当前经济下房地产企业面临的突出问题及对策

张睿骁， 万　玲， 高成凤

(西南科技大学土木工程与建筑学院， 四川绵阳 621000)



当前经济下房地产企业面临的突出问题及对策

张睿骁， 万玲， 高成凤

(西南科技大学土木工程与建筑学院， 四川绵阳 621000)

房地产行业作为我国最重要的支柱产业之一，随着我国经济社会的不断发展，社会大众对商品住宅的需求不断增加，从而导致房地产开发行业的不断发展和扩大。近年来政府不断出台房地产调控政策，以促进房地产业健康发展。但是我国的房地产依然面临着很多问题，突出表现在房地产企业财务风险、房地产经济管理两个方面。文中对房地产企业面临的突出问题进行了多方面分析，并提出了应对策略。

房地产企业；财务风险；经济管理；对策

改革开放以来，随着城镇化的快速发展，城镇住房制度的深化改革，房地产在推动我国国民经济发展和提高人民生活水平方面发挥了关键性的作用，已成为我国经济的支柱产业[1]。近几年房地产行业发展进程较快，房价上涨迅速，房地产商在利润空间巨大的诱惑下，大力开放房地产事业，越来越多的问题随之出现[2]。

1　房地产企业存在较大的财务风险问题

房地产属于资金密集型产业，其投资额度大，加之占用周期长，使得房地产企业经营运作中存在较大的财务风险，对企业的生存和发展构成较大威胁[3]。财务作为一个开放的系统，在按照自身轨迹进行运作的同时，也在不断地与外部的市场进行联系，因此财务风险的形成主要来自企业的内部和外部，进而产生系统性风险和非系统性风险[4]。

1.1房地产企业财务系统性风险

系统性风险[5],是由公司外部风险因素变化而引起整个财务环境的不确定性。系统性风险对其他公司的财务经营也会产生影响，其性质上是环境风险,表现在国家宏观经济发展、土地的宏观调控和房地产市场的运行等。

首先，房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产的发展周期与国民经济的发展周期一样,会有萧条和繁荣阶段。房地产与国民经济的许多行业具有很强的产业关联性，这些行业的产品质量、产品价格、产品更新的周期等均影响房地产业的发展。如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。同时，国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济杠杆对房地产行业实行宏观调控[6]，宏观政策对企业收益具有很大的影响。

其次，土地是房地产开发不可缺少的非再生性资源，土地储备受到国家宏观经济形势、国家的土地政策、土地市场的供求关系和土地本身的位置的影响，土地政策和土地价格的变化会对开发商产生极大影响[7]。土地是房地产开发成本的重要组成部分，占用资金量过大，很大程度上影响开发商资金的周转率和利润率，并且在开发商未能及时开发所储备土地时，将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。

最后，房地产市场自身的运行也会引发一系列风险，一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险[8]。从销售方面看, 随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险[9]。此外产品的差异性越来越小，开发商面临产品同类、同质竞争的局面，行业竞争日趋激烈，将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。

1.2房地产企业财务非系统性风险

非系统性风险是由特定经营环境变化引起的不确定性风险，主要来自房地产企业自身的营业活动和财务活动，是公司特有风险。引发非系统性风险的因素主要与自身经营特点、资金结构、财务管理水平和收益分配风险有关[10]。

从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多等特点，这些方面加大了房地产开发建设的进度、质量、投资、营销控制的难度。从土地获得、市场调研，投资决策、建设施工到销售推广、物业管理等开发过程，这一过程涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监管，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，如变更设计、施工条件和环境条件等发生变化，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

对于一个房地产企业来说，企业的全部资金来源中，权益资金和负债资金的比例关系构成了企业的资金结构，尤其是负债资金的比例，直接影响到本息到期支付的财务风险。而造成财务风险的，主要跟财务决策相关，在决策中必须要对投资项目可行性进行研究和分析、对经济信息收集，这些方面的不确定性，极大程度上增加了决策的难度。

2　房地产企业在经济管理方面存在问题

所谓房地产经济管理，主要是指管理者对企业的经济活动进行有针对性的计划战略实施和对企业涉及的工作进行控制和指导并实行有效的监督，实现企业制定的战略目标。我国房地产企业在经济管理方面存在如下几个问题。

2.1房地产商对经济管理的认知不足

很多房地产开发商知道有效的经济管理工作关系到企业各部门之间共同利益的重要性，对经济管理工作有针对性的重视，但是对经济管理工作中暴漏的问题并没有及时有效的进行解决，尤其是对经济管理工作对房地产事业的影响作用认识不到位，使得企业只能片面的对企业财务管理部门进行针对性的协调，而忽略了其他部门的经济管理。使得各部门之间相互影响和相互作用以提高企业经济管理水平的能力被实质的降低，不能使得各部门在经济管理活动中有效的参与进来实现其自身的功能价值，进而降低了各部门的工作效率，使得企业房地产事业出现管理意识不正确的问题[11]。

2.2房地产管理机制不健全

企业的发展，和国家的政策关系很大，需要国家对相应的房地产政策的扶持，运用有效的法律和法规来保证房地产事业的可持续健康发展。我国相关的房地产政策和法规出台后，由于对房地产现状的认知偏差，房地产市场发展的不均衡，使得房地产相关的政策和法规在实践中存在效果差异，没有对房地产企业在经济管理方面暴漏的问题形成有效的改进办法，对实质问题的解决没有起到有效的作用。

2.3房地产企业战略目标不完善

企业战略目标的制定关系到整个房地产事业的发展走向问题，对于一个企业来说，起导向作用。企业在对房地产目标进行有效的保障为企业的发展提供了有效战略支撑，也能为政府对相关的政策和法规对房地产的保障提供参照作用[12]。但大多数企业并没有意识到企业发展目标对企业的根本性影响，只是对现实中的企业短期利益目标看重，因而在企业目标制定上存在偏差问题。使得房地产市场出现问题后不能有效解决，在市场经济发展中存在一种认识上的片面性和偏差性，使得市场经济相关的法律和政策没有有效的考虑，进而在房地产的管理上暴漏问题越来越多，导致企业管理手段混乱，管理程度复杂。

3　有效的房地产企业问题解决对策

(1)首先，在房地产企业的发展过程中，投资是其重要的工作任务，在投资前，实施有效的投资预测工作。其次，在房地产企业投资项目的开发和建设中，具有较多的不确定因素，并且这些因素会对整个投资项目的发展起到较大的影响，这就需要加强房地产企业财务预算管理工作，同时对房地产企业财务风险管理人员的培训[13]。

(2)企业管理者制定长远的目标来发展企业整体经营工作，建立完整的经济管理制度和长期目标；在对项目开发上要考虑到工程的实施成本，控制经济管理成本和完善管理计划；对自身企业实力有正确的认识，并根据企业自身的客观发展情况进行有效的投标方案的制定，在施工前期有充足的准备。

4　结束语

房地产事业关系到国民经济的整体发展，是社会经济发展的重要组成部分。本文对房地产企业面临的问题进行分析，及时进行针对性的合理解决，改善和加强企业经济管理方式，具有重要的意义。

[1]杨帅.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].管理经营者，2015(2):267.

[2]许宪春.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学，2015(1):84-101.

[3]任晓冬.浅谈房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].中国总会计师，2015(2):45.

[4]郭连强.我国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J].经济纵横，2015(3):103-108.

[5]尤婧.债务融资对我国房地产企业业绩的影响研究——基于不同的房地产调控政策[J].财务管理与资本运营，2015(1):58-59.

[6]王伟.房地产企业财务风险分析与对策[J].价值工程，2006(8):162-163.

[7]孙学敏.房地产企业财务风险的特点与防范[J].城市规划与管理，2014(12):143-144.

[8]盛光明.房地产企业财务风险研究[J].北京理工大学学报：社会科学版，2005(4):47-50.

[9]朱梓菡.论房地产企业财务风险的生成机理与控制策略[J].会计之友，2012(8):77-79.

[10]祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J].经济广角，2014(7):84.

[11]黄仕婷.目前我国房地产企业面临的问题和发展对策[J].甘肃农业，2006(6):195.

[12]王丽.谈中小房地产企业面临的问题及发展对策[J].商场现代化，2007(6):171-172.

[13]张婷婷.中小房地产企业面临的问题及发展策略[J].科技信息，2009(19):410.

张睿骁(1995～)，男，本科，研究方向为工程管理；万玲(1995～)，女，本科，研究方向为工程管理；高成凤(1978～)，女，蒙古族，硕士，研究方向为房地产经营与管理。

F293.33

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[定稿日期]2016-03-23