也谈不动产登记中的婚姻证明

王大龙

民政部发布《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》后，一石激起千层浪，社会各界从不同角度深入解读，热议多多。南方网有文章认为，民政部门不再出具婚姻登记记录证明，似乎是简政放权、破解证明难、便民利民的重大举措，实则非也。在各部门间信息不共享、诚信缺失的现实下，不出具婚姻登记记录证明未必是便民利民，反而是加剧民众办事难、证明难的怠政和懒政。现结合房屋登记工作实际，浅谈房屋登记中确需各种“证明材料”，不妥之处，敬请指正。

一、证明材料

证明，作动词，用可靠的材料来表明或判定人或事物的真实性；作名词 ，证明书或证明信。

房屋登记中的证明材料，是指房屋登记因法定要件遗失需要证明，或因共有关系事实需要证明的各种相关具有法律意义上的证据材料，由公信力机构出具，起着证明作用，证明和确认登记材料和事实的客观真实、合法有效，具有一定证据或法律效力的文书。

我们先看一案例：A房屋抵押贷款期满还款后，从银行取回房屋他项权证后，不慎丢失了，寻找无果。按照《房屋登记办法》第四十九条规定，申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）证明房屋抵押权消灭的材料；（五）其他必要材料。

如果A申请注销登记，则必须准备齐全上述证件和材料，登记机关才能受理。A已还清贷款，丢失了房屋他项权证，A没必要再次申请补发房屋他项权证。一般情况下，登记机构会要求A在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，作废已丢失了的房屋他项权证，期满后，再持遗失声明、银行出具证明房屋抵押权消灭的材料及其他材料申请注销登记。这里遗失声明就是证明材料，它的作用就是与其它注销登记需要提供的要件材料结合起来形成一个牢不可破证据链条，证实A已偿还了银行贷款，登记机关可以受理A注销登记申请。

二、什么情况下需要证明材料

1.法定要件遗失

法定要件，根据《物权法》《房地产法》《不动产登记暂行条例》《土地登记办法》《房屋登记办法》等不动产登记相关的法律法规和规章规定，申请不动产登记事项时必须提供的材料和要件。

如《房屋登记办法》第三十条，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。

其中，申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等就是法定要件。这些法定要件结合起来，存在着客观上的必然联系，合法依程序发生，证明不动产登记物权来源真实，可以依法记载在不动产登记簿上，取得物权受到法律保护。

当然，申请人身份证明遗失，可以通过公安机关补办身份证、临时身份证或户籍证明等办法来解决，但其他法定要件遗失后，则只有通过公信力机关出具证明和证明材料形成证据链条才能佐证客观事实存在并确凿发生。

由于申请人原因遗失了《土地登记办法》《房屋登记办法》等规章规定必须提供的法定要件，相关法定机关不可以或不必要补（有时补发可能违法或产生严重法律后果）。一是不可以补的，如转移登记申请中的一方死亡的买卖合同、赠与合同、继承合同、分割协议等，因为合同一方死亡，只有通过公证机关出具相关证明材料，登记机构才能取信受理申请；二是不必要补的，如申请注销登记时的房屋他项权证、房屋所有权证书、预告登记证明、在建工程抵押登记证明等。

登记机构依据《房屋登记办法》《土地登记办法》等规章规定要求申请人提供法定要件有：房屋权属证书类的房屋所有权证、房屋他项权证、在建设工程抵押登记证明和预告登记证明等；人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等。

2.共有关系不明

一是申请登记时需要共有关系证明材料的。《房屋登记办法》第十三条明确，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。登记机关依法要求共有房屋登记，应当由共有人共同申请。只有申请人提供结婚证，证明结婚时间节点，登记机构才能知道申请登记的房屋是否为夫妻婚内财产购买，或是婚前财产购买，或根据双方约定一方所有。上述要求主要基于《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有；夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十九条规定， 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

对于达到法定结婚年龄或离婚后未再婚的申请人，登记机关一般会提示申请人举证不动产为单独所有的法定证据，排除共有财产购买可能。

同时，对有抚养（扶养）、监护关系人的申请人提供有效证明材料，也不例外。

如果登记机关不审查共有关系（监护人）证明材料，则登记机关不仅没尽到审慎责任，还会因此卷入不必要诉讼之中。此为登记机关无奈之举，但并不违法。

二是不动产分割、转移和抵押申请时需要的共有关系证明材料。首先，登记机关在受理不动产分割、转移和抵押申请时，只有物权人才有权处置。但我国部分地方由于历史上登记制度不健全的原因，出现和存在着“隐性共有人” 现象，尤其在《物权法》和《房屋登记办法》实施前，对共有财产共同申请登记要求不很严格情况下，如房改房、商品房登记在共有人一方名下的情况很多，“隐性共有人”客观存在（本人在《房屋登记机构审查申请人婚姻状况的风险与对策》一文中已有论述，载于《中国房地产》2012年第10期）。其次，部分地方登记机构依申请人个人申请，不查验是否共有情况客观存在，所以处分不动产（分割、转移和抵押）时，必须查验共有关系证明材料。最后，继承类转移登记所需的公证书，就是很好的共有关系证明材料。因为登记机构没有实质审查权利，很难对共同关系人进行审查，依据有关规定，前置公证程序，公证共有关系人，保证继承登记时不发生意外，降低登记风险。

综上，共有关系证明材料在房屋登记中，如果申请人不举证，就不能保证房屋登记的准确性和公正性。

三、证明材料可以采信前提

采信证明材料的首要条件是证明材料来源必须是发证机关或公信力机构出具的，才具有法律效力。其次，就是申请人基本材料中缺少了一项法定要件或共有关系证明材料，补齐了这一法定要件（共有关系）的证明材料，配合其他法定材料，在法理上可以形成证据链条，有力证明登记事实（物权来源、转移、变更）确已客观发生，真实存在，合法、合程序。则可以受理登记申请，并记载于登记簿。再次，不可滥用证明材料。证明材料可以佐证基本事实，必须经过房地产登记审核委员会多数以上人员同意并签字。证明材料不能代替法定要件，不可滥用，如果滥用必然导致登记事实不够严肃，甚至经不起推敲，登记机构面临巨大风险。最后，采用证明材料应控制在一定范围内，每一业务件只能限定一个或两个证明材料，多则滥用。

综上所述，采用证明材料，必须是公信力机构出具的，才能保证登记真实可信，经得起历史检验。

四、婚姻登记记录证明取舍的利与弊

在不动产登记中，婚姻登记记录证明在取得不动产和处置不动产登记中尤显得重要。如“未婚登记记录证明”反映申请人婚姻状况，决定登记购置不动产定性为婚前或婚后财产；处置不动产时，没有婚姻登记记录证明就不能保护婚姻当事人（隐性共有人）的权利。

当然，民政部门不出具婚姻登记记录证明，意味着登记机关查验申请人婚姻状况不全面，如果登记簿记录物权登记状况不真实，利害关系人一旦通过法律途径维护合法权益，登记机构难辞其责，难却诉讼风险，难免赔偿责任。

不动产登记机构作为代表国家行使登记职责的公信力机构，力求保证登记簿登记结果真实准确，降低登记错误带来的不必要诉讼和赔偿风险。同时，要求符合法定结婚年龄的公民出具婚姻状况记录证明合法合理。

民政部门作为我国法定婚姻登记公信力机构，婚姻登记目的在于公示，服务于婚姻当事人和利害关系人。

民政部门婚姻登记信息在利害关系部门尚没畅通信息渠道的前提下，应当允许符合法定结婚年龄的公民申请出具婚姻状况记录证明，以证明个人婚姻状况。

王春敏/责任编辑