一房数卖恶意串通行为的相关法律问题探讨

2016-02-02 13:32陈文彬
法制博览 2016年35期
关键词:购房款房屋买卖买受人

陈文彬

澳门科技大学,澳门 999078



一房数卖恶意串通行为的相关法律问题探讨

陈文彬

澳门科技大学,澳门 999078

随着社会经济的不断发展,因房屋买卖而产生的纠纷不断涌现,特别是以一房数卖为代表的房屋买卖纠纷。该类型纠纷涉及主体较多,涉及款项金额巨大,社会影响广泛。其中,多方参与的恶意串通损害第三方合法权益的行为更恶劣,应当给予相应的负面评价。本文从一起一房数卖的典型案例出发,分析研究恶意串通背景下一房数卖行为背后的物权、债权法律关系,并从案例出发提出解决方案,以期为房产交易市场的规范运营做出一定的贡献。

一房数卖;恶意串通;权利保护

一、“一房数卖”现象概述

“一房二卖”是指出卖人先后或同时签订两个房屋买卖合同,将同一商品房出卖给两个不同的买受人,又称房屋的二重买卖。实践中开发商对于商品房“一房二卖”现象致使买受人不能取得房屋的,依据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷纷适用法律问题的解释》应当承担惩罚性赔偿责任,即可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。①

上述司法解释第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋卖给第三人。”第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。②

2014年10月28日,徐某某与某公司签订《房屋买卖合同》,约定某公司将一套房屋出售给徐某某,房屋总价为31.388万元,由徐某某先支付首付款10.388万元,余款2l万元于办妥银行按揭后一次性付清,某公司应在2015年1月底前将合同约定的房屋交付给徐某某,合同并对双方其他权利义务作了约定。合同签订当天,徐某某依约支付某公司购房款10.388万元,某公司向徐某某出具了收款收据一份。

2015年某公司取得了讼争房产的相关权属证书,因某公司运营资金紧张,且房屋取得权证期间发生了较大幅度的上涨,公司负责人指令将房屋出售给其亲戚史某,并将房屋已经出售过一次的情况告知了史某。2015年5月7日某公司又以65.5414万元的价格将讼争房产转让给史某,并办理了房产登记,为此,徐某提起诉讼,请求法院支持其诉讼请求:(1)解除双方签订的房屋买卖合同,某公司立即返还徐某某已付10.388万元购房款;(2)责成某公司赔偿徐某某房款一倍赔偿及其他损失34.1534万元。③

二、物权原则在房屋买卖中的体现

平等原则,也称为“物权一体保护原则”,是指所有物权人不论权利人是何人,均受到法律的平等保护。物权法属于民法,对权利人的权利实行平等保护是民法的一项重要原则、换言之,物权法的平等保护原则是民法平等原则的具体化。该原则指国家、集体、私人等物权主体在法律地位上是平等的,其享有的物权在受到侵害以后,应当受到物权法的平等保护。平等原则的规制反映了我国基本经济制度的要求。我国《宪法》规定国有经济为主导力量,多种所有制经济共同发展,因此,作为民法中财产法的《物权法》,必然应体现相关经济制度,维护市场主体的合法利益,维护社会主义市场经济制度,巩固改革开放的成果:这也是市场经济的必然要求,从而建立财产秩序和交易秩序,促进市场经济的发展,并最终有利于公有制的稳健发展。从尊重市场主体各方权利和私法追求的主体平等而言,这也属于私法的必然要求。

物权的一个特点是,它的内容只能由法律规定和创设,不像债权那样可由当事人自由约定。日本学者认为,物权法定主义,是19世纪欧陆各国从事民法典编纂活动以来,各国物权立法的一项基本原则,在物权法的结构体系中居于枢纽地位。其含义是指物权的种类和内容由民法和其他法律统一确定,不允许当事人依自己的意思自由创设、变更。我国台湾学者认为,关于物权法定原则,在立法例上应设有明文的,除我国台湾地区“民法”外,尚有《日本民法》第175条、《韩国民法》第185条、《奥地利民法》第308条。

[ 注 释 ]

①李复达.“一房二卖”法律问题分析[J].法制博览,2015(6).

②黄智.一房两卖应如何处理[J].科技与企业,2014(3).

③闵昕.政策“补丁”,难掩漏洞房屋买卖问题调查[J].中华建设,2016(2).

[1]陈勇.一房二卖的债法救济[J].胜利油田党校学报,2014(6).

[2]季境.物权变动立法模式在我国的修正及其完善[J].法律适用,2015(5).

D

A

陈文彬(1990-),男,澳门科技大学,研究生。

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