沈阳市住宅专项维修资金管理问题研究

王海燕　何景梅　马云俊

摘要：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，也是住房的“养老金”。为了能够保证住房售后的维修管理，国家相继出台了一些法律法规。沈阳市在住宅专项维修资金管理上紧跟国家的政策法规，结合地方实际进行了一定的创新性尝试。然而在管理中仍然存在一定的问题，揭示了目前存在的问题，在分析国内其他城市关于住宅专项维修资金经验的基础上，提出了解决问题的对策，以保障业主的居住权。

关键词：沈阳；住宅专项维修资金；管理

中图分类号：F23

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2015）06-0104-02

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。为深化住房制度改革、加快住房建设，我国早在1998年国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，就首次明确提出要建立住宅专项维修资金制度，以保障住房售后的维修管理。目前尽管国家颁布了住宅专项维修资金管理的法律法规，但在实践中住宅专项维修资金的使用遇到许多棘手的操作性问题，如住宅专项维修资金申请程序比较繁琐，续筹困难、得不到保值增值等。因此各个城市根据各自的不同情况做出更为具体实际的制度安排，形成地方性的制度创新与突破。本文主要针对沈阳市住宅专项维修资金的现状，分析其存在的问题，并提出相应的对策。

1沈阳市住宅专项维修资金管理现状

沈阳市在住宅专项维修资金管理上紧跟国家的政策法规，早在2000年为了贯彻财政部和建设部共同下发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》通知，就制订了沈房发[2000]7号规范性文件，并于同年6月29日开始按照总购房款的2.5%收取维修基金。随后的2000-2004年又多次下发规范性文件，从归集划转、管理职责、销售单位移交、专户管理等细节上进行规范。2007年建设部和财政部颁布了新的《住宅专项维修资金管理办法》后，沈阳市从政策法规上也进行了相应的调整并结合多年的实践经验进行了一些创新性尝试，一些尝试已经走在国内前列，如《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办法》从7个方面对维修资金的应急使用做出了操作性强的具体规定，解决了现实操作中维修资金启用难这个困扰业主及相关管理部门的一个问题。2011年开始实施的新《沈阳市物业管理条例》在住宅专项维修资金管理和使用方面也做出修改，使具体条款更具操作性，更加贴近民生。

2沈阳市住宅专项维修资金管理的问题

尽管沈阳市在住宅专项维修资金管理上进行了一些创新性的尝试，但仍存在以下问题：

2.1业主对维修资金认知度较低

业主作为住宅专项维修资金的所有者，对维修资金拥有所有权。然而目前很多业主对住宅专项维修资金的认知度较低，据辽宁省物业学会2014年在沈阳科普宣传周上对住宅小区业主进行的问卷调查结果显示，占被调查人数的90%的业主不知道有“住房专项维修资金”的个人账户，更不用提查询账户和对账户资金的保值和增值等问题。另外还有一部分业主认为，住宅专项维修资金管理机构类似于房改前的房管局，即只要发生房屋需要维修的事项，住宅专项维修资金管理机构就要安排工作人员来进行维修。业主的低认知度使得维修资金在使用过程中遇到种种障碍。

2.2业委会的成立比例较低

业委会作为业主的自治组织在住宅专项维修资金筹集、使用和监管过程中起着非常大的作用。目前沈阳住宅小区业委会成立率不高，而没有业委会作为住宅专项维修资金的执行主体，不仅在会遭遇住宅专项维修资金启用难的问题，而且也不利于对维修资金的监督管理。同时业委会的缺失也会导致开发商与前期物业之间、不同物业服务企业之间的移交衔接出现问题，最终会引发使用维修资金所需要的基础资料管理欠缺，使得支取维修资金的时间无限延长。

2.3住宅专项维修资金管理部门信息不够透明

目前沈阳市对于住房专项维修资金的管理主要通过沈阳物业网（www.sywy.net.cn）来公示，业主在这个网站上可以查到个人账户的使用情况及余额，但这个信息平台使用的前提条件是业主知道住房维修资金存在“個人”账户，也知道在这个网站查询。在现实中由于政府在具体政策宣传和使用指导上各职能部门有所欠缺，导致这个信息平台并未发挥真正的作用。另外如果业主想了解沈阳市住房专项维修资金的整体使用情况，有多少资金、有多少已经使用等信息是不能通过这个平台查询到的，因此沈阳市房地产管理部门对于住宅专项维修资金的管理透明度不够高。

2.4维修资金缺乏保值增值渠道

住宅专项维修资金是业主在购买新建房屋时缴存的，是房屋的“养老金”，而目前由于种种原因使得住房专项维修资金的使用率较低，导致大量的资金处于闲置状态。为了保障这笔资金能够满足房屋未来的正常使用和维修，现行的法规对暂时未动用的住宅专项维修资金的保值增值渠道给出了两种方式，一是存入银行（专户管理银行），二是在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定用于购买国债。目前沈阳市住宅专项维修资金都是存入商业银行，而且绝大多数都是按照活期利率来存的，极少部分维修资金由房地产主管部门转为业主大会管理后，将活期转为定期，以增加一些利息。总的来说这种管理方式面临的风险很小，但所能获得的收益也很有限。从长远来看，持续的通货膨胀使得银行获得的活期利息根本不足以抵御货币贬值的损失。这样一来，业主所交的房屋“养老金”很快会贬值，当维修资金不能满足房屋维修需要时，需要业主继续缴纳维修资金，加剧业主的负担。

3沈阳市住宅专项维修资金管理对策

针对目前沈阳住宅专项维修资金存在的问题，在借鉴其他城市先进管理经验的基础上，提出以下解决问题的对策。

3.1加强政策的宣传和业务的指导

业主对住宅专项维修资金低认知度的问题，一方面与业主自身的法律意识淡薄有关，另一方面也与当地的社会文化、观念等有关。因此政府房地产主管部门应加强政策的宣传，首先，在业主首次缴纳住宅专项维修资金时就利用各种方式进行宣传，让其了解、掌握国家和地方对于该项资金管理和使用的有关规定；其次，应派熟悉业务的人员定期深入住宅小区，通过科普宣传周等形式向广大业主讲解相关法律法规，并解释业主所具有的权利和责任，以及启用维修资金的流程，增加业主对维修资金的认知度；最后房地产主管部门还应对维修资金使用过程中的参与主体进行重点业务指导，可通过举办讲座、培训班或经验交流会的方式邀请业主委员会成员或物业服务企业负责人参加，使他们掌握住宅专项维修资金的地方政策及使用的流程，避免他们在使用过程中走弯路，影响资金的使用。

3.2推动业委会的成立

业委会缺位的问题，一方面是由于住宅小区内业主之间互相不认识，大家很难集中到一起；另一方面也是由于目前法律法规中并没有明确业委会的法律地位。因此为了能够加快推动业委会的成立可以从两个方面入手，首先居委会和街道要担负起重要的職责，在社区建立业主之间沟通和交流的平台，增加业主相互了解的机会，目前国内其他地区已经开始尝试从社区和街道角度推动业委会的成立，而且取得了较好的效果；其次应从法律层面上明确业委会的法人地位，只有业委会成为法人后，才能具有管理业主共同财产的行为能力，才能全面参与有效地保障业主的合法权益。

3.3建立住宅专项维修资金信息发布平台

尽管目前沈阳市房产局已经建立了住宅专项维修资金管理系统，并通过这个网络平台实现维修资金的查询，但这个系统仅限于查询业主个人专项维修资金账户的查询，而对于某一地域或沈阳市整体住宅专项资金的使用情况没有公示，对业主关心的本物业区域维修资金申报进度情况更不能体现，因此应在原有平台的基础上增加维修资金申报情况功能的查询，同时为了方便业主监督，定期在网络上或公开的媒介上公开全市的维修资金使用情况；并在此基础上形成长效管理机制让维修资金的使用更加公开、透明。

3.4优化资金储存模式

在CPI持续走高与现有法律规则的约束下，如何有效地避免业主财产大幅缩水是目前需要考虑的重要问题，只有实现保值，才能谈到增值。一些研究人员提到的短期内设立信托制度对维修资金而言，目前环境来看还不太成熟。因此可以从优化资金储存模式的角度出发，改变按活期存款利率计息的做法。在业主首次缴纳住宅专项维修资金时，由于房屋的共用设备设施由开发商保修，且业委会至少需要3年以上才能成立，因此暂时涉及不到启用维修资金问题，这个时候管理维修资金的房地产管理部门应至少要在3年内将资金存为定期；当业主入住后，达到法律的要求成立业委会后，可将维修资金划转业委会管理，再由业委会决定采用资金保值增值的方式，在此方式下可以这解决了上交的住宅专项维修资金的几年内大幅缩水问题。

参考文献

[1]罗红峰.我国住宅专项维修资金制度研究[D].长春：吉林大学，2014.

[2]翟军俊.住宅专项维修资金安全问题研究[J].房地产导刊，2014.