新疆城镇化、房地产投资和经济发展关系的实证研究

胡永强++薛湘民++张红梅

摘 要：本文采用1990-2014年新疆城镇化、房地产投资和经济发展数据，通过建立VAR模型和脉冲响应分析等方法，深入研究了三者之间的关系，得出以下结论：一是城镇化水平与经济增长和房地产投资三者之间存在协整关系；二是经济增长推进城镇化存在一定的滞后性，短期内并不能很好地带动城镇化的发展，而城镇化水平对于经济增长促进作用短期即可显现；三是城镇化水平与房地产投资相互促进作用不显著；四是经济增长对房地产投资的促进作用并不明显，反过来短期内房地产投资对经济增长的促进作用比较显著，但长期促进作用不明显。

关键词：城镇化；房地产投资；协整检验；脉冲响应分析

中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2015（12）-0062-04

一、引言

近年来，关于我国城镇化、房地产投资与经济增长之间的关系如何、城镇化推动房地产投资还是房地产投资推动城镇化，以及三者之间的短期关系都受到广泛关注。关于城镇化、房地产投资与经济增长之间的关系，Lampard （1955年）的研究最先指出，经济发展程度与城市化阶段间存在一致性，两者之间存在正相关性。向为民、李娇（2007年）利用格兰杰因果分析法，对我国1986-2003年间城镇化进程和房地产投资增长作了实证研究。研究表明，目前我国房地产投资和城镇化水平都处于不断上升阶段，房地产投资增长速度快于城镇化增长，两者均保持相对平稳上升的趋势，且具有一定相关性，具有相互促进的因果关系。姚奕，郭军华（2010）选取1978-2007年中国30个省、市的面板数据，运用面板单位根检验、面板协整检验及误差修正模型对我国城镇化与经济增长的因果关系进行了检验。结论表明，从全国来看，城镇化是经济增长的长短期原因，但经济增长是城市化的长短期原因均无法得到证实。程征贵、林子文（2006）分析了江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响，根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论。从现有文献看，当前研究多基于全国的时间序列数据或面板数据的分析，极少数是运用区域时间序列数据对城市化、房地产投资和经济增长三者之间的关系做出较为完备的分析。同时，由于我国幅员辽阔，区域发展不平衡，不同的学者选用的数据和方法不同，其研究结论也存在一定的差异性。基于以上原因，本文以经济发展、城镇化、房地产投资为研究对象，选取新疆维吾尔自治区1990-2014年间的时间序列数据，利用协整检验、误差修正模型和脉冲响应函数方法，对三者之间的关系进行实证研究。

二、城镇化、房地产投资和经济发展关系的实证检验

（一）变量选择

本文所用数据为1990-2014年新疆维吾尔自治区时间序列数据，均为年度数据，所有数据均根据历年《新疆统计年鉴》整理而得。

1、城镇化指标（czh）

本文从大多数共识（人口角度衡量城市化程度得到了许多人的认可）以及数据的获得性角度，采用“城镇人口占总人口的比重”来反映。

2、房地产投资指标（fdc）

本文利用房地产开发投资额作为指标，数据取自历年新疆统计年鉴，它是直接用于房地产开发投资额的年度数据，单位为亿元。

3、经济发展指标（gdp）

鉴于GDP是最具代表的反映经济发展的指标，因此本文直接选取GDP代表新疆维吾尔自治区经济发展，单位为亿元。

为了消除数据中可能存在的异方差并平滑数据，采用自然对数法并分别用lczh、lfdc、lgdp表示，由于自然对数的单调性，这样并不影响研究结论。

（二）实证检验结果与分析

1、单位根检验

用Eviews7.2软件，通过ADF方法对以上数据进行单位根检验（见表1），结果显示，经对数变换后的城镇化率、房地产投资额与地区生产总值均为一阶单整序列。

2、协整检验

协整检验（Cointegration Test）是揭示变量之间是否存在一种长期稳定的均衡关系的方法，时间序列Lczh、Lfdc、Lgdp全都是平稳的一阶单整序列，所以它们之间可能存在某种平稳的线性组合，这个线性组合反映了变量之间长期稳定的均衡关系，即协整关系。笔者运用Johansen协整检验的迹特征值轨迹法对三个变量之间的关系进行检验。检验或称JJ检验。在进行检验之前，首先需要正确设定VAR模型的结构，表2显示VAR模型的最优滞后阶数为3。

由表3可以看出，在三个变量至多有两个协整关系的原假设下，迹统计量（Trace Statistics）小于在5%显著水平临界值，这说明在5%的显著水平下，三个变量之间至少存在两个协整关系。在此根据Eviews软件得到如下协整方程：

Lczh=0.4712Lgdp-0.3533Lfdc+1.891534

上述方程表明：1990-2013年间，新疆城镇化发展与经济发展呈正相关关系，城镇化与房地产呈负相关关系，房地产投资未能对城镇化发展起到很好的促进作用。

3、脉冲响应函数分析

通过上述协整关系可以看出：新疆经济增长、城镇化和金融支持三者之间存在长期均衡关系，但不能表明变量之间相互影响的强度和路径，更不能说明变量变动之间的因果关系。VAR模型具有系统的动态特征，可以通过脉冲响应函数来分析每个内生变量的变动或冲击对自己及其他内生变量产生影响的作用。脉冲响应函数主要是分析当一个误差项发生变化，或者说模型受到某种冲击时对系统的动态影响，是考虑扰动项的影响是如何传播到各变量。

脉冲响应分析结果显示：城镇化对于来自房地产投资的冲击在第二期出现负响应，四期后逐渐趋向收敛。城镇化对经济增长的冲击在第一期呈现正向响应，到第三期达到峰值，随后慢慢减弱，从第四期开始出现趋向稳定的响应。

房地产投资对于城镇化的冲击一直呈现负响应，随后趋势缓慢增强；房地产投资对其自身的冲击呈现先强后弱的正向响应，从第三期到第十期逐渐减弱；房地产投资对于经济增长的冲击一直是负向的，在第三期之前是逐渐减弱，自第四期开始趋向稳定。

经济增长对于城镇化冲击响应，从第一期到第二期逐渐达到峰值，随后慢慢减弱，在第九期出现负响应；房地产投资对经济增长的冲击为正响应，并在第二期达到最大，之后逐渐减弱，在第六期出现负响应，随后负响应不断增强。

三、研究结论和政策建议

本文通过建立VAR模型，运用协整检验、脉冲响应函数等计量经济学分析方法，深入研究了三者之间的关系，得出以下结论：

一是城镇化水平与经济增长和房地产投资三者之间存在长期的稳定关系。

二是从脉冲响应函数看，经济增长推进城镇化水平存在一定的滞后性，短期内并不能很好地带动城镇化的发展。但同时，城镇化水平对于经济增长促进作用短期即显现。

三是从脉冲响应函数看，房地产投资较长时期内未能很好的促进城镇化发展。同时，城镇化水平的发展也未能明显促进房地产投资增加。

四是从脉冲响应函数看，经济增长对房地产投资的促进作用并不明显；反过来看，短期内房地产投资对经济增长的促进作用比较显著，长期看促进作用不明显。

基于上述分析结论建议，本文提出建议如下：

（一）经济增长方面

一是要加强宏观调控政策，强化规划管理。由于新疆房地产行业与经济的发展关系极为密切，所以政府在制定宏观调控政策时一定要充分考虑到房地产行业的发展必须要适合当前经济发展的需要，在一个合理健康的经济发展模式下大力推进新疆的房地产业的开发。二是新疆经济应保持持续发展和增长的动力，促使城市提供更多的就业机会、更好的生存环境，这就为农村剩余劳动力提供了转移渠道，农村人口开始向城市寻求就业机会，加速农村的城镇化进程。

（二）城镇化方面

一是要加快户籍制度改革，建立城乡均等的公共服务体系。由于户籍制度的限制，虽然有大批农民工进城务工，但他们依然享受不到城镇居民的待遇，无法在城镇安家，消费需求无法释放出来，对经济增长长期拉动作用不明显。因此，推行在中小城镇全面取消户籍制度，建立人口登记制度，剥离户籍制度的福利分配功能。二是建立城乡均等的公共服务体系，解决好农民工进城后的就业、住房、看病、养老及小孩上学等问题。实现城乡劳动者同工同酬、城乡居民教育机会均等、城乡医疗、养老保障等制度并轨，可以使农民工能够在城镇安心就业创业，这样才会使新市民释放出更多的住房需求以及房地产投资、消费潜力，持续、有效促进经济增长。

（三）房地产投资方面

一是建议房地产投资应根据城镇特点合理确定投资方向，政府与行业应加强对房地产投资的长期引导。从长远规划和综合因素考虑对房地产投资的调控，各个监督管理服务部门各负其责，共同促进房地产市场的健康投资发展。同时，健全完善良好的房地产业环境，完善供地系统，强化资金链接，优化配套服务，完善信息平台制度，及时跟踪管理，更好的支持经济健康快速地发展。二是建议根据城镇自身特点，科学规划其长远的发展，引导房地产在城镇化发展中的合理投资，避免盲目的开发投资或者是滞后的房屋建设。一方面，重点做好保障性住房的建设工作，在保障性住房的规划、容量、地址、分配和管理等方面合理设计，加大过程控制与服务管理；另一方面，完善城镇的基础配套建设，建立生态宜居、宜业的城镇，提升城镇居民生活质量水平。

参考文献

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The Empirical Research on the Relationship among Urbanization， Real Estate Investment and the Economic Development in Xinjiang

HU Yongqiang XUE Xiangmin ZHANG Hongmei

（Changji Municipal Sub-branch PBC， Changji Xijiang 831100）

Abstract：Using data of the urbanization， the real estate investment and economic development in xinjiang from 1990 to 2014， by establishing VAR model and impulse response analysis and other methods， the paper deeply studies the relationship among them， and draws the following conclusions that the first is that there exists a cointegration relationship among the urbanization level， economic growth and real estate investment. The second is that there exists a certain lag for the economic growth to push the urbanization， and in the short term the economic growth can not very well lead to the development of urbanization， while the effect of the urbanization level on promoting the economic growth can be seen in a short term. The third is that the mutual promotion effect on the urbanization level and the real estate investment is not significant. The forth is that the promotion effect of the economic growth on the real estate investment is not obvious， while the promotion effect of the real estate investment on the economic growth in the short term is more significant， but in the long-term is not distinct.

Keywords： urbanization； real estate investment； cointegration test； impulse response analysis

责任编辑、校对：张宏亮