认购协议是否构成商品房买卖合同

羊　虎

四川省崇州市人民法院，四川　成都　611230



认购协议是否构成商品房买卖合同

羊虎

四川省崇州市人民法院，四川成都611230

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本文中的案件涉及的认购协议是否构成商品房买卖合同。

认购协议；买卖合同

一、案情介绍

2013年**月**日，原告某景公司与被告某国泰公司及第三人某建筑公司签订《三方合作协议》，协议约定：1、某国泰公司自愿购买原告开发的“某楼盘”项目的商业用房，不含办证费用；2、“某楼盘”的所有钢材均由某国泰公司供应，其规格、数量及价格等相关事宜由某国泰公司与第三人另行签订协议；3、某国泰公司应按第三人提供的采购单所确定的时间供应钢材，若某国泰公司不能按约供应，第三人有权另行采购，且价差由某国泰公司承担；4、第三人应根据三方确定的钢材款支付时间节点向某国泰公司、某景公司提供钢材清单，该清单经三方签字确认后作为协议附件，某景公司应按该清单代第三人向某国泰公司支付钢材款，前述钢材款由某景公司在应支付给第三人的工程进度款中予以扣除……《三方合作协议》的附件1、2、3所列的商业用房优惠后的总价为15687684元。

二、本案争议的焦点

原告某景公司诉称，原、被告及第三人签订的合作协议，协议约定被告自愿购买原告开发的“某楼盘”项目的商业用房。协议签订后，原告按约给被告预留相应的商业用房，现被告已支付购房款3433406元，尚欠11566594元未付。请求依法判令：1、被告继续履行三方合作协议；2、被告给付原告购房款11566594元；3、被告接收原告为其预留的商业用房。被告某国泰公司辩称，原、被告及第三人签订的三方合作协议中，原、被告之间的购房约定系意向性协议，该协议不仅不具备商品房买卖应具备的所有条款，而且房屋价格也明显高于同类商品房的价格。此后，双方也未能订立正式的商品房买卖合同，加之某景公司与第三人延迟履行合同义务，协议约定的钢材购销合同目的已不能实现，故原、被告的购房目的不具有可实施性。

三、法院判决的结果

被告某国泰公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告某景公司购房余款4852643.46元；原告某景公司应向被告某国泰公司交付其开发“某景楼盘”的商品房；驳回原告某景公司的其他诉讼请求。

四、如何认定三方合作协议就是商品房买卖合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，从各方当事人签订的《三方合作协议》及相关附件的内容来看，原告某景公司的主要合同义务是交付协议附件所约定的商品房，同时通过抵扣第三人向被告某国泰公司支付钢材款的方式获得购房款，而被告某国泰公司的主要合同义务是通过认购原告销售的商品房来抵扣第三人应向其支付的钢材款。可见，《三方合作协议》包含了两层法律关系即被告某国泰公司向第三人销售钢材，原告某景公司向被告某国泰公司销售商品房，钢材款直接冲抵部分购房款。

我国商品房销售包括现售和预售两种形式，原告在与被告缔约时，其依法取得了涉案商品房的预售许可证，原告具备签约的主体资格；协议所载明的商品房现仍处于待售状态，该协议在履行上并无法律或事实上的障碍；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》表明，虽然商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非商品房买卖关系的生效条件。商品房的认购、定购、预订等协议只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容及出卖人已经按照约定收受购房款这两个条件，就应当认定为商品房买卖合同。本案中，《三方合作协议》约定被告自愿购买原告开发的商品房，协议的相关附件明确载明了买卖双方的名称、房屋的楼层、单价等基本要素，具备商品房买卖合同的主要内容。被告以销售给第三人的部分钢材款直接冲抵了应支付给原告的购房款，该行为视为被告按照协议约定履行了给付购房款的合同义务，原告实际上已按照协议约定分期扣划了相应的购房款，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件，故原、被告就《三方合作协议》及相关附件成立的是商品房买卖合同关系，并非意向性的商品房认购协议。该协议在三方之间产生了相应的权利义务关系，所确定的内容对三方均具有法律拘束力；被告在签署《三方合作协议》及相关附件时，应适当了解相关的商业信息并对前述协议的内容进行必要的审查，被告在与原告磋商合同条款的过程中，其签章行为视为认可了《三方合作协议》及相关附件所述的全部内容，包括房屋的销售价格，且被告接受该房屋价格的另一原因是为了将钢材销售给原告开发的项目从而获取商业利益。因此，前述协议体现了各方当事人意思自治的原则，该协议对各方当事人均具有法律约束力。被告某国泰公司请求解除《三方合作协议》的抗辩主张无事实及法律依据，不予支持。

D923.6

A

2095-4379-(2016)27-0141-01

羊虎(1968-)，男，四川崇州人，四川省崇州市人民法院速裁庭，庭长。