论次承租人对房屋的优先购买权

金融

一、房屋承租人優先购买权制度

房屋承租人优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定所享有的，在出租人转让租赁房屋产权时，在同等条件下有优先于他人购买租赁房屋的权利。房屋承租人的优先购买权制度始于罗马法，并被《法国民法典》和《德国民法典》所采纳。作为民法领域一项悠久的制度，房屋承租人的优先购买权的设立主要基于以下考虑：第一，维护房屋的使用关系，做到物尽其用，也有利于维持承租人生活的稳定。承租人对于其租赁的房屋已经在一段时期内占有并使用，并在生产、生活上对其形成了一定的依赖，赋予承租人对该房屋的优先购买权能够使承租人在房屋所有权发生变动时，在同等条件下优先购买房屋，可保证房屋承租人对房屋的持续使用，这有利于维持房屋的使用关系以及承租人的生活稳定。第二，减少交易成本，提高效率。赋予承租人在同等条件下的优先购头权，一方面不损害出租人利益，另一方面承租人可以继续维持原有的使用关系，并可以按自己的意志优化其使用方式，满足其生产生活需要。同时优先购买权制度有利于简化交易程序，降低交易成本，增进交易效率。

对于优先购买权的适用，一般认为应符合以下几个条件：其一，承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物的所有权时；其二，承租人仅在同等条件下享有优先购买权，同等条件一般指价格的同一，包括价格、付款期限和付款方式，如果出租人处于某种特殊原因给予其他买受人一定的优惠价格，而此种优惠能以金钱计算的，则应折合金钱加入价格中，如果不能以金钱计算的，那么应以市场价格来确定房价；其三，承租人应在合理期限内行使优先购买权，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将此期限界定为 15 天。

由此可见，优先购买权是为保护使用房屋之承租人的利益，此种利益主要体现为使用房屋而产生的对房屋的依赖关系。而这也是对出租人权益的一种限制。

二、房屋转租中次承租人的优先购买权

我国《合同法》第二百三十条仅规定了承租人享有优先购买权，但对于转租下次承租人优先购买权问题并未涉及。学者关于此则存有争议，反对次承租人享有优先购买权的学者主要依据有：其一，法无明文规定；其二，优先购买权以承租权为基础，为承租人所独有，并不随转让；其三，会增加出租人之义务，尤其是多次转租的情形。而赞成次承租人享有优先购买权的学者主要依据是：转租使承租人的承租权虚化，承租人脱离房屋使用，次承租人与房屋使用更紧密，更应享有优先购买权，并且给予次承租人优先购买权，有利于简化交易程序，降低交易成本，增进效率，也优先购买权制度的设计目的相符。

对于次承租人是否应享有优先购买权，笔者认为应持肯定态度。从优先购买权设立之目的来看，优先购买权是为了维护租赁关系中基于承租人地位而产生的占有、使用并为简化交易、降低成本而设立的。而在转租合同中，次承租人相对转租人而言也是承租人，而且此时，次承租人基于对房屋的使用已与房屋产生依赖关系，此种依赖关系即为优先购买权所保护之依赖关系。而对于出租人而言，无论几人主张优先购买权，其主张时均需符合“同一条件”，与出租人利益并无实质损害。

此时需注意的是，承租人作为房屋的承租方，其当然享有房屋优先购买权，只是在转租情况下，次承租人亦享有优先购买权，则两者之顺位关系必须理顺。因次承租人为房屋之实际使用人，次承租人对房屋的依赖关系更加紧密，故次承租人的优先购买权优于承租人。

三、出租人是否负有通知义务

我国《合同法》第二百三十条规定了出租人在出卖房屋时对承租人的通知义务，但未规定在转租情况下出租人应对何人负通知之义务。对于未经出租人许可的转租，出租人只需对承租人进行通知即可，因为出租人未必知晓次承租人之存在，且其并未同意转租行为，如果仍要出租人对次承租人承担通知义务，则显属扩大出租人之责任。而基于承租人与次承租人的转租关系，承租人应当在接到出租人通知之日起的合理期限内通知次承租人。如果承租人违反此义务的，次承租人可以要求承租人承担违约赔偿责任。

四、次承租人优先购买权行使的期限

次承租人行使优先购买权也是基于其承租人地位，故也应与租赁合同中的承租人行使优先购买权的条件一致，其中就包括在合理期限内行使优先购买权。按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，承租人行使优先购买权的合理期限为15天。在未经出租人许可的转租中，出租人仅对承租人负有通知义务，而对次承租人不负通知义务，故此15天的合理期限应从出租人履行通知义务之日起计算。次承租人在接到通知后，应在合理期限内（此合理此限不应超过从出租人履行通知义务之日起的15天）向出租人提供证明其次承租人地位的证据，并可要求行使优先购买权。如果承租人在接到通知的合理期限内未履行通知次承租人义务的或者承租人放弃优先购买权，导致次承租人无法行使优先购买权的，次承租人也不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定要求承租人承担违约责任。