江苏省房地产市场风险分析及预测

□路 倩

江苏省房地产市场风险分析及预测

□路 倩

本文分析了2014年江苏省房地产市场运行特点，并对2015年一季度全国及全省房地产市场情况进行了阐述。从经济环境与人口结构、房地产与经济协调性、市场供求关系等三方面选取典型指标对我省10个城市进行风险指标分析，结合江苏农行商品房开发贷款发展现状，提出相关政策建议。

一、2014年江苏省房地产市场运行特点

（一）房地产开发投资增速下滑，商业营业用房投资增速稳定。2014年，江苏省房地产开发投资8240.22亿元，同比名义增长13.8%，增速比去年同期下降3.9个百分点。其中：住宅房地产投资5924.51亿元，同比增长14.6%，增速比去年同期下降4.2个百分点。办公楼投资额为378.47亿元，同比上涨16.7%，增幅比去年同期下降7.9个百分点。商业营业用房投资额1286.71亿元，同比上涨14.9%，较去年同期增长0.2个百分点。

（二）房企资金面趋紧，融资渠道收窄。2014年，全省房地产开发企业到位资金12100.16亿元，同比下降4.59%。其中，国内贷款2249.68亿元，同比下降5.24%；利用外资80.79亿元，同比下降26.16%；自筹资金4154.86亿元，同比增长5.64%；其他资金5614.83亿元，同比下降10.39%。国内贷款与外资合计20%，与2013年持平，说明银行融资门槛依旧偏高，融资难度较大。外资占比1%，资金占比最低，与QE逐步退出带来热钱退出房地产市场的宏观面相一致。

其他资金与自筹资金合计占比80%，表明房企到位资金基本需要自力更生。其他资金（主要包括房地产项目销售中的定金和预付款）占比46%，较2013年下降3个百分点，反映了销售进度放慢带来的回款量的减少。自筹资金占比34%，较2013年上涨3个百分点，反映销售放缓的大环境下，拼集团的自身资金实力成为考验房地产企业现金流水平的关键因素。

（三）销售面积与销售额均大幅下降，商品房竣工速度放缓。2014年以来，江苏省商品房销售降速明显。2014年全省商品房销售面积9846.84万平方米，同比下降14%，增速比去年同期骤降41个百分点。全省商品房销售额合计6898.42亿元，累计降幅12.8%，比去年同期降幅下降43.2个百分点。

2014年底，江苏省商品房竣工面积9620.47万元，较2013小幅下降0.94%。2014年末销售面积与竣工面积比率为1.02，比上年同期下降0.16个百分点。在销售面积大幅下降的情况下，销竣比基本不变，反映开发商为消化库存量，放慢了商品房开发竣工速度。

二、2015年一季度房地产市场情况

（一）降准、降息组合效应刺激楼市需求，3月底政策密集出台展现政府救市决心。2015年1～2月，全国房地产投资增速、销售、拿地等指标全面下滑，大多数城市房价持续下行，楼市调整压力不断增大。3月起中央开始陆续出台各项措施救市。央行继2月5日降准后，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，当前五年以上金融机构贷款基准利率已达到2004年以来最低水平。中央各部委在3月下旬出台密集救市政策，住建部提出将降低公积金门槛，增加额度，简化手续。国土部、住建部发文明确了优化土地和住房供应结构的措施。3月30日，央行下调首套房和二手房首付比例，财政部和税务总局将二手房免征营业税的时限由5年缩短至2年。从降低二手房交易成本着手来救市，是惠及面最广的政策刺激，政策和资金层面基本已经到达2009年以来最宽松的情况。

（二）一季度末新建商品住宅成交有所上涨，一二线城市回暖明显。CREIS数据显示，2015年3月监测的40个主要城市新建商品住宅累计成交面积环比回升72.87%，同比上涨7.62%。其中：一线城市成交面积环比上月上涨88%，同比上涨1%；24个二线代表城市成交面积环比上涨74%，同比上涨7%，12个三线代表城市成交面积环比回升57.8%，同比上涨19%。

从江苏省情况看，两个二线城市南京、苏州3月商品住宅成交回暖明显，3月商品房成交面积分别为57、65万平米，环比涨幅分别达到63.74%、93.74%。江苏省已出数据的6个三线城市中仅淮安3月成交面积环比下降4.45%，其余5个城市成交面积均较2月环比上涨，其中镇江3月成交面积环比大幅上涨65.87%，徐州、泰州、扬州、连云港等4市环比涨幅分别为24.56%、18.24%、16.9%、4.42%。

（三）受房地产行业下行及政策面影响，土地出让量同比环比均大幅下跌。受全国性房地产市场走低及去年四季度土拍大幅冲刺的影响，一季度土地出让较为冷淡，2015年一季度全省土地供应面积为5144.5万平方米，同比下降26.48%，环比下降25.73%，其中经营性用地供应总面积为2492.5万平方米，同比下降34.17%，环比下降41.70%。一季度全省实现土地出让金788.8亿元，同比下降8.48%，环比下降47.33%。

2015年3月27日，国土部和住建部联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确，“住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模”。受此《通知》影响，预计今年全省土地出让量将会大幅回落。

三、风险指标分析

（一）指标设置。

为更加全面评估江苏省各区域房地产市场的风险程度，本文从经济环境与人口结构、房地产与经济协调性、市场供求关系等三方面共选取了6个典型指标对10个城市（受数据采集的局限性，不包括泰州、淮安、宿迁等3市）数据进行了测算，试图从更加综合的角度分析各市房地产运行的风险程度。具体指标设置见下表：

（二）分析结果。

各项指标测算结果见下表：

从综合指标分析结果看，全省10个样本城市按照风险等级可分为三类，高风险城市（南通、盐城、徐州、连云港）、中高风险城市（扬州、镇江、常州、无锡）、中低风险城市（南京、苏州）。具体分析如下：

1.高风险城市（南通、盐城、徐州、连云港）：从区域分布来看，除南通外，其余三市均为苏北城市。从经济环境与人口结构看，南通、盐城、徐州、连云港等四市的城市化率不到60%，常住人口均小于户籍人口。从房地产与经济协调性指标来看，除南通房价水平较高外，盐城、徐州、连云港的房价收入比在7～8年之间，当地人民购房压力尚可，人均住房面积在37平方米左右，在全省层面属于较低水平。房价相对合理而人均住房水平不高，说明由于房价缺乏上涨空间，居民收入水平不高加之“买涨不买跌”的心理造成当地居民缺乏购买改善性住房的积极性。从市场供求关系来看，南通、盐城、徐州2014年末去化周期均大于15个月警戒线水平，说明市场短期库存过剩。近3年土地供应与销售面积比在2.37～4.22之间，属于全省较高水平，说明中长期供应过剩。

从指标综合分析来看，南通、盐城、徐州、连云港为劳动力输出型城市，商品房库存消化能力差，且土地出让量高带来中长期库存过剩，虽未来城镇化进程尚有发展空间，但缺乏常住人口的购买力支撑，城镇化带来的建设用地将会带来更难以消化的库存，风险程度较高。其中南通尤为值得注意，南通人均住房面积已达46平米，土地消化水平也为全省最差，中短期市场为供大于求。此外，南通还是全国老龄化程度最高的城市，2013年老龄化率已达24.55%，中青年群体的缺失将形成当地房地产市场长期过剩的局面。

2.中高风险城市（扬州、镇江、常州、无锡）：从区域分布看，基本为苏南、苏中地区。从经济环境与人口结构指标看，上述四个城市的常住人口/户籍人口比值在1左右，城镇化水平较高，其中无锡城市化率已达73.7%，为全省第二。从房地产与经济协调性指标来看，扬州房价水平偏高，为9.26年；镇江、常州、无锡房价收入比均在6.5年上下，房价水平较低，人均住房面积在43～47平米之间，人均住房水平较高。从市场供求关系指标来看，扬州、无锡、常州2014年末去化周期均大于15个月警戒线水平，说明市场短期库存过剩。近3年土地供应与销售面积比在1.34～1.95之间，属于全省中低水平，说明中长期供应相对合理。

从指标综合分析来看，扬州、镇江、常州、无锡城市化水平较高，当地居民居住条件早已得到改善的区域，常住人口的居住水平已经较高，因此中短期的库存水平较高，供大于求的特征明显。但从经济环境来看，无锡、常州为外向型经济比较明显的地区，为劳动力输入密集区，由于目前的经济结构以劳动密集型为主，收入水平较低的外来产业工人流动率较高，缺乏在当地安家置业的意愿和资金，因此本地房地产较为低迷。伴随着未来苏南地区由“制造型”向“智力型”产业经济的转型，以及当地城市建设的不断升级，未来将会带来一批文化层次较高、收入水平较高的外来人口，长期房地产市场具备一定的发展潜力。镇江与扬州的房地产市场很大程度上依托于省会南京的辐射作用，随着宁镇扬都市圈战略年内的陆续落地，南京对扬州、镇江的辐射效用将进一步增大，长期房地产市场发展潜力尚可，相对来说扬州房价水平较高、人口输出特征日益显现，除旅游资源外，扬州缺少强有力的产业支撑，中长期风险更高。

3.中低风险城市（南京、苏州）：作为房地产二线城市，这两个城市的市场消化能力是全省最强的。南京作为省会城市，拥有多项全省之最。南京的城市化率、房价水平、房地市场短期消化能力全省最高，人均住房水平全省最低。作为排名靠前的二线城市，南京以其丰富的教育资源、宽容的城市包容度、深厚的文化底蕴吸引了大量外来人口在南京置业，较低的人均住房水平将带来市场较为长期的发展，但高昂的房价水平与近年来土地供应量的大幅增加预示着房价难有更多涨幅的空间。苏州的外向型经济特征是支撑起房地产市场发展的最主要因素，苏州的常住人口为户籍人口的2倍，将为苏州房地产提供较长期的市场发展潜力。

四、市场预测

随着江苏省老龄化程度不断加大，常住人口进入低速增长区间，“人口红利”效应减弱，房地产长期过剩局面已经凸显，政策利好会在短期内激发市场需求，但难以改变大部分城市房地产市场未来几年震荡调整的趋势，为“千方百计去库存”，预计政策面将会进一步放宽。

一是人口结构的老龄化、常住人口增长的低速化以及城镇化的瓶颈化预示着带给房地产市场的“人口红利”已越来越少。人口老龄化是江苏省未来愈发突出的一个现象，截至2013年末，全省65岁以上的老龄人口已占11%①引自“新华网”江苏统计局的数据。，老龄化程度位于全国前三名，已经超过联合国规定的7%的老龄化社会标准。据统计，未来几年江苏省的人口老龄化将进入加速期，20～40岁的劳动人口是购房的主要群体，老龄化程度的不断提高预示着房地产市场发展潜力及其有限。此外，常住人口的低增长率与较高的城镇化率也反映了未来的房地产市场需求量增长有限。2014年全省常住人口增速为0.26%，增速持续维持低水平，2011～2013年已连续三年增长率逐年下降。江苏省城镇化率已达65.2%，高于全国城镇化水平10.43个百分点②数据来源：江苏数据为扬子晚报引自江苏统计局，全国数据为“中国经济网”引自国家统计局的。。

二是土地财政驱动下的大幅土地供应量，未来将加剧房地产库存过剩的局面。江苏省近三年土地推出量较大，尤其是2013年全省各地土地出让达到历史峰值，土地供应量呈供大于求趋势。假设所有条件均不变的情况下，全省市辖区近三年年均土地供应面积可供房产商开发1.99年，直接带来的库存量可供市场消化2.16年。③引用作者本人文章《2014年江苏土地市场分析报告》。上述数据尚不包括县域推出的土地，多数县级市土地消化时间在5年以上④引自中指研究院《“中国各级城市房地产库存大盘点”系列专题三：多数三四线城市库存高企，预售制、土地、产业因素差异加速风险分化》中的数据。。实体经济下滑，缺乏有力的经济增长点，房产税如何征收尚未落地，落地后带来的税收分给地方政府的究竟有多少，以上原因促使地方政府依旧会高度依赖卖地来充实财政收入，加剧房地产库存高企。

三是政策将进一步放宽。根据近几个月公布的全球主要国家PMI，世界经济在2015年仍旧处于危机后的修复盘整阶段，增长动力较弱。因此，2015年我国外贸出口难以摆脱低迷的态势。从国内来看，在三期叠加的大背景下，经济下行压力较大，由于制造业投资的继续下滑，国内经济缺乏有效的经济增长点，房地产和基建投资仍将是推动经济的重要抓手。在3月末推出一系列救市政策后，短期一二线城市的回暖效果较为明显，三四线城市回暖效果较为有限。预计后期政府还会在提高公积金贷款额度、加大商业贷款利率折扣力度、放款行业信贷限额、全面放开“二胎”生育等方面推出一系列政策，加大对房地产行业的扶持力度。

五、策略建议

2015年江苏农行房地产金融业务要主动适应房地产市场的新变化与新发展，坚持产品和服务创新，强化综合经营和精细管理，努力实现业务的平稳健康发展。

一是加强客户基础建设，调整优化客户结构。

继续坚持核心客户发展策略，重点抓好总行和省分行二级房地产核心客户群的建设，在现有的两级核心客户基础上，逐步将全国房地产百强（500强）前50名企业、全省排名前20强的企业纳入两级核心客户群，将这部分客户作为农行房地产金融业务的主体和重点。对未纳入总、省分行二级客户群的房地产客户特别是中小房企，要逐户制定策略逐步退出。

二是坚持差异化发展策略，调整优化信贷投向。区域上，重点支持南京、苏州两市和部分供需比指标合理、库存量较低的区域。产品上，重点支持市场需求量较大、定价合理、销售前景较好的中小户型普通商品住房项目，从严控制宾馆酒店、商业地产、商品流通市场和经营性物业贷款项目。

三是推动房地产产业联动，实施全流程综合营销。对房地产项目实施全流程的综合营销，将业务营销贯穿于项目、材料、建设、销售等各个环节，延伸房地产金融服务链条。积极推进房地产客户与上游建筑商、材料商等的金融业务联动，推广供应链融资、工程保理等金融产品，推动房地产金融业务由单一房地产信贷业务模式向综合产业链金融模式转变。

四是探索社区金融联动，建立可持续业务模式。深入研究部分房地产企业在职能社区服务方面的成功尝试和创新，依托大型房地产客户在社区服务方面的独特优势，通过互联网金融、移动金融、个人金融等产品和手段，尝试将法人房地产金融与社区金融服务联系起来，与业主、商户、物业等金融需求联系起来。

五是加强合规经营，严守风险底线。要提高主动管理风险的能力，加强风险管理的精细化。密切关注区域市场变动情况，包括经济发展、市场供求和价格变化情况，防范区域性风险。探索以并购重组等多种方式来解决风险贷款的退出问题。加大对潜在风险客户和项目的排查力度，提高贷后管理的频次。

（注：除特殊说明外，本文数据均来源于搜房网CREIS中指数据库或江苏房地产取自国家统计局的数据。）

（作者单位：农业银行江苏省分行）