《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响（八）

陈亚菁

不动产登记是登记机构依法将房屋权利予以登记的行为，为完成法律赋予的行政任务，行政机构一般会被赋予法定权利，如可以根据申请事项决定是否予以登记。有权利必有义务，在行政行为中出现了侵权结果，如登记错误，则要承担相应的法律责任。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第五章专章规定了各类法律责任，虽然规定极为原则、简单，但与整个篇章相比，还是相当有份量的。不动产登记深受社会重视是因为登记产生法律效力，登记后会使当事人的权利得到更好地保护，如预告登记可以使债权具有优先性。买卖房屋关系中的债权通过登记可形成物权，因此，登记结果的正确与否会直接或间接影响权利人或利害关系人的权利。那么，在不动产登记中发生侵权结果的，到底由谁承担责任，如何承担责任，登记机构怎样减少侵权行为的发生，笔者根据《条例》规定进行如下分析。

一、《条例》第五章规定了三类主体要承担相应的违法责任

一是登记机构及其工作人员。《条例》主要规范登记机构的行政行为，因此，只要登记机构及其工作人员违法登记都将被追究相应的法律责任。《条例》第三十、三十二条规定，登记机构及其工作人员违反规定滥用职权或玩忽职守造成登记错误、信息泄露等将依法承担法律责任。

二是申请人或与其相关的当事人。登记依申请而启动，申请不实将直接导致登记错误，在此过程中若申请人存在恶意骗取登记的故意，提供伪造证书或证明的中介商或个人也起着骗取登记的帮助作用，同样要承担与申请人共同的法律责任。

三是信息共享单位及其他信息使用人。《条例》实施后，随着登记信息系统的完善，共享单位将趋于增多，由于房地产登记的信息绝大多数为个人房地产信息，一旦泄露则侵犯隐私权的可能性极大。因此，对于信息的保管人——登记机构、信息使用人——共享单位等如有违反规定利用信息的，都将追究法律责任。

二、登记机构承担责任方式根据过错原因有三种情形

1.应尽而未尽注意义务的

根据法律法规，登记机构应当依法收取符合登记条件的申请材料，就有关事项进行询问，核验材料与原件是否一致，有必要的可以实地查看。在此过程中，如果登记机构没有履行相关程序，如发现身份证上的信息与原房产档案记载不一致存疑而不加以询问或验证，导致登记错误；又如申请处分登记的房屋已查封而未发现，结果办理了处分登记，则诸如此类的问题都是由于登记人员未尽注意义务而发生。这里又可分两种情况，一种是因申请人提供虚假材料，登记人员未尽注意义务导致登记错误而侵权造成损害的，根据2010年《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），视申请人和登记机构的过错程度及其在损害发生中所起作用分别承担相应的赔偿责任，这意味着登记机构承担的是按份赔偿责任。另一种是仅因登记人员疏忽大意而致，即前面所述将已查封的房产办理了处分登记从而损害了第三人利益，则由登记机构承担全部违法责任。

2.已尽注意义务而仍发生登记错误的

如果登记人员根据法律法规已尽到了审查义务，该问的已问，该核验的已核验，仍然发生登记错误。如最常见的便是假人现象，以假乱真，非特殊手段无法辨别，则司法裁判也会按照登记人员的职业理性进行合情合理分析判断。此种情况即使司法确认登记违法，也不会判定登记机构承担赔偿责任，而只会追究提供虚假证明或与虚假申请人共谋之人的赔偿责任。

3.登记机构工作人员与申请人串通造成登记错误而侵权的

现实中能让不适格申请人得逞的往往是存在里应外合的情形，此种情况属登记人员主观故意为之，与申请人共同恶意，侵犯了他人合法权益，则根据《规定》，登记机构应与申请人承担连带赔偿责任。

三、登记机构正确履行职责减少法律风险需要注意的事项

不动产登记是行政确认行为，有权力有责任，滥用权力必然要承担法律责任。

为规范登记行为，提高登记质量，减少登记法律风险，应着重考虑以下三方面内容。

1.不动产登记审查要求标准化、明细化

当前，司法界审判不动产登记性质相同的案件会出现完全不同的结果，原因就在于不同法官对登记审查的职责认识不一，登记审查的内容到底有多少？应当审查到什么深度？在不同的地方有不同的衡量标准。尽管国家层面如住建部、国土部出台了一系列不动产登记的规则，但由于历史深层原因和地方特色浓厚而导致各地不能真正贯彻落地有关标准，如房屋代码、宗地代码确定规则。另外，加上以前我国房、地等不动产以分离登记为主的管理模式，各部门对登记审查的标准严格程度不同，细化程度也不同，现实中房、地登记情况又复杂多变，导致各地执行登记审查要求宽严不一，法官审案标准也因人而异。因此，不动产统一登记后应以《条例》为基础制定适合各类不动产登记的审查标准，既具体又明确，充分考虑行政登记的可操作性与司法执行的可参考性。

2.与不动产登记相关的系统应有效关联

首先，不动产登记信息系统较为繁杂，登记簿记载的事项种类繁多，登记系统内部要素必须有效关联。如不动产历经多次权利变动，则历史信息与现状信息要关联；土地信息要与房屋信息相对应；权利限制信息（特别是预查封）要与其他登记信息关联；预告登记信息要与现房登记信息关联；等等。登记信息系统的建立要细致全面考虑这些关联处。

其次，登记系统要与记载要素来源地的系统有机关联，如与测绘成果系统关联。不动产登记需要记载土地使用面积和房屋建筑面积等，这些数据来源于测绘成果系统，如果两个系统没有对应关系将造成数据的错乱或所有数据的重新输入，显然不利于房地产登记工作。又如登记系统与交易管理系统关联。交易行为是登记的前提，有了交易才会引起登记的需求，交易系统中特别是房屋买卖经过网签后形成的数据应当与登记系统形成关联，从而使交易和登记形成顺畅的业务关系，无论于申请相对人还是于管理机构都极有必要。

最后，登记系统要与需核验申请材料的相关系统实现信息共享。不动产登记除要保证记载于登记簿的要素准确无误外，还要核对相关申请事项的可靠性，最基本的如身份证是否属实、税费是否已交、公证文书是否为公证机构所出具，只要与公安、公证、税务部门的系统建立接口实现信息共享，则可防范大量的虚假申请。

3.风控体系配套完善

除了在技术上、系统上花功夫使登记审查有规则可循，使系统自动警示的功能发挥到极致外，相应风控体系的建立也是加强责任感，减少登记机构发生承担法律责任后果的关键。一是应建立质量检查制度，在登簿前加强质量抽查防范于未然；二是完善审委会制度，充分发挥审委会解决疑难杂症的作用，化解登记风险；三是建立业务流程监管制度，单位纪检部门要就工作时限、依法行政情况动态监管，多听取申请人的反馈意见；四是加强登记队伍职业化建设，不动产登记事关当事人重大财产权益，专业性较强，建立专业的、责任心强的高素质队伍是提高防范风险能力的重要前提。

陈品禄/责任编辑