长春市房地产市场房价与地价动态研究

钟展鹏,王建国

(吉林大学 地球科学学院，长春 130031)



长春市房地产市场房价与地价动态研究

钟展鹏,王建国

(吉林大学 地球科学学院，长春 130031)

关于商品住宅价格与土地价格之间的关系，业内一直存在较大争议。通过研究商品住宅价格与土地价格二者之间关系，为制定房地产调控政策，将商品住宅价格控制在合理范围内提供科学依据。以长春市2011年第1季度至2015年第4季度商品住宅价格、土地价格为研究对象，通过Granger因果相关性分析对二者进行检验。结果表明：长春市房地产市场主要以刚需为主，泡沫较低。同时在短期内长春市土地价格对于商品住宅价格的影响十分有限，相反商品住宅价格不断上涨推高了土地价格；长期来看，商品住宅价格与土地价格不存在“相互决定”的情况；同时长春市房地产市场普遍存在开发商过高追求利润、供给不平衡等问题，这也是造成长春市房价持续增高的主要原因。

长春市；房价；地价；相关性；Granger因果分析

商品住宅价格与土地价格作为房地产市场2个重要的研究指标，二者之间的相关性一直以来都是专家学者研究的热点。国内大部分开发商都坚持认为:目前，商品住宅价格过高的问题主要在于土地价格过高，尤其是目前我国实行的是土地招拍挂制度，这不利于开发商控制土地成本。甚至有些开发商断言，如果继续实行土地招拍挂制度，那么商品住宅价格过高的问题将无法得到缓解。但是,相关政府部门以及部分专家却认为:土地价格过高是由于商品住宅价格不断上涨拉动所致。所以，究竟是土地价格过高导致商品住宅价格不断攀升，房价和地价之间到底有着怎样的联系，这些问题目前还没有定论。因此，对于商品住宅价格与土地价格关系的研究是非常有意义的。

1　数据收集与研究

1.1研究区域概况

长春市地处东北平原腹地，幅员辽阔，全境面积20 593.5 km2，其中市区面积3 583 km2。长春市下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳6个城区及农安、德惠、九台、榆树4个县(市)。截止2015年，全市总人口772.9万，其中常住人口368万，4县(市)人口304.9万。

1.2数据采集

本文中房价数据来源于百城价格指数中的商品住宅平均售价，土地价格来源于中国城市地价动态监测网。由于土地价格以及商品住宅售价受政策影响较大，同时考虑到数据的时效性，因此本次研究选取2011—2015年5年内全年的土地价格及商品住宅销售价格作为研究对象。

同时考虑到研究对象的典型性，在土地价格和商品住宅售价的选取过程中剔除了独栋、联排、叠拼等小众高档住宅。另外，目前长春市房地产市场销售的住宅主要分为毛坯和精装两种类型，毛坯住宅占市场大多数，因此在商品住宅售价的选取中剔除了精装房这一类产品，力求做到数据具有代表性。

1.3数据分析

1.3.1长春市房地产市场现状

表1给出了2011—2015年5年间长春市各类土地价格及商品住宅价格具体数据(表中土地价格均为楼面地价)。图1给出了长春市2011—2015年长春市土地价格及商品住宅价格的变化趋势。

表1　长春市土地价格及商品住宅价格一览表(2011—2015年)　元·m-2

注：数据来源于中国地价网和中国房地产信息网。

图1　2011—2015年土地价格及商品住宅价格趋势(数据来源于中国地价网)

从表1和图1中可以发现：近5年来长春市各类土地价格整体上均保持了一个上涨的趋势。以住宅用地为例，2011—2015年的5年时间里，住宅用地价格持续上涨，涨幅达到318元/m2，增长率为13%。虽然近年来各级政府一直出台相关政策力求稳定土地价格，但是从图1中可以看出:长春市的土地市场受到政策影响有限。不过由于地处东北老工业基地，经济水平相对较弱，土地市场泡沫相对较少，因此长春市的住宅用地价格在全国范围内依然处于较低水平。

另外，从表1和图1中可以看出:2011—2015年长春市商品住宅售价稳步攀升。截至2015年底，长春市商品住宅销售均价为6 858元/m2，相比2011年，增幅达到482元/m2，增长率为7.6%。不过，仔细观察可以发现：近5年来房价峰值出现在2014年，达到7 004元/m2，已经突破7 000元/m2的大关。这主要得益于2014年国家出台一系列鼓励购房的优惠政策。例如，2014年5月12日，央行就颁布了“央五条”，其核心内容就是“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住宅贷款的需求”。不过在2014年商品住宅均价突破7 000元/m2的大关之后，2015年长春市的商品住宅价格略有下降，这主要是因为长春市商品住宅市场泡沫较少，购房需求多为刚需，购买力相对有限，在2014年第一轮购房热潮之后，2015年购买热情有所下降。同时，2015年长春市土地市场也较为冷淡，甚至出现过土地流拍的情况，各大开发商相对谨慎。

1.3.2长春市商品住宅价格与土地价格的计量经济分析

从表1和图1只是能大致了解近5年来长春市土地市场和商品住宅市场的走势，但是对于土地价格和商品住宅价格之间的关系，无法通过图1和表1得到结论。针对土地价格和商品住宅价格之间的具体联系，可采用Granger因果分析来进行检验。本次所采用的数据为中国城市地价动态监测网以及百城价格指数中的商品住宅平均售价所公布的数据，见表2。

表2　2011—2015年分季度居住用地价格和商品住宅价格　元/m2

注：数据来源于中国地价网和中国房地产信息网。

1) 因果性检验

通常将统计数据的数值按照其发生上的时间先后顺序排列的数列称为时间序列。在时间序列中，研究数据的相关因果关系检验可采用Granger因果分析。Granger因果分析的中心思想为：在2组变量X，Y中,若变量X的变化引起了变量Y的变化，则变量X的变化应发生在变量Y之前。Granger因果分析针对的多是因果关系不明确或者是有疑问的变量，因此Granger因果分析都是进行双向检验。

Granger因果分析检验的有关X和Y每一变量的预测信息全部在变量的时间序列之中。要检验2个变量X和Y之间的因果以及2个变量之间因果关系影响的方向，通常需要构建以下回归方程：

(1)

(2)

式(1)假定当前Y与Y自身以及x的过去值有关，式(2)对X也假定了类似的行为。对式(1)而言，其零假设为H0：α1=α2=…=αq=0。对式(2)而言，其零假设为H0：δ1=δ2=…=δs=0。

分4种情况进行讨论：

①X是引起Y变化的原因，也就是存在由X→Y的单项因果关系，则滞后的X预估系数在统计上是整体显著不为0，滞后的Y预估系数在统计上是整体显著为0。

②Y是引起X变化的原因，也就是存在由Y→X的单项因果关系。则滞后的Y预估系数在统计上是整体显著不为0，滞后的X预估系数在统计上是整体显著为0。

③X和Y互相存在因果关系，也就是存在由X→Y的单项因果关系，同时存在由Y→X的单项因果关系。则滞后的X预估系数在统计上整体显著不为0，滞后的Y预估系数在统计上整体显著不为0。

④X和Y互补存在因果关系，也就是X与Y相互独立,则滞后的X预估系数在统计上是整体显著为0，滞后的Y预估系数在统计上整体显著为0。

2) 时间序列数据平稳性检验

进行Granger因果分析的重要条件就是保证所分析的时间序列具有稳定性，非平稳序列很可能出现伪回归的情况。所谓的伪回归是当一组非平稳时间序列之间不存在协整关系时这一组变量构造的回归模型中可能出现的一种“假回归”,这将直接影响分析的准确性。

通常情况下采用“单位根检验”的方式来确定一组时间序列是否具有平稳性。单位根是指单位根过程，可以证明当序列中存在单位根过多时系统就不平稳，即分析中出现“伪回归”。检验单位根最常用方法就是扩展迪基-富勒检验(augmented dickey-fuller test,ADF)。

3) 长春市商品住宅价格与土地价格分析结果

从表3中单位根检验结果来看，长春市2011年1季度至2015年4季度的居住用地价格和商品住宅销售价格是平稳序列，没有必要再进行其他检验，可以直接运用Granger因果分析法。

表3　ADF检验结果

表4中的检验结果是从滞后1期到滞后5期的商品住宅价格与土地价格的因果关系。滞后1期到滞后4期的检验结果表明：“Y(商品住宅价格)不是X(土地价格)的Granger原因”的假设可以接受的概率分布为0.003 3，0014 2，0.014 9，0.036 5，影响程度十分有限；“X(土地价格)不是Y(商品住宅价格)的Granger原因”的假设，可以接受的概率分别为0.271 6，0.795 5，0.543 3，0.289 0，根据小概率事件原则，说明该假设是完全可以接受的；在滞后5期时，“Y(商品住宅价格)不是X(土地价格)的Granger原因”的假设和“X(土地价格)不是Y(商品住宅价格)的Granger原因”的假设可以接受的概率分别为0.507 1和0.575 1，这说明两种假设是完全可以接受的，也就是说商品住宅价格与土地价格在一定范围内是不存在因果关系。

表4　Granger因果分析结果

2　分析与结论

2.1长春市房地产市场房价与地价Granger因果关系分析

通过Granger因果分析得出的结果可以看出：在一定情况下土地价格对于商品住宅价格的影响十分有限，相反商品住宅价格的不断上涨推高了土地价格：另一方面，从滞后5期开始，商品价格与土地价格之间不再存在因果关系，也就说明不存在“相互决定”的情况。

从近几年来长春市的土地市场来看，各大开发商的热情并不是太高，2015年甚至还出现过土地流拍的情况，这说明土地市场存在供大于求的情况。另外，在近几年的土地市场上，土地溢价率并不是太高，最近一次出现多家开发商轮番竞价的是2015年6月8日由新星宇信瑞房地产开发有限公司竞得的高新区佳园路地块，溢价率达到35.21%，其余多数是以底价摘牌的方式被开发商竞得。因此，对于长春市的商品住宅市场而言，房价持续上涨的根本原因并不是单纯的土地价格过高所引起的。首先，从Granger因果分析可以得出：土地价格并不是商品住宅价格的Granger原因，相反的商品住宅价格的攀升却在一定程度上促进了土地价格的提高。另外，土地成本只是商品住宅价格一个成本项目之一，现如种类繁多的税费、不断升高的建筑安装成本以及开发商所追求的利润都是推高商品住宅售价的原因。单纯说由于土地价格上涨导致商品住宅价格升高是不科学的。

2.2开发商追求利润导致房价提高

商品住宅的本质其实还是一种商品，因此开发商在销售商品住宅时一定会做大程度的追求利润，以保证企业的不断扩大发展。从图2中可以发现：2011—2015年，长春市土地价格以及商品住宅价格均持续上涨，但是商品住宅价格涨幅一直超过土地价格。这说明除去土地价格上涨的因素外，其他成本以及商品利润也在不断上涨，这才导致商品住宅价格持续上涨。从商品住宅价格构成来看，商品住宅销售价格=土地价格+建筑安装成本+财务成本+销售费用+管理费用+销售税费+销售利润。关于商品住宅销售利润，一直是各方都不愿提及的内容，中国社会科学院和社会科学文献出版社联合发布的2011年《住房绿皮书》：《中国住房发展报告(2010—2011)》中指出，2009年我国房地产行业的平均毛利润为55.72%。经过最近几轮国家调控之后，房地产行业平均毛利润已经有所降低，但是仍然可以维持在25%左右，特别是在今年国家鼓励房地产市场去库存的前提下，各大开发商也在尽量控制成本，争取最大的销售利润。因此，通过政府宏观调控将销售利润控制在合理范围内，可以有效降低商品住宅销售价格。

图2　长春市土地价格与商品住宅价格变化趋势(2011—2015年)

2.3商品住宅市场供给不平衡

目前，房地产行业普遍存在供需双方不平衡的问题：一方面，开发商每年都会推出大量楼盘，以保证货源充足，全年销售额可以完成既定目标；另一方面，购房者面对高额的房价往往望而却步，没有能力承担数额巨大的银行贷款以及相应的利息。这就造成了大量商品住宅空置，这不仅是一种资源浪费，同时开发商自身也增加了财务成本。

因此，要改变目前商品住宅价格居高不下的局面就要彻底改变当前房地产行业供求不平衡的局面。从政府层面开始，应完善保障性住房政策，加大保障性供应面积，降低廉租房准入门槛；同时，针对商品住宅空置面积过多的问题，政府可以与开发商协商，以成本价购买部分空置商品住宅作为保障性住房，提供给中低收人群。这样既可以提高开发商资金周转速度，解决财务成本过高的问题，也可以确实解决房地产行业库存过剩的问题，还可以解决中低收入人群住房难的问题，可以说是“一举三得”。

另外，应严格控制高档商品住宅建设销售面积，从源头出发，控制高档住宅土地供应量。同时，优化产业结构，加强中小面积户型配比。政府可以在开发商竞买土地的相关要求中加入配建一定比例的中小户型住宅产品的条款，以此作为开发商竞买资格之一。

3　结束语

当今社会商品住宅价格过高的情况已经被广泛关注，同时也得到了各级领导的高度重视。本文收集了2011—2015年各季度土地价格与商品住宅价格，通过Granger因果分析进行检验，发现在一定情况下土地价格对于商品住宅价格的影响十分有限，相反商品住宅价格的不断上涨推高了土地价格。

商品住宅价格如果想从根本上解决房价过高的问题，除了政策调节之外，重要的是改变目前我国现有的房屋供给结构，加大保障性住房以及廉租房的建筑规模。另一方面，加大土地闲置的处罚力度，合理安排土地供应计划，严控高档住宅建设，鼓励开发建设刚需住房，只有这样才能有效降低商品住宅价格，建立符合我国国情的房屋供给体系。

另外，由于本文只收集了长春市2011—2015年各季度的土地价格以及商品住宅销售价格，共20组数据，剔除了独栋、联排、叠拼等小众高档住宅，因此在数据收集方面可能存在一定问题。同时，高端商品住宅中房价与地价之间的关系是否符合本文得出的结论还有待于进一步深入探讨。

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(责任编辑刘舸)

Study of the Relationship Between Housing Price and Land Price of Real Estate Market in Changchun

ZHONG Zhan-peng, WANG Jian-guo

(College of Earth Sciences, Jilin University, Changchun 130031, China)

There is a big argument over the relationship between housing price and land price. In order to further clarify the relationship between housing price and land price, in this the paper, we took commercial housing price from the first quarter of 2015 to the fourth quarter of 2011 and land price for research object, and presented the relationships between housing price and land price by Granger causality analysis. The results show that the Changchun city’s real estate market is mainly rigid demand and low foam; and at the same time, in the short term, the influence of land price on the price of commercial housing is very limited, and contrary commodity prices pushed up land prices. In the long run, commodity prices and land prices are not “mutual decision” presence. At the same time, there exist common problems such as that developer’s pursuiting high profit, the supply imbalance in Changchun city’s real estate market, which is the main cause of the rising house prices in Changchun city.

Changchun city; housing price; land price; correlation; Granger causal analysis

2016-07-15

国家自然科学基金资助项目(41101376)；吉林省科技发展计划软科学项目(20120628)

钟展鹏(1990—)，男，吉林长春人，硕士研究生，主要从事土地利用与规划研究，E-mail:342140280@qq.com；王建国(1976—)，男，吉林伊通人，博士，副教授，主要从事土地利用与规划研究。

format：ZHONG Zhan-peng,WANG Jian-guo.Study of the Relationship Between Housing Price and Land Price of Real Estate Market in Changchun[J].Journal of Chongqing University of Technology(Natural Science)，2016(10):169-174.

10.3969/j.issn.1674-8425(z).2016.10.027

O21;F293.3

A

1674-8425(2016)10-0169-06

引用格式：钟展鹏,王建国.长春市房地产市场房价与地价动态研究[J].重庆理工大学学报(自然科学)，2016(10):169-174.