地产开发品牌效应

目前，我国房地产市场尚不成熟，各种建筑和房地产开发模式相继出现.随着消费者的消费观念成熟，品牌需求逐渐递增.万科、碧桂园等地产行业先发制人，形成整套、规范的开发模式和营销模式，跨区域扩张，已成为全国知名品牌和我国房地产行业的领跑者.人们已经开始重视房地产行业的品牌效应，企业和消费者之间形成了基本的和谐关系.

3.3 加快完善房地产金融体系

房地产就是耕地，资金就是锄头，两者缺一不可.当前房地产金融困境严重阻碍了房地产开发模式的推进，因此，完善房地产金融服务体系迫在眉睫.一方面，国家应鼓励商业银行等非专业房地产金融机构进入房地产行业，提供住房信贷；另一方面推进专业性金融机构在住房融资担保等方面运作进程.通过专业金融机构与非专业金融机构的双向结合，为房地产提供贷款担保、安全保障等服务.大力发展金融市场是完善房地产金融体系的又一重要环节，房地产企业短期内很难走出资金短缺、融资难的困境，国家应建立健全房地产利用住房抵押贷款的二级信贷市场，推进房地产商的融资，同时国家监管部门在履行监管职责的同时应做好配套服务工作.

4 结语

房地产作为我国经济发展的支柱型产业，带动着国民经济的发展.随着建设脚步的加快，房地产开发过程中也出现了一些问题.针对这些问题，提出了房地产开发模式的转变策略，期望对房地产可持续开发有所借鉴，从而促进我国房地产行业的健康发展.

参 考 文 献

[1] 王晓红.对武汉房地产市场发展与调控的几点思考[J].武汉金融，2010(12):52-53.

[2] 余 凯.我国房地产开发模式研究[J].沈阳建筑大学学报,2008,10(4):419-423.

[3] 张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013(8):76-79.

[4] 熊华平，张丽霞，陈凤丽.中国房地产业发展与城市化[J].建筑经济，2013(2):67-70.