农商银行开发农民商品房信贷业务的思考

【摘要】农商银行开发商品房信贷业务既是对农民住房消费的有力支持，也是自身经济利益的重要增长点。农商银行要加强贷前、贷中、贷后全过程管理，完善商品房信贷制度。

【关键词】农商银行 商品房信贷 开发

农商银行应积极开发农民商品房信贷业务，开发农民商品房信贷业务具有多重意义。信贷业务中应注重管理，防范风险。

一、农商银行开发商品房信贷义务的意义

住房问题在任何国家都是非常重要的民生问题。随着城镇化建设和农民生活条件的提高，农民商品房信贷的需求量正呈现出爆发的增长势头。在农民消费水平逐步提高的背景下，农民购房消费将成为农村消费市场的主力军。按揭贷款是当前农民买房的首选支付方式。农商银行应抓住良机，增加对农民商品房信贷的服务支持力度。

在今后相当长的一个时期内，农民商品房信贷业务将是农商银行经营利润的重要增长点。由于房价的持续走高，多数农民没有能力一次性全额付款，于是预售商品房抵押贷款成为解决农民购房资金的主要方式。由于农村商品房交易市场存在巨大的发展潜力，农商银行应积极开拓这一市场。这一市场的开拓将会成为农商银行新的利润来源，给农商银行带来巨大的经济利益。

多元化金融服务是农商银行控制金融风险的重要手段。县域经济具有同质化的特点，县域金融在国际和国内形势大好的时期里发展势头往往很好，而在国际和国内形势剧烈波动的时期内会爆发出严峻的风险。农商银行在服务农业、中小企业的同时，应开发农民的商业住房信贷、自建房信贷、旅游信贷、求学信贷、创业信贷、信用信贷等信贷服务。多元经营，既可以适当分散金融风险，又可以扩展业务覆盖面。

二、农商银行开发商品房业务的建议

严格贷前审查。一些农商银行为了占据更大的市场份额，而往往放松对购房人的资格审查标准，忽视了对购房人资信情况的审查，使得部分收入来源和信用等级较低的购房人获得了超出其经济能力的购房贷款，从而导致后续还款违约的可能性增加。贷前审查可以有针对性地作出客观判断，了解真实情况，减少信贷风险。对购房人的资信审查，不仅要仔细辨别信贷申请资料的真实性，而且要通过调查、实地走访等方式做实质性审查。重点审查购房人的家庭、工作、收入、还款能力、负债、购房目的、信用等信息。购房人的还款能力审查不仅要看商品房本身的变现能力，而且重点看购房人的工作和收入。商品房价值的审查要看是否存在标价虚高现象，是否物有所值。当购房人违约时，变现房产是否能够弥补抵押权损失。

加强贷后管理。一些农商银行对购房人的贷后监控几乎处于空白状态，当购房人违约行为发生时，不能采取有效措施来应对这些问题的发生。在房子建成前，要加强对开发商的资金监管，防止因开发商挪用资金而造成烂尾楼现象。在房子交付使用后，要加强对购房人的财务状况和还款能力的监控，当一些突发情况发生时，可以采取一定的防范措施。

建立抵押物逾期处理机制。农民向农商银行申请购房贷款的基础是以预购的商品房作为抵押物。抵押物是农民住房贷款业务得以顺利开展的基础，购房人必须将住房价值的全额用于贷款抵押。由于购房人失业或生意失败、家庭开支剧增加、生病或死亡等原因，导致购房人还款能力下降。当购房人不能偿还贷款本息时，银行取得房屋的所有权，可收房自用或者拍卖房屋以实现债权。银行可以在两年的期间行使抵押权，方式主要有折价、拍卖和变卖等方式。然而，法律规定，当购房人遭遇重大疾病或死亡时，若其所购的房屋是购房者及其所扶养的家属所必需的居住房屋，银行不能对该房屋行使抵押权。如果购房人的收入能够支撑其家庭基本生活需求，购房人可以通过租房解决居住问题，那么唯一的商品房也应该被银行行使抵押权变现。

完善银行的内部控制机制。农商银行工作人员承担着农民商品房信贷业务的办理工作。农商银行工作人员应有职业道德，不发人情信贷，不违规房贷。农商银行应加强信贷人员的管理和监督，提高其业务技能，规范其业务行为，减少人为因素造成的的信贷风险。

研究房地产市场走势，制定风险管理预案。房地产市场价格走势有其自身的规律，在房价下行显著时期，房地产市场的金融风险将会凸现。当房价下降幅度过大时，购房人投资失败、可能选择主动违约而不还款。银行利率随市场波动是正常的经济现象，而利率大幅度增加时将会加大购房人的还款压力，导致购房人还款能力下降。国家房地产政策走势也是不可忽视的研究课题，国家根据经济需要往往采取鼓励、打压房地产市场的政策。因此，根据这些可能出现的情况，农商银行应未雨绸缪，及时制定防范风险战略，出台金融风险化解预案。

完善社会信用体系，建立开发商和个人信用机制。企业和公民的社会信用系统建设，是一项浩瀚工程。在房地产市场上升时期，我们忽视了社会信用系统建设的紧迫性。为了限制商品房信贷违约事件的发生，农商银行有必要建立起企业和公民信用系统，以此约束企业和购房人的信贷行为。建立开发商的信用系统，记录开发商在商品买卖中的各种行为，对开发商的信用进行监控，目的在于约束开发商“假按揭”、挪用建设资金等行为。农商银行要调查开发商的资信情况，并动态调整其资信等级，筛查信用良好的开发商。农商银行要在商品房抵押贷款的过程中逐步建立起客户的信用系统，并在各个商业银行之间形成信息共享机制。购房者在预售商品房抵押贷款申请表上所填写的婚姻、家庭、工作、资产、收入、负债等个人基本信息要具有真实性。农商银行要及时掌握购房人的职业、收入等经济信用变动情况。当购房人可能出现信贷违约时，要及时联系购房人，采取相应的风险防范机制。当购房人因重大疾病或失业情况发生时可以主动采取降低还款额度、延期还款等方式帮助购房人减轻信贷压力。

创新担保方式，激发农民动力。抵押担保是一种防范信贷风险的方式之一，但不能有效化解商品房抵押风险。由于农民的收入存在较大的变化可能，农民工职业存在较大的变动可能，由于导致的收入变动幅度较大。农民首次购房时可能因职业不稳定、收入不高等原因不太符合商品房购房条件。因此，农商银行可以适当变通抵押条件，让部分农民的购房愿望成为现实。在商品房信贷业务中，互助担保是有效的担保方式。多名购房人相互之间自愿作为担保人，在一名借款人出现违约时，其他担保人愿意按照合同约定承担相应的连带责任。

参考文献

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作者简介：李阿慧（1994-），女，汉族，河南太康人，河南大学商学院研究生，研究方向：会计和金融原理。