如何客观看待中国的房地产前景？

高峰

不久前，中国指数研究院发布的百城价格指数显示，1月份全国100个城市新建住宅平均价格为11026元/平方米，环比上涨0.42%，涨幅较上月收窄0.32个百分点；而同比則上涨4.37%，涨幅较上月扩大0.22个百分点。分析人士指出，在各项利好政策的“暖风频吹”之下，居民自住型消费需求正在有序释放，但楼市库存高企、房价分化的格局却难以在短期内改变。

根据央行和银监会的最新政策，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原則上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

如果在不限购城市一套总房款200万元的房子，那么首付款将从50万元降低至40万元；而首套房贷未结清的人如果想买这套房子，首付則可从80万元降至60万元。

楼市有所分化，一线城市的交易量开始活跃，房价也上涨較决，而二三四线城市的房价却依然低迷。尽管自住型需求不断释放，但各地楼市却依旧“冰火两重天”。统计显示，过去的一年中，北京、上海、深圳、南京等热点城市均有较大涨幅，其中深圳更足以44.98%的年度涨幅傲视全国；相比之下，福州、三亚、呼和浩特等地的房价相比去年同期則明显收跌。

楼市分化很大一部分原因在于不少三四线城市房地产开发过快，造成其房价在“概念”“蓝图”的支撑下跟风上涨，但事实上这些地方所能提供的就业机会、发展空间、公共服务等内在供给却并没有与房价相匹配，如今房价下跌是一种理性回归。

同样是房子，为何在三四线城市的售价就和一二线城市有天壤之别呢？这背后反映的是不同地区房屋可替代性较差。不久前，芬兰坦佩雷大学专门就欧洲二线城市的发辰发布了一份报告，其中反映出很多西方国家重视二三线城市发展的理念，这很值得我们借鉴。如果在中国做强一批二三线城市，其对一线城市的替代性就会提高，一线城市“高房价”与三四线城市“高库存”并存的问题就会相应缓解，房地产市场就会更加健康。

各地房价冷暖不一，市场各方对于猴年楼市的表现也是预测迥异。2016年政策面保持宽松已成定局，二三线城市的市场很可能出现弱复苏，一线和部分强二线城市則仍将保持较强态势。相比之下，大多数大中城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，未来楼市仍然会面临阶段性调整。

2016年楼市整体会以稳为主、略有下降，不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中，贷款成本将会徘徊在低位，因此对于自住型刚需来说，可以考虑在今年下半年适时出乎，但对于投机炒房者而言就要三忍而后行了。

尽管房屋具有商品属性，但由于对百姓的生活质量影响很大，因此其不同于一般商品。

近年来，一方面政府加大了时“保障房”“廉租房”的建设和供应力度，刚需问题有所缓解；另一方面，社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害，而且客观上中国整体房价仍处于较高水平，因此继续炒作获利的空间已经不大。