浅议完善现代物业服务收费价格机制

吴正锋

摘 要：物业服务收费作为现代物业服务的重要环节，是社会各界关注的焦点，容易引发社会矛盾。不仅影响物业行业健康发展，而且关系到老百姓的切身利益及社会和谐稳定。而物业服务收费价格机制不完善是其主要原因。通过梳理物业服务收费中的不合理现象，剖析物业服务收费中存在的问题，提出改善现代物业发展环境，优化现代物业服务收费价格机制的对策和措施。

关键词：现代物业;服务收费;价格机制;对策措施

引言

“小康社会”是21世纪我国全面建设的奋斗目标，人民的生活应不仅是物质丰富、质量上乘，还应有高标准的精神生活及良好的社会生活环境。物业服务在构建和谐社会中扮演者重要角色，物业服务的好与坏，直接影响了小区居民生活的质量。近年来有资料显示，物业服务收费问题的投诉呈攀升趋势。如何解决好这些问题成了业内人士的焦点，如何向香港、新加坡及多数的欧美国家学习，如何根据我国国情，优化现代物业服务收费价格机制，解决收费难问题，有着极强的理论和现实意义。

一、现代物业服务收费现存问题

自21世纪以来，部分地区已建立了相应的收费管理机制，一定程度上缓解了物业服务收费纠纷，但物业服务收费标准仍然不统一，收费价格机制仍然不完善，不能适应当前管理中的实际情况，造成了诸多问题。如物业服务人员的看法是，在现在这个社会不交、少交、欠交物业服务费是司空见惯的，这严重影响了这个行业的发展，也没有费用来提高社区的服务质量。如业主的看法是，物业服务质量不过关，收费高，交了的钱不知道用在了哪里，值不值等等。细分说下来主要有以下几方面的问题。

1.物业服务收费价格差距过大。根据2011年的某一项调查显示（见表1），所调查城市的物业服务收费价格标准不统一，深圳最高，高达3.96元每月每平方米;杭州最低，低至1.75元每月每平方米，中间差距达2.21元每月每平方米，约2倍的差距让人触目惊心。

此外，据笔者不完全调查统计，部分城市内不同社区的物业服务收费价格也各不相同，同档次的不同小区其物业服务收费价格也有0.2元、0.3元、0.5元每月每平方米的差距。据分析，物业服务收费价格混乱的原因有两点：（1）由于现存的物业服务收费价格不完善，导致物业服务收费价格调整不到位，与实情不匹配;（2）物业服务收费价格调整难，业主反抗强烈。

2.物业服务收费价格不透明。相关法规是要求经营者严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息;不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费;不得在标价之外收取任何未予标明的费用。然而很多的业主对所收取的费用的用途不甚了解。业主认为既然缴纳了物业费，房屋漏雨、管道跑水、墙体发霉，甚至邻居私拆滥改、楼下商服挖坑等问题都应该由物业公司来解决，然而费用交了之后，这些问题仍然得不到解决。甚至可以说“物业公司都干啥了，我们咋不知道？”这是大多居民面对物业费的一种质疑。在一项网络调查中，网友们纷纷表示：很多费用交得不明不白的，交了多年管理费，物业服务公司都不公开账目，再就是车位太贵。网友“小题大做”爆料：小区没有成立未经正常程序征收停车费，不开正规发票，只有收据，收费不公示。物业公司物业收费价格标准应该是透明化、量化，尽可能让物业收费公开透明，让业主了解物业费的使用、支出情况。这样业主权益才能得到最基本的保证，业主拒缴物业服务费也只是为了保证自身合理权益。另外，居民也应改变对物业服务和收费公开制度漠不关心的态度，不要连自己所在的小区物业收费公示板在什么地方、列出的各种支出都不知道。

3.物业服务收费价格水平与服务质量不符。近年来业主对物业服务的质量要求也越来越高，日益看涨的物业服务费使得越来越多的业主对物业服务是否“质价相符”提出了质疑，大多数业主觉得，自己付出的高额的物业费却未能获得等值的物业服务。而物业服务公司收缴了费用却未能及时解决业主遇到的物业问题，部分物业服务公司对于业主报修的事情天天推诿扯皮，也正是这样的“不对等”造成了业主与物业服务企业的矛盾日益突出，物业服务纠纷不断。

二、进一步完善现代物业服务收费价格机制的对策措施

从下面的分析可以看出，只有完善现代物业服务收费价格机制，才能进行一步解决“收费难”这个问题。而“收费难”又是一个牵涉到企业法规、价格拟定、业主素质等方面的系统工程。

1.优化物业服务收费定价机制。首先应当明确交费主体。即明确现行政策背景下的物业服务交费主体，以避免发生纠纷。其次是依据行业特性来定价物业服务费。针对物业服务行业的特性，应坚持市场规律来制定物业服务收费价格，依据收费与服务对称性原则来合理制定物业服务费价格。

应当加强对物业服务公司的经营成本进行仔细核算，细分物业服务的成本构成、掌握物业服务成本的市场情况，测算服务费用分摊量;同时还应注意各不同级别社区之间物业服务成本的区别，兼顾民众的经济承受能力，尽量制定合情合理的物业服务价格。再次是量化物业服务，实行服务计量价格对等的管理办法，用“卡式” 收取。完善物业服务公司内部的管理制度，制定量化的服务标准及行业标准，加强服务质量，让服务工作对得起所收取的那一分钱。如认认真真地做好物业保安夜间巡查，加强巡逻，防患于未然。

2.成立监管部门，加大监管力度。首先要将物业服务收费透明化，如将物业服务费用明细进行公示，加强收费价格标准的透明度，做到“三公，即公正、公开、公平”，使物业服务收费价格机制更为完善透明化。如引进管理软件，收费明细联网，按制定的条款实行“网上”收取。其次是成立相关的监管部门，如业主委员会，通过会员参与监督管理，来制约物业服务公司的收费，争取将收取的每一分钱都用到实处，真正实现“取之于民，用之于民”。也可以在政府体系内成立专门的部门，监控物业服务公司的物业服务费用价格，防止乱收费，避免产生各种纠纷。

3.完善物业服务收费价格协调机制。《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”因此，应该根据具体服务情况协商好物业服务费价格，或者是完全由业主与物业服务公司按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定。物业服务费的价格如何关系到民众的利益，因此应健全成本监审和动态调整机制，及时依据社会市场动态，在原有基础上进一步调整和规范物业服务有关费用分摊。及时适当调整各社区物业服务费收取的价格。此外，小区物业服务部门应该提高物业服务质量，合理收费。物业服务公司从自身找原因，树立优良的服务理念，实实在在地落实好每一项物业服务工作，绝不推诿扯皮，让民众所交的每分钱都能用到相应的“刀刃”上，物有所值。

总结

综上所述，伴随着小区物业服务活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，也逐渐暴露各种弊端。今天的物业服务行业规范欠缺，各种问题层出不穷，尤其是在物业服务费收取方面。笔者在本文中详细阐述了目前物业服务收费价格方面存在的问题，对费用收取价格混乱，费用收取不透明，服务费用收取不合理等方面进行了分析。通过分析得出一条脉络，即当前物业服务行业应当将物业服务收费价格的定价机制进行完善，加大力度完善监督组织部分，提高物业公司的服务质量，共建和谐社区。

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