新疆昌吉市旧城改造中房屋拆迁补偿问题研究

刘超+闫志明+胡赛+马军+潘丽萍+马文芳

摘 要：随着城市化进程的不断加快，房屋拆迁普遍存在[1]。如何解决好拆迁补偿问题，为新疆其他地区拆迁补偿提供现实经验，成为缓解拆迁补偿所引起的社会矛盾的关键。以新疆昌吉市西街旧城改造为例，通过城市拆迁所涉及到的补偿问题，对城市房屋拆迁补偿提出合理的对策建议。

关键词：拆迁补偿;旧城改造;昌吉市西街

一、昌吉市旧城改造房屋拆迁补偿现状调查

（一）经济发展现状

昌吉市的人均可支配收入稳步提高。2012年，镇居民家庭人均可支配收入持续稳定增长，达18 314.09元，增长10.6%。其中，工资性收入作为居民收入的主要来源，保持了稳定的增长势头，增收基础较为稳固[2]。

抽样调查显示，2009年70户城镇居民人均可支配收入为13 619.83元，较上年同期增长8.3%;2010年100户城镇居民人均可支配收入为15 045.85元，较上年同期增长10.5%;2011年150户城镇居民人均可支配收入为16 561.42元，较上年同期增长10.1%，比2009年同比增长21.6%[4]。

（二）旧城改造项目拆迁问题

1.拆迁规模大。该项目建设用地面积约210亩，建设期限约为三年，此次项目总建设面积为35万平方米，其中住宅面积32万平方米[3]。共有425户居民在项目改造范围内。

2.拆迁难度大。被拆迁人员构成复杂。每户被拆迁人之间的经济状况、人员组成、生活差距都很大，对整个拆迁进度来说势必会有影响;房屋结构复杂性。被拆迁人的住房结构有着明显的差异，房屋普遍存在有砖混结构、土木结构、钢筋混凝土结构;房屋分布复杂性[4]。在西街社区，在南北不足1 000米的道路两旁，分布着近200户房屋，房屋乱搭乱建情况严重。

3.拆迁安置难。西街社区是昌吉市的老城区，地处城乡结合部，占地面积0.32平方公里，现有居民4 706人，少数民族占50%以上，他们围寺而居，大部分靠小本生意、房租维生，固定职业人员少，低保家庭多、老弱病残人员多、下岗无业人员多，生活条件较差。

二、昌吉市西街旧城改造拆迁补偿标准分析

（一）货币补偿

1.征收房屋、附着物及其占用范围内的土地使用权的补偿。根据价格评估的结果，由征收单位一次性支付给被征收人。采取货币补偿，被拆迁人取得拆迁货币补偿后，可根据各自家庭经济的承受能力以及不同需要，来选择适合自己地点、环境、面积等满意程度的住房。

2.拆迁补偿分析。在此次项目拆迁补偿中，被拆迁户的人均收入差异巨大，尤其是居住在此的大部分居民没有固定经济收入来源，只能依靠小本生意维持生计，其中老年人口居多，实行拆迁货币补偿，调动了社会各方面参与的积极性，实现了政府、企业、个人三方满意，无疑会给那些经济条件困难的家庭带来经济支持。

（二）产权置换

被征收人选择房屋产权调换的，由征收单位提供用于产权调换的房屋。被征收人与征收单位需计算、结清征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价;用于产权调换的安置用房以3 200元/平方米的价格提供给被征收人，被征收人以其足额的补偿数与安置房价相互找差，同时结清房屋楼层数差。

1.具体置换标准。（1）多层：一楼+2%、二楼+8%、三楼+12%、四楼+4%、五楼-8%、六楼-18%;（2）高层：一至三层统一按3 264元/平方米进行回购;四至七层统一按3 328元/平方米进行回购;七层以上以3 328元/平方米为基础，按每层递增30元/平方米的价格进行回购。

2.产权置换补偿分析。在房屋拆迁工作中，需要快速确定被拆迁人房屋的重置价格，因此，可以对房屋按其结构分类，每种结构下按照一定的指标进行房屋等级分类，每一个等级确定一个重置价格标准，这样就可以将待评估房屋按照等级标准确定其价格，加快拆迁评估进度。

三、对完善昌吉市西街旧城改造拆迁补偿的建议

（一）坚持合法原则

建议政府重点加强对被拆迁户的法制宣传，积极做好协调沟通工作。不仅需要街道宣传栏，电视、广播、报纸、网络等各种媒介进行宣传[5]。同时，在拆迁机构中设立法律援助办公室，为居民提供法律咨询、政策解读、纠纷调解等工作，为西街旧城改造项目的顺利实施提供法律保障。

（二）坚持公正原则

建议政府在西街社区进行居民生活现状调查，将困难住户的实际情况进行造册登记，对被拆迁低保户家庭政策纳入政府阳光保障服务体系。并对主动同意拆迁的住户，给予一定的补偿。在安置方面，可建立失业群众的下岗再就业技能培训，为他们提供就业机会，为顺利拆迁起到促进作用。

（三）坚持迅捷原则

建议政府在依照迅捷原则的前提下，积极召开相关座谈会，召集项目相关负责人与被拆迁户，积极协商沟通。并且做好宣传工作，在坚持依法、公正、迅捷的原则下，做好协调工作，最大限度地避免暴利强拆和违法抗拆的局面发生。

四、结论

从昌吉市西街旧城改造项目的调查来看，民族之间的生活差异也会影响到拆迁补偿工作中来，这不仅要靠政府政策的出台制定，法律的宣传援助，也要靠开发商资金的分配与管理、市场的微观控调及公平公正的拆迁办法;更要靠被拆住户的积极配合，这样才能将拆迁工作顺利地开展下去，保障社会和谐与稳定。

参考文献：

[1]  肖守华.城市房屋拆迁补偿问题研究[D].武汉：武汉大学硕士学位论文，2005.

[2]  徐凡.城市房屋拆迁区位综合价格评估研究[J].中国房地产评估师，2004，（8）：9-12.

[3]  国中和.城市房屋拆迁100问[M].北京：中国水利水电出版社，2004：4.

[4]  王学发.城市房屋拆迁新条例与拆迁补偿评估[J].中国房地产，2003，（1）：44-45.

[5]  刘扬.我国城市房屋拆迁行政补偿制度研究[D].合肥：安徽大学硕士学位论文，2007.endprint