西部地区房价波动及其影响因素分析

【摘要】我国1998年开始启动住房体制改革，随后几年房地产业发展迅猛，在2003年由国务院出台的《18号文件》明确了房地产业在国民经济中的重要地位。在任何市场中最重要的都是价格，因此房价是房地产市场研究的重点，是揭示房地产市场发展规律的重要方式之一。房价的波动不仅对普通百姓的生活消费水平产生巨大影响，而且对一个国家经济的平稳运行也有不可小觑的作用。

【关键词】西部地区 房价波动 影响因素

一、西部地区房价波动回顾

房价是反映房地产市场运行情况的重要指标之一，我们选取西部地区各省份2002年至2013年这十二年的年度房价作为研究对象，从西部地区各省份房价的年度数据波动进行分析，找出西部地区房价的区域特征和差异。由图1可知，西部地区各省份的房价均呈现逐年上升的趋势，特别是在2008年以后增长的速度加快。在西部地区各省份中，房价最高的三省是重庆、四川、陕西，2013年重庆的房价为5569元/平方米，成为西部地区房价最高的城市，高出西部平均房价22%。西藏在近十二年以来，房价忽高忽低，波动较大，在2013年增长较快，同比增长了28%。在西部地区房价水平最低的是甘肃和青海，甘肃房价虽然有的年份增长较快，但是整体房价还是偏低，2013年房价为3886元/平方米，比西部地区平均房价低14.8%。青海近十二年以来房价均低于西部地区平均房价，整体上房价水平偏低但是较稳定。

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图1 西部地区各省份平均房价变化趋势图

为了进一步对西部地区整体房价区域特征进行研究，选取了全国平均房价以及东中西部地区房价进行比较。2002年东部地区房价为2557元/平方米，是中部地区的1.8倍，西部地区的1.7倍，到2013年时东部地区的房价增长到9413元/平方米，是中西部地区的两倍多。总体上讲，中部和西部房价的走势基本相同，均为逐年增长，但是仍然低于全国平均房价，并且与东部地区有较大的差距。2010年之前，中部和西部地区房价的增长趋势大致相同，之后增长速度开始逐渐放缓。

二、房价波动的影响因素分析

（一）从房地产市场需求的角度

1.人均可支配收入。人均可支配收入反映了个人以及家庭的收入情况，从而进一步对房地产的需求造成影响。这是因为只有当一个人或者一个家庭的收入超过一定水平的时候，才有能力购买住房，形成对房地产的需求。经济学上的需求是指有效需求，即购买欲望和购买能力的结合。很明显，在房价一定的前提下，假如一个地方的人均可支配收入越高，那么对房屋的购买欲望就会越强烈，房地产市场的有效需求就会增加，这个地方的房价就会呈现上涨趋势。简言之，随着人均可支配收入的增加，房价也随之上涨，两者呈现正相关关系。

2.城镇人口。从各国经验来看，人口总量对房地产市场的影响是十分明显的，人口总量越大，对住房的需求量也就越大，人口总量与房价成正比。城镇人口规模的较大变化会对房地产市场的有效需求造成重大影响，进而使得房价波动过大。我国大力推进城镇化，住房体制改革以来房价持续上涨的主要原因是城镇化率的快速提高，大量人口从农村向城镇涌入造成城镇人口快速增加。城镇人口的增加，就会需要更多的住房来满足居住和投资（投机）需求，而房地产的供给缺乏弹性，生产周期长具有一定的时滞性，因此会造成房价上涨。目前，我国仍在继续推进城镇化，未来几年的时间里，城镇人口将会保持持续增长的态势，但是增长速度将有所放缓。

（二）从房地产市场供给的角度

1.土地购置费。土地购置费是房地产开发商为了取得土地的使用权而支付的费用。随着工业化和城镇化的进程，需要建造更多的工厂、办公室和住房，而房屋是土地的表面附着物，需要以土地为基础，但土地的数量是十分有限的，这与不断增长的土地需求相矛盾。因此房地产开发商为了取得有限土地的使用权，必须支付较高的费用，造成土地购置费持续上涨。而土地购置费是房地产价格的重要组成部分，并且占有较大的比例，所以随着土地购置费的不断上涨，房价也会呈现不断增长的趋势。

2.建造成本。近年来，随着物价的不断上涨，特别是电、煤、油等能源价格的上涨，导致钢铁、水泥等建造材料价格的明显增长。在以往的研究表明，建造成本占房价的比重为30%～40%。建造材料价格和工人工资的上涨，对房地产开发商的成本有很大影响。而房价主要是由房地产开发商的成本加利润构成的，如果假设房地产开发商获得利润固定不变，那么建造成本的增加将会导致房价的上涨。如果假设房价固定不变，那么建造成本的增加将会使得开发商的利润减少，开发商将会削减开发，从而导致房地产的有效供给减少，也会推动房价的上涨。

3.开发贷款规模。房地产开发贷款规模是指房地产开发商获得的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期贷款数量。房地产开发贷款的主要作用是通过发放信贷的方式，对房地产的开发和流通起到支持作用，使得房地产开发过程中有足够的资金保障。从理论上来说，开发贷款的增加有利于房地产开发商顺利获得土地的使用权，以及顺利完成房屋的建造，会增加房地产的有效供给，在房地产有效需求不变的情况下，使得房价下跌。

（三）从宏观经济运行的角度

1.CPI。CPI对房价的影响是多方面的，较为复杂。从房地产市场供给方来看，物价上涨会导致成本费用的增加，进而促使房价上涨；从房地产市场需求方来看，一方面物价上涨会使人们需要花费更多的货币才能维持与之前一样的生活水平，减少了资金结余，挤占了原本打算用于购房的工资收入，因此造成房地产有效需求减少，房价下跌。另一方面，物价上涨会造成实际利率的降低，投资（投机）者相对于储蓄来说更倾向于消费和投资，期望资金能够保值增值，房地产具有很好的投资价值，因此会有大量的资金从银行涌向房地产市场，造成房地产市场有效需求增加，从而推动房价上涨。

三、结论

一直以来，我国西部地区房价普遍呈现上涨的趋势，加重了人们的购房压力，挤兑了用于其他方面消费的资金，对经济的健康发展带来了一定的负面影响。房价频繁、剧烈的波动会增加经济发展的不确定性，如果不能及时发现影响房价波动的因素并予以调整，房价的过快上涨会产生价格泡沫，当最终泡沫破裂时会给经济发展带来巨大的冲击，上世纪90年代初期的日本房地产泡沫破裂导致经济倒退十年就是最好的例子。房价波动是多方面原因综合作用的结果，找出影响房价波动的因素对西部地区经济健康平稳发展具有十分重要的意义。

参考文献

[1]曲波.房地产经济波动理论与实证分析[M].中国大地出版社，2003年.

[2]吴宝申.房地产价格波动与宏观经济基本面的互动机制研究[D].浙江大学.2007年.

[3]王文斌.我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究[D].南开大学，2010年.

基金项目：贵州大学经济学院2015年研究生院级创新基金项目，项目名称：西部地区房价波动的影响因素研究。本文受贵州大学研究生创新基金资助。

作者简介：邓成成（1991-），女，汉族，贵州贵阳人，贵州大学经济学院2013级硕士研究生，研究方向：金融学。