房地产投资信托的基本运作模式分析

马鹏举 山东永大工贸有限公司

房地产投资信托的基本运作模式分析

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随着社会经济的发展，近年来，房地产行业发展的也十分迅速，不断增加房地产消费与开发和商业银行信贷资金规模。因此，怎样合理的使用金融方式来不断降低投资风险，从而促使房地产行业稳定健康的发展具有重要意义。经过几十年的不断发展，房地产投资信托是房地产行业最基本的投资方式和工具，在澳大利亚和美国等已经得到了很好的效果。所以，我国应该不断吸取经验，依据本国实际发展情况，找到一种符合基本国情的发展方式，为房地产行业的发展提供保障和依据，本文主要分析了房地产投资信托的基本运作模式。

房地产 投资信托 运作模式

自从20世纪80年代开始，不少发达国家都开始发展房地产投资信托，这一方式在很大程度上吸引了众多投资者，不但可以在一定程度上保障可以得到很好的投资回报，还可以有效的推动房地产行业的进步，现阶段，国内房地产行业发展的过程中面临着很多问题，贷款资金难度大等，因此，就需要不断的开拓房地产融资方式，促进房地产行业的发展。

一、房地产投资信托的概念

房地产投资信托主要是一种利用房地产和相关投资作为投资方向的模式，主要利用信托公司和相关发起人从不确定的投资人发行相应的收益凭证，筹集社会资金，得到具有相应规模的信托资产，使用具有一定信誉的单位或企业作为托管人，间接或者直接的投资房地产项目和证券开发。与其他种类的信托方式一样，房地产投资信托如果存在受益人的时候，不需要交纳税款。可以在一定程度上避免交纳资本所得税，依据自身的适用税率来对股东进行一定的分红需要适当的交纳所得税［1］。依据投资方向不同，可以适当的把其分为三类。一是，资产类。依据直接合营的方式来长期的对房地产项目进行投资，大部分收益都有来自租金。二是，抵押类。主要是利用房地产抵押贷款以及相关证券，基本都已都源于贷款利息。三是，混合类。实际上是一种介于抵押类和资产类之间的投资模式，具有抵押类投资和资产类投资的两种特点，也就是说在进行资产抵押的时候，本身还具有一定的物业产权。

与传统的投资方式相比较来说 ，房地产投资信托具有以下几方面特点。

第一，持股灵活、股本成本低，流动性比较高。一般来说，中小投资者仅仅只需要购买房地产投资信托发行的相应的收益凭证就行可以进入具有高回报率和资金投入大的地产行业中，此外，可以在二级市场对收益凭证进行自由买卖，因此，具有十分高的流动性。二是，具有多元化投资方式，具有很高的回报率，可以有效的控制投资风险。这种投资多元化主要体现在两种模式上，包括资产种类多元投资和地区多元投资。地区多元投资实际上就是说在不同地点进行投资，从而确保投资组合具有一定的稳定性，在这种组合中，即使其中某一个区域出现价格降落的问题，但是可以从其他区域弥补回来。三是，实行专业化管理，可以有效地降低道德风险。一般来说，相关房地产投资信托都会启用一些具有专业素质的管理公司，可以有效的管理物业，并且相关管理层占据很大的公司股份，避免出现股东和管理层的冲突，促进金融行业的发展。

二、房地产投资信托的基本运作模式

一般情况下，房地产投资信托的主要形式包括产权信托、抵押信托以及混合信托。在发达国家，这种方式已经具有比较长的发展历史，发展过程中也有很大变化。现阶段，国内的金融投资方式、投资环境等变得越来越复杂，依据国家基本情况来适当建立相应的房地产信托公司。房地产信托基金主要就是通过房地产基金公司面对社会发行相应的收益凭证，包括债券、股票等，以此来进行资金的筹集，然后委托给房地产开发企业，从而可以对以后的管理、开发、售出等相应的管理，在扣除投资利润中的买卖佣金和管理费用的以后，和持有人分享相应的收益凭证，是发展房地产投资信托的主要方式。因为，我们国家没有很多的发展经验，因此，可以适当借鉴发达国家的经验，充分结合基本国情，建立符合自身发展的运作模式［2］。

（一）房地产投资信托的规模、期限

投资规模不适合过大，适当选择相对长远的期限，最好是在15～25年之间。从资金投资期限和规模方面来说，我国的房地产投资信托虽然发展的比较晚，规模比较小，但是建立一种符合自身国情自我偿付、权益型有期限的房地产投资信托模式是十分重要的，最好期限在10～15年之内［3］。

（二）房地产投资信托的组织形式

房地产投资信托分为两种模式，为公司型和契约型，依据《信托法》建立契约型投资模式，在契约型运作方式下，导致收益权和所有权被分离，具有一定的独立性，在收益方面会受到法律保护，能够充分满足房地产投资风险比较低的优势，并且只需要进行一次纳税，从而有效增加收益，因此，依据国家发展情况，比较适合选择契约型房地产投资信托方式［4］。

（三）房地产投资信托的变现方式

权益型自我付款、有期限的房地产投资信托一般情况下都是具有比较长的投资周期，具有很好的稳定性，并且这种具有开放式的房地产投资信托方式在实施的时候，应该正确评估现存资金情况，如果进行多次评估会在一定程度上提高投资成本，依据国家发展情况，相对比较适合使用封闭式投资方式，因此，借鉴国外先进经验，具有以下几方面投资模式［5］。第一，利用股票的形式来合理投资没有上市的公司。房地产投资信托基金主要依据股票的方式进入到还没有上市的地产公司，从而有效的变换资本结构，以便于可以很好的降低投资风险。第二，投资一些比较具有实物性的资产。可以分为两种形式，一是，相对比较成熟的项目，如，娱乐中心、写字楼、购物中心等。以上项目具有很小的投资风险，收益比较稳定。二是，投资一些受到经济影响区域的房地产，依据实际情况和本地房展需要，确保具有一定的经济价值，得到一定的收益。三是，投资一些不良项目，例如，烂尾楼。因为房地产投资信具有一定的专业性，因此，能够把不好的投资变为优秀领域。

（四）投资未来收益高或者预期收益稳定的行业

从商业的角度来说，房地产投资信托主要就是把筹集的资金投资到现成的物业，委托给具有专业性质的管理和销售公司，得的领域，政府和企业越要用冷思维和理性眼光去看待，准确把握市场，避免重蹈蜂拥投资和产能过剩的老路。

让市场主导产业结构调整，政府的作用也不可或缺，这正是国家提出“更好发挥政府作用”的要义所在。如何理解“更好发挥”，首要的就是应突出一“前”一“后”。“前”就是从环境、安全和产业准入条件设置等方面把好准入关，“后”就是要坚持法治市场、强化监管。同时，对于过剩产能退出要强化对职工群众的社会保障支持，对新技术应用、新产业发展还应从加强知识产权保护、促进技术市场流通等方面健全公共服务体系。政府的作用，从根本上说是要围绕为市场发挥决定性作用创造条件，从而真正构筑起企业为主体、创新为核心、市场为导向的产业结构调整和持续升级之路。

四、当前应当把稳增长调结构放在经济工作首要位置

（一）稳定经济增长是我国今后经济工作的长期任务

目前我国经济发展主要是调整结构，总体来说，我国经济业已

由高速增长步人中高速增长新时期。经济增幅回落属于多种原因具体作用的结果，包括国内、国际方面的原因；包括经济方面、非经济方面的原因；包括体制方面和经济结构以及增长模式方面的原因；包括长期累积的与今年新增加的原因。目前制约我国经济增长的各种原因，有部分还会长期发挥作用，尤其是体制、经济结构与经济发展模式这部分深层次原因将长期约束我国经济稳定、迅速与可持续发展。稳定经济增长不但是现今经济工作的关键任务，而且亦是将来经济工作的长期任务。

（二）稳定增长、调整结构、促进改革

为缓解我国经济发展的不平衡和经济发展的不协调以及经济发展的不能持续的问题，我国政府统筹思考稳定增长、调整结构、促进改革，逐步实施财政方面、金融方面、价格方面等政策举措，为合理的基础设施建设、合理的民生工程建设、服务行业与进出口企业以及中小型企业尤其是弱小企业的发展提供支撑，扩大国际和国内的需求。

（三）宏观调控应从总量调控向结构调整转变

对于今后的结构调整，调整结构应从机制人手，遵循经济规律，有效发挥市场的作用，压缩政府过度干预，全面带动财政税收领域、分配领域、投资领域、金融领域、国有企业领域、资源性价格领域等方面的改革。目前物价的稳定给达到宏观调控由总量转变为结构调整创造了外部条件，宏观调控应当增加对结构调整的引领力度，主要借助扩大消费、加速发展第三产业及自主创新来达到经济之转型升级。

五、结语

总之，由于国内外各种原因的影响，我国经济形势下行压力逐渐变大。尽管当前产生了一部分经济趋于稳定的积极原因与现象，可维持经济稳定增长的基础仍旧很脆弱，同时面临着一部分两难问题。因此，我们不仅要处理长远的问题，而且同时也应着眼于眼前的具体问题。目前宏观调控需改进的关键点，即宏观调控应从总量调控向结构调整转变。如此，宏观调控的举措则能够促进经济结构之转型升级与经济发展模式之转变，直至在结构调整中达到稳定增长。

［1］金炯泰.浅谈我国当前经济复苏形势下产业结构调整建议［ J］.中国经贸，2010，（6）

［2］倪艳.产业结构调整的方向和路径［ J］.当代经济， 2010.

［3］吕政.产业结构调整：四件事必须做［ J］.中国报道，2010.

［4］韩怡，杨希全，李萌，朱婷钰.产业结构调整的发展趋势研究［ J］.现代经济信息，2013，（11）.