我国农村房屋买卖合同的效力问题分析

雷苗苗（安徽大学 法学院，安徽 合肥 230601）

我国农村房屋买卖合同的效力问题分析

雷苗苗
（安徽大学 法学院，安徽 合肥 230601）

农村房屋买卖合同的效力指农民在买卖房屋过程中所签订的相关合同在法律上是否有效的问题。从现行合同法角度看，农村房屋买卖合同只要符合合同的有效要件就应做有效认定；从物权法的角度考量，合同效力原本脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同应认定为有效；从长远的社会效果来看，如果不能够认定农村房屋买卖合同有效将会产生不良的法律和社会后果。因此，应当通过加快完善农村房屋买卖的法律、法规制度，规范农村房屋买卖行为，建立统一不动产登记制度，进而实现在“一户一宅”的前提下加快放开、健康的农村房屋买卖市场，促进市场经济的发展并改善农民生活的困境。

农村房屋；买卖合同；纠纷；效力

近年来，随着我国法律和政策对农民权益尤其是房屋物权的保障制度逐步完善，农村房屋交易行为日益频繁，但由于我国现行法律法规制度对农村房屋买卖合同的效力尚未能做出明确具体的规定，由此引发的纠纷也层出不穷。笔者认为，农村房屋买卖合同的效力指农民在买卖房屋过程中所签订的相关合同在法律上是否有效的问题。从现行合同法角度看，农村房屋买卖合同只要符合合同的有效要件就应做有效认定；从物权法的角度考量，合同效力原本脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同应认定为有效；从长远的社会效果来看，如果不能够认定农村房屋买卖合同有效将会产生不良的法律和社会后果。因此，应当通过加快完善农村房屋买卖的法律、法规制度，规范农村房屋买卖行为，建立统一不动产登记制度，进而实现在“一户一宅”的前提下加快放开、健康的农村房屋买卖市场，促进市场经济的发展并改善农民生活的困境。

一、农村房屋买卖纠纷的现状

目前，我国农村房屋买卖纠纷呈现逐年增加的趋势，以安徽省各地方法院审理的近几年的房屋买卖纠纷案件看，一半以上属于农村房屋买卖行为不规范导致产权归属不明而引发出的一系列利益诉争。［1-3］具体可分为以下几种类型：一是农民长期外出务工，宅基地及其附着物长期闲置或长期委托亲友、近邻照看或使用而导致产权归属模糊引起的纠纷；二是女儿外嫁但户口仍然保留在原籍以及女婿入赘，导致在父母遗留下的宅基地及其附着房屋的继承、分割和拆迁补偿方面引起的纠纷；三是早年土地承包、租赁、流转过程中宅基地及其附着房屋没有明确界定而引起的纠纷；四是村庄规划、第一轮农村宅基地及其附着物的登记对房前屋后、左邻右舍的界限测量登记不准确引起的纠纷；五是房屋买卖双方私自成交无合同、或有合同但主要条款存在明显缺陷导致合同事实上是无效合同引起的纠纷。

需要说明的是，上述农村房屋买卖纠纷虽然在近几年日趋频发，但其纠纷的根源大都要追溯到上个世纪的80年代、90年代。［1］当时由于农村房屋价值低廉，买卖双方不重视规范的买卖合同约束，而现在却因农村经济发展、土地升值、拆迁补偿利益巨大而试图推翻原合同的规定，使得农村房屋买卖纠纷的背景复杂并且时间跨度长，化解的难度相对较大。因此，尽快研究、出台规范的农村房屋买卖的法律法规，化解历史遗留问题产生的房屋买卖纠纷，规范现行的农村房屋买卖行为，对于维护农村社会稳定，深化农村经济体制改革，加快农村经济发展，大力推进农村城镇化步伐，具有十分重要的现实意义。

二、农村房屋买卖合同效力的主流观点

（一）司法实践中的争议

在司法实践中，由于法官对农村房屋买卖合同效力的认定存在争议，产生了两种不同情形的判决。

1.判决买卖合同有效

多数法官认为，从维护交易稳定和安全方面考虑，如果房屋买卖合同的签订符合合同成立的一般要件，合同应当视为有效。浙江省高院《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》、①江苏省高院《关于审理房地产案件若干问题的意见》就如此规定。

2.判决买卖合同无效

少数法官根据物权绝对排他性，认为农村房屋买卖合同包含宅基地使用权，我国物权法规定宅基地使用权不得随意处分，为严谨物权法定主义之要求，认定此类买卖合同无效。如山东省高院《全省民事审判工作座谈会纪要》就做出了相应界定。②

（二）学术理论中的不同观点

1.合同无效说

合同无效说认为，农村房屋作为农民的私有财产，根据“地随房走”原则，买卖房屋的同时买卖双方如有意愿也可对宅基地作相应处分。［2］而由于房屋和宅基地的紧密结合性，房屋买卖时宅基地使用权有可能将被一并出售。但根据我国土地管理法及其相关条例的规定，宅基地使用权不得作为非农用途，买卖宅基地已经违反相关法律规定。因此，农村房屋买卖合同违背国家强制性规定，应视作无效。

2.合同有效说

合同有效说认为，只有违反国家法律或者行政法规规定的合同，才属于无效合同，而违反其他规范性文件订立的合同，不属于该条所列无效合同的规定。因为《土地管理法》第62条划定了宅基地之上附着的房屋使用权可以让渡，③且法律法规并不制止农村成员出租或买卖其本身所有的房屋。按照“地随房走”的原则，宅基地固然也可再行让渡，只要房屋买卖合同的签订符合条件，房屋买卖合同的效力也就具有合法的正当性。因此，对于我国农村房屋买卖合同的效力，应根据合同法的基本原理加以认定，在无其他条约无效事由的情形下，应确认其具备相应的法律效力。

3.合同部分有效说

部分有效说认为，对于农村房屋买卖合同的效力应区分以下不同情况而视作合同有效或无效：

（1）违背“一户一宅”原则合同效力。［3］“一户一宅”原则即一户村民只能拥有一户宅基地，不能重复申请或者额外占用，但并不与买卖行为相互排斥，“一户一宅”限制重复申领行为却没有明确禁止买卖行为。如果通过买卖而额外获取了宅基地，仅仅是在原有基础上另外获取了一个新的宅基地，并没有进行重复申领的行为，因此合同有效。

（2）集体经济组织外的成员购买本集体经济组织内成员的房屋的合同效力。非同一经济组织成员间相互买卖房屋的行为原则上不被允许，但存在例外情形，若经过本集体经济组织成员的表决同意加入了该集体经济组织，或经过相关部门的批准程序，就可以取得房屋并且合同有效。

（3）共有人单独出售房屋合同效力。共有人无权处分情形并不当然否定合同效力，如果得到权利人的追认，则可认定为合同有效。

（4）农村拆迁安置房买卖合同效力。由于此种情形下土地性质仍为集体土地，且尚未取得房屋所有权证和土地使用证，因此出卖方与买受方之间签订的房屋买卖合同无效。

综上，“无效说”主旨是限定农村房屋买卖行为，严格农村土地、宅基地及其附着物的谨慎租赁、转让和买卖；“有效说”主要根据农村经济发展的新形势，意在推动农村宅基地的加快流转和满足农村房屋买卖的正当需求，活跃农村经济；“部分有效说”分不同合同类型对合同效力作具体分析。［4］然而，农村房屋买卖的核心是涉及到宅基地的流转问题，宅基地流转又事关农村甚至国家和集体的整体利益，法律所作限制性规定也是无可非议的。因此，面对众多农村私有房屋买卖的现实，允许农村房屋买卖，认定农村房屋买卖合同有效，更加符合法律逻辑和市场经济发展的本质要求。

三、对农村房屋买卖合同效力的多角度剖析

（一）合同法视角

1.对农村房屋买卖双方身份的正确理解

流转身份是相对于非集体经济组织成员而言。［5］土地管理法规定，只有同一集体经济组织成员之间可以相互流转农村房屋。但在现实状态下，对于买卖身份的限制已远不能达到市场需求，所以，允许存在合理例外情形。不论其身份如何（小产权房、宅基地上自建房），应当根据受让人身份确定合同效力，属同一集体经济组织的，合同有效；向非同一集体经济组织农村居民或向城镇居民出售的，合同无效，例外情形下合同有效：一是买受人正当融入本集体经济组织；二是经该集体经济组织同意（村民大会、村民代表大会有效决议等）的；三是得到法定程序许可。

2.对农村房屋性质的正确理解

物的类型与对物的民事处分行为效力息息相关。那些认为农村房屋不能进行流转的观点就是把农村房屋看作一种限制流通物，却忽略了一个最基本的概念，房屋的属性是用来安居乐业的，为何又要区分农村房屋和城镇房屋的流转区别呢？根据物权平等保护原则，农村农民与城镇居民对房屋享有的权利应当是相等的，只对农村农民买卖房屋的权利进行限制则有违公平性原则。

3.法律法规未禁止农村房屋买卖

现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定只有三个法律规范，笔者认为，其法律涵义可作如下解析：其一，《土地管理法》第62条对农村房屋的买卖行为是认可的，仅仅规定买卖后不能再重复申请宅基地。其二，《土地管理法》第63条仅针对土地使用权，并没有对房屋作出安排，因此不能片面否定房屋买卖合同的效力。其三，《决定》第10条旨在加强审批制度的规范而不是对农村房屋买卖的限制，除非法律法规有明确的禁止规定，否则不能宣布合同无效。

（二）物权法视角

我国《物权法》第15条是借鉴国外区分原则而形成的具有中国特色的区分原则。［6］所谓区分原则是指在基于法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的发生和债权效果（法律行为生效）的发生。具体区分需要考虑如下原则：

（1）法律行为是否有效，债权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。

（2）物权变动效果是否发生，应依照物权变动规则确定。

（3）因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。［7］例如房屋买卖中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人尚未取得房屋所有权。但登记不是房屋买卖合同的生效要件，房屋买卖合同是否生效必须依照《合同法》确定。同时，《合同法》解释第3条规定不能将合同效力与物权效力混淆。合同的效力取决于其签订时是否出于双方当事人的自愿、符合成立要件，以及是否违反法律行政法规的强制性规定，如果没有违反以上条件，则该合同就有效，而合同成立后是否实际履行交付、变更登记等是物权变动的效果，不影响合同自身的效力。例如共有人未经其他共有人同意出售共有房屋，人民法院不应单纯以出卖人处分权欠缺为由否定合同效力，共有人未经其他共有人同意出售共有房屋，买受人主张履行合同或者确认房屋权利应按照《合同法》、《婚姻法》等相关规定处理。因此在农村房屋买卖中应坚持这一原则，区分房屋买卖合同和宅基地变动的物权效力，才能保障买受人的信赖利益和交易安全。

（三）社会效果视角

从法理上讲，农民出卖自己的房屋，通常是对闲置资源的一种再分配，并且可以通过这种方式取得经济利益。［8］但是，随着经济的发展，农村房屋的增值导致当时出卖房屋的农民去谋取更多非法利益，如果此时法律将房屋买卖合同认定为无效，出卖人就有正当理由要求买受人返回房屋，明显违背民法中的诚实信用原则和禁止权力滥用原则，因此，法律应当保证该种合同有效，防止部分人钻了法律的漏洞。

从法律的社会效果来看，若认定合同无效将所卖房屋又返还给出卖方后，出卖方极可能再次将房屋出卖给第三方，而当房屋升值后又将其收回，久而久之，这种非法的循环效益会导致社会资源的浪费、秩序的粉碎和公允原则的违背。［9］从长远的社会效果来看，应当鼓励农村房屋买卖的正当合法行为，促进农村市场资源的再分配，加强农村与城市间资源的互补利用，形成良好的社会互动和稳定的市场秩序。

四、规范农村房屋买卖的建议和对策

我国农村房屋买卖已经成为普遍现象，依据法理、政策虽然不会影响到买卖合同的效力，但基于我国特殊国情，应当考虑政策对农村房屋买卖的影响。2014年中共中央、国务院的1号文件再次强调，“在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。可见在政策层面，农村房屋包括宅基地使用权在内，进入市场流转是我国农村经济发展的必然趋势，而作为交易形式的农村房屋买卖合同效力的认定也将单纯化。本着对法治理念的尊重和私权神圣的理念，应通过完善相应的法律法规，疏导、规制房屋在市场上的自由流通，从根本上化解纠纷，保障公民的权利，使物尽其用，最终达到促进经济发展和稳定社会秩序的目的。

（一）统一农村房屋买卖合同效力的司法鉴定标准

司法实践中依据不同的法律依据或司法解释、判例、内部规定等来认定农村房屋买卖合同的效力，经常出现同案不同判的现象，使得公众对法令的严谨性产生质疑，买房者对民法诚笃信用原则也心存迷惑。因此，应当统一处理农村房屋买卖合同纠纷案件的司法标准。［10］首先，应坚持《合同法》第52条的规定为前提；其次，要比照往期类似司法判例合理判定；再次，应坚持具体问题具体分析的态度，对于不同情形的合同效力做不同处理。

（1）对于签订的符合合同法以及土地管理法的买卖合同，即使存在拆迁补偿，也不能否定原有合同的效力。

（2）因继承房屋而面临拆迁补偿的合同，应根据继承法和合同法的规定审查合同效力，并对弱势群体予以适当保障。

（3）对于托人照管的房屋或土地引起的产权不明纠纷首先要看当事人之间有无合同约定，若无书面合同，则应认定房屋仍归属于委托人，但应对管理人的必要费用予以补偿。

（4）因村庄规划或新农村建设而引发的房屋买卖纠纷，如果买卖时签订了书面合同，则应承认该合同效力。

（5）当事人双方私下移交房屋但没有签订正式买卖合同，由于双方达成了合意，只是没有形成书面合同。如果能达成补充合同则原来合意继续有效，则兼顾了法理和情理，会促成更有利的社会效果。

（二）“一户一宅”前提下放宽农村私有房屋买卖市场

我国宪法保障公民合法所有财产不受侵犯，即可自行决定自己所有的财产。宅基地制度自建立之初便肩负着保障农民的居住权和农村稳定这一使命，因此，要坚持“一户一宅”的宅基地分配制度，与对宅基地的保障与农村房屋买卖二者间并不冲突。如果过分强调农村私有房屋的社会保障性质则会使大量的农村私有房屋剩余或者闲置，造成资源的严重浪费，实际上剥夺了农民的合法权益。［11］在“一户一宅”的前提下放开农村私有房屋买卖市场和对农村宅基地使用权的不当管制，让城市资本为农村开发注入新的活力，能既发挥农村私有房屋社会保障作用又实现闲置的住房资源优化配置。

（三）构建农村房屋、宅基地登记一体制度

从现行合同法角度看，不论是同一集体经济组织成员之间还是不同组织成员间进行房屋买卖，为达到更有效的保障，制定不动产物权变动的统一规则极其必要，建立统一不动产登记机关，对交易过程中的房屋进行登记。［12］登记制度是为了规范房屋买卖行为而设立的，对于已登记房屋和未登记房屋买卖的法律后果也不一样，具备登记要件的房屋参与市场买卖更符合交易秩序和物权法的精神。

五、结语

农村房屋买卖合同的效力指农民在买卖房屋过程中所签订的相关合同在法律上是否有效的问题。无论是从合同法角度出发，还是从物权法角度审视，或是从长远的社会效果来看都应当认定农村房屋买卖合同是有效的。认定合同有效，不仅能够促进剩余房屋闲置资源的再利用，也能够促进农民生活的改善，更能够加强城乡地区的交流，从而达到一种良好的法律效果和社会效果。

［1］陈昌锋，陆建山.农村房屋买卖的法律困境与路径选择［J］.辽宁行政学院学报，2007，（2）：30-31.

［2］瞿晓东.农村房屋买卖合同效力探究［J］.理论探讨，2011，（3）：11-15.

［3］孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辨［J］.法学评论，2005，（4）：24-29.

［4］曾维亮，王鹏.农村私有房屋买卖合同效力的认定与思考［J］.湖北文理学院学报，2012，（6）：10-18.

［5］应秀良.农村房屋买卖合同效力辨析［J］.法律适用，2009，（7）：26-35.

［6］牛建平.论农村房屋买卖的困境与出路.天津城市建设学院学报，2011，（4）：5-9.

［7］孙媛媛.农村房屋买卖合同效力问题研究［J］.山东行政学院山东省经济管理干部学院学报，2010，（4）：11-20.

［8］宋志红.集体建设用地使用权流转法律制度研究［M］.北京：中国人民大学出版社，2009：213-235.

［9］刘俊.土地权利沉思录［M］.北京：法律出版社，2009：450-470.

［10］谭启平，赵勇山.房地产法精要与依据［M］.北京：北京大学出版社，2010：116-189.

［11］孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩［J］.法学评论，2005，（4）：30.

［12］韩世远.宅基地的立法问题［J］.政治与法律，2005，（5）：31-34.

〔责任编辑 艾小刚〕

D913

A

1671-1351（2016）02-0042-04

2016-01-26

雷苗苗（1992-），女，甘肃会宁人，安徽大学法学院在读硕士研究生。