新形势下的房地产企业成本控制研究

2016-10-17 04:00幸治菊
2016年27期
关键词:房地产问题对策

幸治菊

摘 要:中国房地产不仅是国家的经济支柱产业之一,也是普通老百姓重要的投资,政府为维护社会和谐发展不断进行宏观调控,同时房地产企业之间的市场竞争也日趋激烈。房地产作为一种商业投资行为,开发商必须获得适度的经济利益。如何能在房价与企业利润间寻求一个公平合理的平衡点,成本控制成为实现这一方针的首要目标。因此,成本控制管理是当代房产企业管理中十分重要的课题。本文主要通过对房地产成本的概述,探讨成本控制的意义,分析当前存在的问题,提出加强成本控制的对策。

关键词:房地产;房地产成本;问题;对策

中国经济步入新常态,开启了大众创业、万众创新的新一轮企业改革序幕,房地产业内部面临洗牌,一批管理落后、收益率不强的企业将逐步被淘汰。如何找准企业赖以生存和发展的空间,只有向管理要利润,加强成本管理,开源节流。成本管理是企业发展的基础,成本控制好的企业具有显著竞争力和抗压本领。因此,加强成本控制管理的研究、做好成本控制对策是当代房产企业管理中十分重要的工作。

一、房地产企业成本控制概述

(一)成本控制的定义。成本控制,是企业在一定时期内预先设定的成本管理目标,由成本控制责任主体在其职权范围内,在各项费用发生以前和成本控制过程中,对各种影响成本的内外因素和条件采取的一系列预防、防范、调节措施,以保障成本管理目标实现的管理行为。

(二)成本控制的内容。成本控制按照成本形成过程包括项目前期阶段、建设过程和销售过程的控制,是一个动态持续的管理过程。按成本费用,主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共设施费、管理费用、财务费用、税费以及行政性费用构成等。

(三)成本控制的方法。成本控制的方法是指完成本控制任务和达到成本控制目标的手段,其方法多种多样,不同的阶段、不同的问题所采用的方不一样,即使同一个阶段,对于不同的控制对象控制方法也不尽相同,常用方法:绝对成本控制、相对成本控制法、标准成本法、本量利分析法、全面成本控制、目标成本法等。

二、房地产企业成本控制中存在的问题

目前中国大量房地产企业都具有优秀的市场管理经验、成熟的企业运作模式,但在市场竞争中仍有部份企业显露出不足,主要有以下几方面:

(一)企业成本控制管理理念有缺陷。房地产的开发是动态管理,必须将成本控制贯穿于各个阶段以利于实现投资的良性循环,不是单方面控制某一费用,对市场情况的把握、宏观形势的分析稍有差池,就会导致投资策略失误,使项目失去市场竞争力。个别房地产企业成本控制方法老化,缺少科学性、合理性和严肃性;或成本控制理论的学习多局限在直接成本环节,没有对企业运行环节展开成本控制,没有定期及时研究国家出台相关政策。如L房地产企业到一个三线城市开发商品房,单方面地利用加大单体项目的开发量来缩减产品单位成本,造成单体楼盘开盘一年后房屋空置率仍高达30%。之所以出现这种情况是因为房地产企业成本费用控制缺乏市场理念,未调查准确的市场需求信息致使成本控制决策出现失误,销售不畅,投资回收期变长,财务成本增加,利润减少。

(二)企业内部控制体系不完善。内部控制制度是建立现代企业制度的核心内容之一,对企业可持续发展起到控制作用,有《企业内部控制规范》指导性文件,而仍有部份企业内控体系不完善。

一方面是未全面健立内控,部分企业在建设内控时,只考虑了费用支出控制类的风险控制及管理,对监督、考核未纳入内控体系。

二方面是内控制度设计有缺陷,各项内部管理制度间存在矛盾冲突,如某集团制定了《项目变更管理办法》,办法约定变更超100万元时需集团总经理办公会审议;但该集团的《“三重一大”集团决策管理办法》约定,企业的大额支出超50万元,需集团总经理办公会审议或联签审批;两个制度授权存在冲突,不利于统一管理。

三方面是内控运行有缺陷,不严格执行内控,造成投资成本增加。

(三)未建立严格的目标成本体系。目标成本是项目投资开发过程中成本控制的依据,是编制各环节责任考核指标的基础参考,目标成本按开发进度处于动态调整中,每一阶段目标成本原则不会超过上一阶段的成本。但有的企业对项目成本管理体系不落实,没有形成管理环节上各履其职、各担其责、互相制约的工作机制。

三、加强房地产业成本控制的对策

房地产开发具有高风险性、高投资、投资期限长、成本内容多等特点,因此必须加强企业的成本控制理念,制定有效的法人治理结构,细化成本控制点等多项成本管理对策。

(一)树立企业成本控制意识。房地产企业的成本控制意识,要全员化加强,即包括广大职工。一是提高成本控制知识,举办各种类型的成本培训或推荐企业员工到成熟房地产企业学习,借鉴先进经验。二是引进优秀的房地产企业管理人才,增加企业更多的先进理念。三是建立监督机制和激励机制,提高员工的工作积极性和加强成本控制的意识。

(二)加强相关政策及宏观形势的专题研究。明确责任部门及时地对房地产成本相关政策、宏观经济形势研究分析,形成房地产市场分析报告。如限购令,公积金缴存比例变化,营改增推行,贷款利率的调整,各项调整均值得房地产企业认真研究,以确定发展方向,降低项目因政策等带来的成本损失。还要加强养老地产、智慧性地产的专题研究,走新型理念类别的地产。

(三)企业内控制度的建立与完善。内部控制是企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的旨在实现控制目标的过程。建立和实施一套统一、高质量的企业内部控制规范体系,有助于提升企业内部管理水平和风险防范能力。每年对内部控制进行专项审计,并及时修订、补充完善内控制度。

(四)建立规范的目标成本体系。目标成本标准是成本控制的基础,可以通过各项费用指标分解法、全面预算法和相关的法律法规指定可行性的标准,科学地处理成本指标与质量、市场等技术经济指标的关系。以达到企业总体目标出发推进房地产开发,为防止片面性、不科学性,在必要时进行多种方案建立,以便能择优使用。

(五)推行施工阶段投资跟踪评审。为防范项目建设过程中的投资成本变化风险、建设质量风险,有效的全面控制项目,要最大限度利用好内部审计、内部监督管门职责,项目管理过程跟踪评审是现代内控管理的一种新模式,将投资“事后算帐”,改为“事前预警、事中控制”。

(六)加强项目结决算管理及后评估。项目财务决算须对项目的建设程序、概算执行情况、结算管理、移产进行评审。包括项目法人制、招投标制、合同制、监理制的情况;决算需对缺陷责任期整改情况等进行清理。

项目建设后期评估,是项目关门后的总结,主要对项目竣工结算的造价资料及其结果进行汇总,建立成相应的数据库,获得未来项目管理、造价控制的改进的经验建议,为发展决策提供信息支持。

四、结束语

房地产市场的激烈竞争和现代市场的完善,使我们的房地产企业必须采取科学有效的成本控制对策,及时完善内控管理,提高经济效益,成本控制的管理在一定程度上也体现了企业的综合经营水平。因此加强房地产成本控制不仅有利企业持续长效健康发展,同时也是企业对资源的合理利用,对国家的经济、城市的发展作出的贡献。(作者单位:重庆市城市建设投资(集团)有限公司)

参考文献:

[1] 黄亚发.浅析房地产企业开发环节成本控制[J].内部控制,2013;12:139~140

[2] 母远达.房地产企业开发成本控制中存在的问题与对策[J].时代金融,2013;7:12

[3] 徐庆红.房地产企业加强成本管理的对策.财务与会计.2014(05)

[4] 《企业内部控制配套指引》(财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合发布).2010(11)

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