如何有效控制商品房开发成本

摘要：随着国家对房地产行业的宏观调控措施的出台，以及土地成本的节节攀升，房地产业的开发成本随之不断上升。因此，一个房地产开发企业若想在激烈的市场竞争中立于不败之地，追求更大的利润空间，就必须既要为业主提供优质的产品和优良的服务，又要加强企业自身的成本控制与管理，严格控制项目成本的支出，进而降低工程成本，以提高企业的经济效益。基于此，本文主要探究了商品房开发工程成本控制中的问题和对策，为商品房开发商提高利润提供依据。

关键词：商品房、开发、成本控制

一、前言

商品住宅项目开发成本控制是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源（人力、物力、财力），从整体意义上降低项目的开发成本，从而提高商品住宅项目的经济效益，提高商品住宅开发成本管理的科学性。普通商品住宅开发项目的成本控制涉及到合同、技术、人员、机械设备、材料等诸多对象，包含在项目投资策划分析、项目设计、项目施工、项目竣工验收以及销售等诸多过程中，与国家政策、政府规划、物价水平、人员素质等息息相关。

二、商品房开发项目成本控制的概述

商品房开发项目成本控制是控制全部工作人员和整个过程，充分利用企业资源，规划和控制开发项目全部成本构成，促使企业综合效益的长远目标得以实现。成本控制主要由商品房开发项目全部员工完成，主要对项目立项、审批、设计、施工、销售全部环节进行控制，主要预算、计划、核算、分析和考核房地产开发费用。

三、商品房开发工程成本控制中存在的问题

1、开发前缺乏成本意识

商品房企业并没有非常重视成本控制，也缺乏完善的成本管理控制体系，降低了成本管理工作的规范性。企业人员也缺乏成本管理意识，也就不会重视项目可行性；企业将大量资金投入到策划报告，忽视了设计阶段的成本控制。另外，有关人员缺乏全面的素质和技术，也不具备良好的预算知识，更没有对预算建材的价格进行充分了解，甚至在科学配筋环节浪费成本等。

2、忽视控制事中和事前的开发成本

我国当前的商品房行业成本控制倾向于事后控制，而在事前和事中产生大量的浪费。例如，在建设招标投资过程中，招标市场不够规范，商品房开发商在很多项目上受到多种因素影响，在拍板定案时缺乏自主性，如行政力量参与、地方保护主义，使房地产市场无法实现公平。这样招标投资也没有充分发挥成本控制的作用。

3、传统信息管理方法的限制

企业应用传统的信息管理办法，利用财务软件或者办公软件录入分析数据，传统办法受到人为因素的影响，降低了数据分析的准确性和可靠性。如今商品房事业不断发展，传统的信息管理已经不能适应，如果继续使用，就会降低成本信息价值，也不能动态控制成本，也就无法有效控制商品房开发成本。

四、商品房开发成本控制的对策

1、优化各阶段项目设计方案

首先推行技术与经济相结合的限额设计和标准化设计。由于设计费依照建筑安装工程造价的比例取费。所以，大部分商品房项目设计都会出现技术和经济脱离的情况。针对此类问题，商品房企业要进行限额设计，也就是不仅促使功能以及技术指标满足建设标准，以批准设计任务书和投资估算对各个专业进行造价分配，再以各专业的造价分配为依据进行相应的设计，结合设计和预算，有效控制设计规模和标准工程数量和投资额等。此外，积极推动标准化设计的发展，设计师在设计时要依据国家、省、市推行的标准技术文件和图纸，不仅提高了设计效率，也节省建筑材料，最终控制成本。

其次，对设计单位进行选择，对设计方案进行综合评定。制定和实施招投标制度，确保设计方案的安全、技术、合理以及使用，选择最切合实际、最经济的方案，进而对成本进行控制。商品房企业为了节能设计费用倾向于选择较小的设计单位，可是这会对设计效果产生影响，所以商品房企业最好公开招标，吸引更具实力和信誉的设计单位进行设计。商品房企业自身也要进行相应的构思、研究、讨论、咨询以及决策，明确自己的设计思考，并及时和深入与设计单位沟通，促使设计方案具有一定的独特性。最后，商品房企业协调安全、适用、经济、美观之间的关系，选择最合适的设计方案。

2、将企业的管理费用降低

首先，商品房企业业务广泛，企业管理费用中有很大一部分用到配备和管理公车方面。就此情况，可以提倡私车公用，而在公务中车辆耗费的油费、停车费、过桥费等由公司报销，这样一来也能节能一大笔开销。

其次，精简机构。商品房企业要缩减人员，并提高人员质量。可是人员缩减是在确保公司正常运作的基础上进行的，并由重点岗位的人员兼职一些不重要岗位。同时，定期培训员工，促使员工不仅掌握本岗位的专业知识，也要了解自己所处项目的有关知识，这样有利于人力资源合理配合岗位和人数，节省了很多人力成本。

3、加强管理施工阶段

首先，实施技术经济分析，对施工方案进行优化。商品房企业在制定项目施工方案时要激发项目管理人的主动性，促使他们积极的思考和建议，通过分析比较不同方案的技术指标，选择能够节约工程投资的方案或者措施，确保最终施工方案的经济性。

其次，加强管理设备以及材料的品质和价格。从企业的角度来说，产品质量并不是越高越好，如果超出一定范围，就会浪费质量，而增加成本。商品房企业应该监督施工单位的项目工程招标或者材料采购的全过程，并且积极询问材料或者设备的价格，最终审定是否合理。商品房企业还要积极应用新材料、新工艺等，分析工程功能和材料性能，使用能够代替高价精品材料的低价经济材料。

再次，对工程变更进行控制。工程变更包括设计变更和施工变更。设计变更是由于设计不合理需要变更的，而设计变更尽量控制在最小范围，降低变更对整个工程带来的影响和费用增加。施工变更要遵循方便施工、不增加费用、不影响其他施工、鼓励降低费用变更、禁止方便而增加费用变更的原则。

4、制定有效的约束和激励机制

商品房企业想要控制工程开发成本也要制定健全的管理制度，其中包括约束和激励机制。商品房企业纪检监察人员要全程监督招投标、签订合同、使用资金等环节，在监督和管理时严格依照已经制定的目标和制度并切实落实。商品房企业要考核每一位员工，将企业内部成本控制的成效和员工利益联系到一起，明确每一个人的责任、权利和利益，真正实施成本控制的奖惩措施，促使每一个员工了解有效控制成本能够增加企业的利润，需要大家一起努力。

五、结束语

房地产企业的开发成本控制是从项目的策划开始，直至商品房销售完成、交付使用的全过程控制，是集经济、技术与管理为一體的综合系统性科学。建立并完善起贯穿房地产企业的开发成本控制的有效措施，减少不同阶段和不同环节的开发成本及开发费用，把实际开发成本严格控制在合理范围内，消除成本浪费现象，运用科学、有效的管理手段降低成本，是房地产企业创造最大经济效益的必要选择。

参考文献：

[1] 王晟. 房地产企业就建筑项目成本控制之我见[J]. 四川建材. 2009（04）

[2] 何孙秀，金诚. 房地产开发成本控制与管理思考[J]. 中国新技术新产品. 2010（15）.

[3] 薛可可. 房地产开发成本控制对策研究[J]. 现代装饰（理论）. 2013（07）

作者简介：

刘文军，男，（1973.8—），河北黄骅人，研究方向：工程管理、房地产开发与销售。