房地产将遭遇10年熊市

如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都革命了，城市还会有明显的中心吗？学区房还有意义吗？传统商业旺区天价商铺还值钱吗？中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗？

到目前，中国政府这一轮拯救楼市行动，已持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。但2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演变？

我的判断是，中国房地产长达10年的熊市已经开始，绝大多数城市的房价将跑输真实通胀（我个人对真实通胀的定义是：广义货币M2增速减去GDP增速）。但必须指出，熊市里也有牛股，甚至很牛的板块。北上深广的楼市就是熊市里的“牛板块”，而且潜力颇大。在这10年里，决定一个城市楼市前景的，是人口增量、资金增量。

中国城镇化目前遭遇最大瓶颈，就是如何提高农民工的收入问题。2014年初，我曾经写过一篇《城镇化或许是个干瘪的红包》的文章，根据当时官方公布数据算过一笔账：2013年末中国大陆总人口13.6亿，城镇常住人口7.31亿，城镇化率达到53.7%。数据同时显示，2013年中国“人户分离人口”达2.89亿，其中流动人口2.45亿。以中国国情，75%大概是我们能达到城镇化率的上限，表面上看仍然有21.3%的空间，按目前增长速度还能享受这个增长蛋糕20年。

事实恐怕并非如此。中国人户分离“市民”大概2.89亿，这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究一个个农民工个体就会发现，他们要么是夫妻一起进城打工，要么是夫妻一方进城，还有的是单身汉进城。不管怎么说，他们的家庭中将近一半成员留在农村。如果农民工收入足够高，能够获得城市户口，他们肯定会像白领一样将老婆孩子甚至父母接入城市生活，成为市民。这样，他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。也就是说，只要经济条件和户籍管理制度允许，中国城镇化率马上就可以变成70%以上，也就是接近达到城镇化的极限。所以，国家不能真正提高普通人的收入，让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务价格，城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上，现在农村只剩下老弱、妇孺，青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里，政府为保增长，常常使用泡沫解决问题。其结果是，农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。

过去10多年中国所有城市都疯狂扩张，各地规划了大量新区、开发区，加上民间如火如荼的抢建风，房子的确是大大过剩。国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市，发现90%以上地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。有数据显示，全国新城新区规划人口将达34亿。

34亿人，仅是未来几年可容纳的增量人口。据国家统计局数字，2013年年底中国城镇人口7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿。也就是说，中国各地新城如果按照规划建成后，可把全世界的城镇人口全部装进去。但需要提醒大家，这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方，小产权房、集资房存量甚至超过商品房。

中国广义货币M2快速增长的时代结束了。我曾将过去10多年发展模式概括为“印钞票保增长”，是说国家通过货币超发，给购房者带来财富增长效应，给未购房者造成恐慌，从而推动房地产、城镇化高速发展，带动钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业增长，造就了过去若干年的“中国奇迹”。这个模式必须结束了，因为房子过剩根本无法消化。再说中国企业负债率已是全球最高，威胁着金融安全。人民币对内贬值对外升值也走到极致。所以，回归实业激活大众创业、万众创新，就成为新的战略。

当前大背景和新战略下，货币政策必须回归常态。M2增速如继续明显超过GDP增速，几年后人民币不得不大幅贬值，到那时通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。我们看到，自2009年以来，M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制，资产泡沫程度也就被控制，楼市想反转都不可能。

新一轮工业革命正重塑经济的方方面面，人类增长方式正朝向更加低碳方向发展，很多资源被共享，城市正在去中心化，这将对房地产发生巨大影响。如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都革命了，城市还会有明显的中心吗？学区房还有意义吗？传统商业旺区天价商铺还值钱吗？中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗？

有一点相信永远不会改变：有人口增量的地区，房价长远看还是向上。但需要说明的是，由于国家从政策上支持楼市，加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点，即便未来10年房地产都是熊市，“有用的房子”人民币计价仍会缓慢上涨，只不过大多数城市跑不赢真实通胀而已。

作者简介：

刘晓博，财经传媒人，先后任职于天津青年报、深圳晚报、深圳商报，高级编辑，曾荣获2014年度凤凰播报“十大财经观察博主”第一名，著有《10年后，中国最富裕的城市》、《怎样才能让A股重返牛市？》、《中国楼市的最大秘密》等文章。