史无前例的“地王潮”，真热还是虚火？

李宇嘉

一、背景：史无前例的“地王潮”

二季度以来，虽然楼市上攻势头减弱，热点城市推出紧缩措施，但土地市场高热的局面并无缓减。刚刚过去的6月份，根据中原地产统计，全国 “三高地王”（高总价、高单价、高溢价）诞生73宗，超过5月份的69宗，再次刷新历史记录。截至6月29日，今年单宗超过10亿元的高总价地块已出现205宗，51宗超过30亿元，3宗超过100亿元；溢价率超过50%的单宗地块有144宗，约是去年同期的8.5倍，溢价率超过100%的单宗地块有92宗，约是去年同期的45倍。

二、二线城市是“地王制造”的“主力军”

毫无疑问，2016年将是楼市历史上“地王”最火爆的一年，无论是“地王”的数量，还是楼面均价或溢价率，都比历史峰值翻一番还有余。今年的“地王潮”有几大特征，一是二线城市是地王的“主力军”，占据“地王”70%的数量。今年以来，仅苏州、杭州、南京、合肥等四个城市就诞生了88宗地王。根据中指院的统计，上半年，一线和二线城市土地成交金额同比分别增长-13.7%和84.2%，楼面均价同比分别增长56.3%和88.7%，二线地市之火热远超一线城市。

二线地市火热，“去库存”一揽子政策加速库存消化和开发商开启“补库存”进程是重要原因。自2014年“9·30”以来，楼市已回升20个月，CRIC监测的35个热点城市2015年和今年一季度成交面积分别增长23.4%和41%，超过2013年历史最高景气度。今年以来，一线楼市呈现降温迹象，楼市重心转向二线城市。根据中指院的统计，上半年，一线城市月均成交量83万平方米，同比增长9.3%，增速在各类城市中最低；二线代表城市月均成交93万平方米，同比增长41.2%，增幅在各线城市中最高；三线代表城市月均成交42万平方米，同比增长37.8%。

目前，20个热点城市库存去化周期已降至6.75个月，较2015年高点下降9.5个月，处于历史较低水平。其中，一线楼市库存消化周期由一季度末的5.8个月上升至7.9个月，二线楼市则由8.3个月下降到6.5个月。被称为楼市“四小龙”的合肥、南京、苏州和厦门，目前库存消化周期在2-3个月，南京、合肥库存仅够1-2个月销售，已经到了“库存枯竭、抢房横行”的局面。

过去几年土地供应紧缩，也是二线地市火热的催化剂。2014和2015年，全国土地购置面积分别下降14%和31.7%。今年1-5月，该指标同比仍旧下降5.9%。2012-2015年，合肥住宅供地建筑面积分别为570万、364万、350万和283万平方米；2015年，南京新房成交面积和金额分别增长48%和63%，均创2009年以来最高水平，但当年土地成交面积531万平方米，同比下降37%，成交土地规划建筑面积1202万平方米，同比下降24.5%；2015年，苏州商品住宅成交面积和金额同比分别增长52%和65%，均达到历史峰值，但当年土地供应建筑面积仅652万平方米，较2014年下降34%，是近5年土地成交的最低点。内地重点城市也是如此，2015年武汉商品住宅成交面积和金额分别增长32%和50%，房价上涨12.3%，涨幅位居二线城市之首，但土地成交面积连续4年下滑，2015年的土地成交建筑面积为2622万平方米，同比下降17%。

三、央企和国企在“地王制造”上“唱主角”

今年频繁的“地王制造”中，国企和央企“唱主角”。中原地产研究部统计，今年1-5月份，全国总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。也就是说，超过一半的高价土地都是被国企买走的。事实上，过去2010和2013年的两轮“地王潮”中，国企和央企的身影也最频繁出现，但气势远不如今年盛。一方面，国企、央企参与竞拍的“地王”中，高溢价往往超过100%，“面粉贵过面包”；另一方面，非地产类央企在今年土地市场上的“风头”异常猛烈。

1.“稳增长”压力激励

首先，“稳增长”大敌当前，民间投资积极性屡创新低，央企要发挥“国家队”和“领头羊”作用。1-4月份，国企利润同比下降7.8%，降幅较1-3月份回落了2.1个百分点。形成鲜明对比的是，私营和民营企业利润继续保持高增长态势，1-4月份的利润同比增长8.4%，涨幅连续3个月扩大。问题是，2015年和今年上半年，社会融资和信贷投放的2/3倾向央企或国企。

显然，在决策层的眼里，占据天时、地利、人和的央企和国企们，显然有点不争气的意味。于是，量化业绩考核、“稳增长”先锋的“令箭”扔了下去。但在目前，在国内小到一瓶矿泉水都产能过剩了，国企和央企如果继续在本行业继续投资，利润赶不上债务增长，到头来还是无法完成业绩考核。放眼望去，楼市是为数不多的有效资产，不仅在“稳投资”“稳增长”上效果显著，还能够改善央企和国企短期经营绩效，也能通过抵押和未来不动产销售贡献可观的现金流。

2.改革逆向激励

同时，布局地产也符合国企和央企“重当期业绩、轻投入产出”的经营观念。就短期来看，比起基建项目，楼市的政绩要明显得多。于是，除了16家主业为房地产的央企外，近期能源、基建、水电等高负债率、现金流短缺的央企也纷纷进入房地产。另外，2015年12月份，中央经济工作会议提出“加快推进房地产业兼并重组”，相关顶层设计和配套文件已相继发布。

同时，国资委也要求非房地产主业的央企清理整顿房地产业务，在今年9月30日前限期完成退出或转型。为了避免“被兼并”“被重组”，以增加退出或兼并重组中的谈判筹码和要价，通过短期内壮大资产规模和经营业绩，无疑将是理想的选择。当然，稳定楼市，就是稳定资产价格、稳定银行贷款质量、降低系统性风险预期和资本外逃。央企在土地市场上“造地王”，无疑是稳定资产价格的中坚力量。

3.宽松货币激励

充裕而低廉的资金，给央企国企们提供了无限“弹药”。去年以来，开发商融资渠道“开闸”。据Wind资讯不完全统计，2015年，开发商全年发债金额超4300亿元，是2014年的27倍多；2016年上半年，开发商发债规模就已接近4300亿元，几乎相当于2015年全年发债金额。其中，央企债券融资成本甚至可以低至3%，比5年期存款利率还要低。以保利地产为例，其在今年1月份发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，融资成本创下新低。

2016年1-5月，重点上市房企共发生银行贷款150笔，合计贷款总规模1028.56亿元，与2015年同期相比上升152%。资金成本方面，2016年5月，重点上市房企银行贷款的平均资金成本为5.77%，环比4月下降0.11个百分点，总体仍保持2015年以来的历史低位，根据《证券日报》统计，贷款和票据占据开发贷60%的份额。在融资地位上，中小开发商和龙头开发商完全不在一个起跑线上。银行给予央企等龙头开发商的最优企业贷款基础利率（LPR），已低于融资成本，银行“倒贴”。

四、金融投资助推“地王制造”

今年“地王潮”的第三个特征就是，各类寻求高收益的资金借道参与地产市场，助推“地王”频现。当货币宽松遇上“资产荒”，近年来享受惯了各类财富管理平台带来高收益的社会资金，借道参与开发商定增和拿地。1-5月份，单价TOP20的“地王”中，操盘方和财务投资者联合拿地比例高达40%，而2010年和2013年联合拿地比例分别仅10%和15%。1-5月份，楼面价TOP20的地王中，有财务投资者介入的就有7宗。以近期拿地较为激进的信达地产为例，其频繁采取“夹层拿地基金”，就是用较少自有资金撬动较大项目，实现“基金拿地+小股操盘”的资产运作模式，尤其是和万科、保利等强势地产商的合作，可以降低单独拿地的风险。

根据国家统计局披露的数据，2016年1-5月，房地产开发企业到位资金5.68万亿元，同比增长16.80%，单月新增1.13万亿元，持续15年下半年来的高位增幅。但是，开发商自身投入的资金却在下降，1-5月份，国内贷款占比16.66%，占比自2016年年初以来持续缩小，相对1-4月降低1.04个百分点，利用外资占比0.08%，与2016年1-4月相同，占比仍处历史低位，自筹资金占比由1-4月的35.21%下降至 34.73%，为2015年10月以来连续7个月保持下降态势；其他资金占比由47%上升至 48.53%。可见，自筹资金占比不断下降，也显示了开发商可以用较小的自有资金实现拿地和规模运作。

五、“地王制造”，理性VS非理性

今年1-5月，开发商土地购置同比下降5.9%，但降幅已连续7个月收窄，显示在2014-2015年以来“供地荒”之后，随着楼市销售持续回升近两年，主要城市库存明显低于警戒线，部分城市“库存枯竭、抢房横行”，开发商在去年底已开启了主动“补库存”。由于三四线城市和少数二线城市库存高企，在“去库存”一揽子政策的利好刺激下，在充足低廉的资金“弹药”支持下，开发商争抢一线和二线热点城市土地，这是“地王制造”和“地王”频现的主要原因。同时，一线城市“逢拍地、必地王”，楼市准入的门槛已非常高，而开发设计的难度和风险在加大，逼得开发商不得不转战二线城市，热点二线城市库存消化周期普遍低于一线城市，这是“地王制造”的理性成分。

但是，地市火热，特别是“地王”频现，“面粉贵过面包”，直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时，从2010和2013年两轮地王看，地价和房价相互攀升，加剧楼市泡沫担忧，倒逼紧缩政策出炉。此轮“地王潮”，央企业绩考核、资金推动、避险投资的因素很明显。据悉，近期国资委已约谈央企，住建部、国土部也在酝酿应对政策，或意味着二线楼市政策收紧，拿地企业也将面临财务风险、资产减值。2013-2015年诞生的“地王”项目，平均开发周期21个月，远慢于非地王项目。近三年总价地王TOP20，4块未动迁，9块未开工。由此，尽管国家要求重点城市要增加土地供应，但此轮“地王潮”或无法缓解楼市供求矛盾。

六、应对“地王”风险的政策措施

1.探索“定配建、竞地价”的土地出让模式

应对“地王制造”带来的各种问题，短期内见效的一个选择，就是完善经营性土地“招拍挂”出让模式，“定配建、竞地价”是一个可行的探索。该模式下，每一宗土地出让前，按照建筑面积，政府可以规定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再将地块投入“招拍挂”市场。一方面，根据供求情况适当调整配建比例，缓解住宅市场供求关系，间接引导土地市场预期；另一方面，定配建导致开发成本上升，降低开发商对市场前景过分乐观的预期，拍地时不会肆无忌惮地报价。这种做法也是对以“价高者得”为唯一原则的“招拍挂”模式的完善。

2.完善央企国企业绩考核

对于国企和央企“制造地王”，一方面要以发展实体经济，挖掘经济创新增长动力，专注国计民生为导向，要加快推进国企和央企改革。在房地产领域的国企和央企，要逐渐退出商品房市场，业务逐渐向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设领域集中；另一方面，切实贯彻2015年12月中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组，非房地产主业的央企清理整顿房地产业务，限期完成退出或转型。此外，要淡化对于央企和国企单一的经济绩效考核，强化社会和民生贡献考核。

3.建设公共财政应对地方政府“炒地”

同时，此轮“地王制造”中，不可忽视的是，地方政府借助房地产市场繁荣，增加财政收入和GDP绩效，变相鼓励炒作土地市场。近年来，“三期叠加”的负面影响全面显现，“去产能”“去杠杆”遇上全要素生产率下滑，地方政府过去仰仗的传统制造业、出口等经济增长工具全面“哑火”。对于一些热点二线城市来说，以制造业、能源等为主的工业依旧是其主打产业，今年以来的工业增加值近乎零增长，甚至是负增长。而人口开始“都市圈化”，即外来人口向北上广深等为主的三大都市圈转移，人口吸附能力下降，消费水平也难以保持，对于楼市的依赖度与日俱增。

因此，我们看到，今年以来，虽然二线城市取代一线城市，成为楼市火爆的中心，房价暴涨，但是这些城市发布实施紧缩性政策的案例很少，而且所谓打压性的政策措施多隔靴搔痒。近期，人民日报、新华社多次喊话，要求严控地方政府“炒地”行为。笔者认为，一方面，要采取财政转移支付、加速地方债务置换等方式，鼓励地方政府推进具有“短板”特征的公共服务设施建设；另一方面，要加快推进农业转移人口市民化和公共服务全覆盖，空置住房要以低租金、免租金等方式，全面向外来常住人口分配，让他们扎根下来，这部分人群的消费倾向很高，将是未来城市发展的新生代和主力军；此外，还要完善地方政府业绩考核标准，将“供给侧”改革任务纳入考核体系。

李求军/责任编辑