浅析我国住房公积金贷款风险现状

颜珍

摘要：在我国，为解决城镇居民的房屋居住和改善需求，住房公积金制度发挥了积极的作用，是我国住房保障制度的核心组成部分。在住房公积金制度的运作过程中，人们也逐渐认识到，住房公积金贷款具有分期偿还、贷款周期长等特点，是一种典型的中长期消费型贷款，它的风险是在运作过程中逐渐积累释放的。

关键词：住房公积金 贷款风险 现状

一、住房公积金贷款风险管理现状

（一）信用信息的不对称

信用信息的相关联系人主要包括贷款申请人、住房公积金管理中心和贷款业务担保人。在当前情况下，贷款申请人和贷款业务担保人非常容易获取住房公积金管理中心的相关业务数据，比如说公积金总额、贷款利率等，基本上是非常透明和公开的，但担保机构和借款人的信用信息对住房公积金管理中心来说却不是完全透明的，难以获取。正是这种情况下，住房公积金管理中心与贷款申请人和担保人之间的这种信用数据信息极端不对等是个人信用风险形成的主要原因。

（二）贷款业务的风险承担者无法进行贷款业务的实际运作

住房公积金管理部门的工作内容受到国家制度限制，绝大部分地方的公积金管理业务是由银行代替其进行运作的，在贷款业务的运作和执行中，由于银行不承担委托贷款的所有风险，对借款人的个人信用和收入等情况的调查、审核借款人的贷款资格以及贷款资金的相关发放手续办理等工作，银行方面很难完全按照自身贷款业务的流程标准为住房公积金管理中心严格把关。作为贷款风险承担者，住房公积金管理中心很难对贷款业务的执行和完成情况进行考核，因此有些风险很难规避。

（三）我国的抵押贷款宏观经济环境不完善

真正完善健全的住房抵押贷款的宏观经济环境应该包括一级贷款市场和二级贷款市场两部分，而我国目前的经济环境中的抵押贷款市场只有一级贷款市场，市场结构非常简单，没有真正意义上的二级市场。这样的贷款市场结构不利于转移弱化一级市场长期形成的积累性风险。我国在政府担保、抵押担保机制、特定补贴制度、个人信用制度方面都体现出了住房抵押贷款业务流程和相关制度的不完善和不健全，这些不利因素都限制着我国住房公积金管理中心对住房抵押贷款风险的控制和防范。

（四）住房公积金管理中心内部管理机构和管理制度不完善

住房公积金管理机构在全国范围内的健全和完善还需要一定的时间，不仅整体机构管理所需要的软硬件环境尚未完全建立，与其他商业银行的条件相比差距较大，而且管理人员培训深度和强度不够，不能充分满足贷款管理的需要。如果有人为了个人利益，极不负责的出具了评估报告，甚至对评估报告的内容进行遮掩隐瞒和伪造，信贷审核人员无法参考这些虚假和错误的评估报告，一旦采用或者参考，将会造成严重错误的信贷决定和政策以及不可挽回的资金损失。

二、住房公积金抵押贷款主要风险及其形成原因

经过对上述情况的总结，公积金贷款的风险主要有：抵押物风险、信用风险、管理风险和政策风险，现对以上风险的成因进行逐一分析。

（一）抵押物风险

住房公积金个人住房抵押贷款与其他贷款不同，借款人要想获取贷款，就必须将其房产作为抵押，房产抵押物就成为了住房公积金个人抵押贷款防范信贷风险的重要手段，也是其与其他贷款形式的区别。由于这个鲜明特点，抵押物风险存在着两个方面的主要因素：一是房地产价格风险，主要是由于借款人尚未偿还的贷款余额如果高于房地产抵押物当前的市场价格，会导致的信贷风险。而房地产抵押物市场价格下滑则是由于房地产市场的价格波动或者由于自然灾害等不可抗力等原因使得房地产抵押物价格下滑。防范房地产价格风险的主要方法是：评估机构对房地产进行全面的评估，将抵押贷款额度控制在抵押物估值的一定比例之下，引进担保公司对抵押房地产进行相应的担保，对抵押房地产必须进行财产保险，等等。二是房屋交易过程中的法律纠纷带来的信贷风险。借款人所抵押的房地产产权有争议、产权不明确或者由于陷入了法律纠纷，其房地产抵押物被政府或者第三方扣押，任何法律都无法给予当事人的房地产抵押物相应的法律保障，住房公积金管理中心在这种情况下，不能向借款人发放贷款，否则就会有贷款严重损失的可能性；住房公积金管理中心如果因为种种原因未能获得房地产抵押物的抵押文件而提供了房屋抵押贷款，则将面临着一定的风险。进行产权抵押登记、要求借款人提供房地产产权保险、委托律师进行产权调查、制定相关取消抵押品赎回权的规定等都是防范上述风险的方法和手段。

（二）个人贷款信用风险

个人贷款信用风险，也称作违约风险，是指在种种或不可预测因素影响下，借款人可能会故意或者无法将还贷行为继续下去，造成贷款合同违约，使得住房公积金管理中心可能会发生资金损失。住房公积金个人贷款信用风险最重要的形成因素在大多数情况下就是借款人本身，其风险成因主要来自三个方面：首先是借款人的经济收入急剧下滑，没有足够的资金偿还贷款，致使贷款合同违约行为的发生；其次是借款人恶意拖欠还款。这要求借款人在整个负债期间必须是诚实可信的，这不仅是指借款人要有履约的意愿，而且还必须在负债过程中能够主动承担各种义务。但是，程序是无法对借款人品格进行数字量化计算的，在通常情况下对借款人品格的评估和验证，只能根据借款人的历史信用记录和以往还款评估经验。如果有完备的个人信用档案可以参考，那么借款人的品格可以通过其历史上曾经的各种违约记录和违约资金额度反映出来；第三是个人资料和历史信息的验证非常困难，这主要体现在对借款人所提供的贷款资料真实性、个人信用状况和抵押物价值评估等信息，住房公积金管理中心无法全面掌握和验证。

（三）国家政策性风险

住房公积金政策由国家出台制定的，由于国家相关政策的变更而造成的风险可称国家政策性风险。国家政策性风险的成因主要包括两个方面，首先，在我国中低收入家庭成员是住房公积金抵押贷款业务服务的主体，这部分人员的工作稳定性较差，其收入也忽高忽低，贷款的偿还能力让人担忧，造成公积金贷款风险较大。从另一方面来说，住房公积金是住房方面的政策性补助资金，在运行过程是单位与个人都必须强制执行的一种福利制度，积极贴近当前的我国国情，对我国的住房制度改革起到了巨大的推动作用。但在我国公积金个人住房贷款制度规定的贷款偿还期限较长，国家政策和银行利率都有可能进行调整，造成贷款额度发生变化和起伏，这可能会导致住房公积金管理中心的利息收入大量减少，产生亏损，使得正常业务难以维持。商业银行对于此类风险可以采用多项业务组合的方法来减少和规避风险的发生，而住房公积金管理中心住房贷款业务单一只此一项，难以采用类似的方法进行风险规避，使其风险管理的严重性非常突出。

（四）内部管理风险

因内部操作和贷款管理流程引起的管理风险是住房公积金个人贷款风险的内部管理风险的主要组成部分。个人住房贷款业务经过多年的实际运作，因个人因素和流程执行不规范是个人房贷业务面临的主要操作风险。这类风险主要体现在几个方面：委托银行及住房公积金中心的信贷人员不能严格执行相关业务流程，可能造成抵押没有及时落实或者合同不完整而形成的相关风险；信贷人员在工作流程和制度的执行过程中，对流程制度的规范性和严格性没有深刻的理解而造成的错误，如：合同内容有误或者被更改、相关业务单位等的签章欠缺、其他相关资料不全等，这会影响后续的贷款发放工作，阻碍问题贷款的清理工作，在抵押贷款审核完毕并发放之后，相关的贷款资料没有进行认真归档，没有对发放贷款的后续工作进行监管，对逾期贷款的催收工作不够及时等，这些都极有可能给公积金中心造成损失。

目前，我国的住房公积金贷款风险研究仍停留在引进和学习国外的理论上，希望更多业内的专家和学者针对上述几类风险情况进行专门研究和探讨，对我国住房公积金贷款风险管理方面提供有益启示和借鉴。

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（作者单位：青岛市住房公积金管理中心）