房地产经济的影响因素及发展策略探析

张雁飞

摘 要：文章分析了影响房地产经济发展的若干主要因素，针对这些因素和经济新常态下的一些现实问题，对房地产经济科学健康可持续发展策略进行了探讨。

关键词：房地产 影响因素 策略探析

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）10-009-02

自上世纪90年代以来，随着社会主义市场经济的深入发展，房地产经济异军突起，成为拉动我国经济增长的主力军，对各地GDP和财政收入的贡献率一直处于较高的水平。近年来，在经济新常态下，房地产经济结束了长期高速增长的势头，步入发展的平缓期、低迷期。作为国民经济重要的支柱产业之一，房地产经济的发展对其他行业和整体经济面有着重要影响，因此要注重对影响房地产经济各种因素的分析，并采用相应措施，避免房地产经济产生过大波动，为稳定经济增长发挥“压舱石”的作用。

一、影响房地产经济的因素

（一）赢利水平的影响

多年来，由于土地资源的有限性和房地产经营高门槛、高投资所导致的某种程度的垄断性、房屋消费的刚需性，使房地产经济的赢利水平一直处于较高水平。因房地产经济投资回报可观，进一步吸引了大量社会资金投入到房地产行业中，一方面促进了房地产行业的高速发展，另一方面却推高了房地产库存量，使供需关系发生变化，从而对供求关系造成影响，导致房地产经济由过热趋于降温。

（二）政策调控的影响

国家和地方关于房地产调控的政策，对房地产土地资源供给、税费成本、财务成本、消费者的购买愿望都有着直接或间接的影响，对房地产经济的稳定发展发挥着重要作用。上世纪90年代初中期，面对首轮房地产热，国家出台一系列宏观调控政策，使其增速放缓、价格回落；世纪之交，受亚洲经济危机影响，房地产经济落入低潮，为刺激需求，国家将房地产行业确定为新的经济增长点，推动居民住房改革，使房地产行业步入高速发展期；21世纪以来房地产经济再度出现过热迹象，国家从需求端进行政策性调整，国家政策向稳定、规范、引导方向发展，房地产过热、过快、泡沫化倾向得到一定程度的扼制，总体上向健康的方向发展。这说明，国家无论从土地、货币供应端，还是从消费需求端、税费政策等中间环节，都会对房地产经济发展方向产生一定程度的影响，这也是政策出台的初衷所在。

（三）社会需求变化的影响

在房地产改革初中期，人们对房地产的需求是绝对刚性的。在这一背景下，作为资源相对有限的房地产产品，其卖方市场色彩浓厚。房地产经营者一旦进入卖方门槛，就对市场资源形成了相对垄断地位，在买卖双方的对话中占有一定的优势。在现阶段，从房地产经济需求端来讲，已经从绝对刚需迈向相对刚需阶段，市场需求向改善性住房、城镇化催生的住房需求转变，消费者对房屋的环境、位置、环保、便捷等方面提出了越来越高的要求。这就要求房地产企业要从单纯的“开发、建设、买卖”模式向深度经营模式转变。

（四）经济新常态的影响

在经济新常态下，首先，国内经济长期低位运行，国民收入预期增长不乐观，消费能力增长乏力；其次，各银行在不良率大量增长的情况下，纷纷收紧了资金投放窗口，房地产企业资金来源受到很大制约；再次，房地产长期高速增长，导致库存压力不断增加，资金周转率下降。另外，受经济下行压力影响，社会资金受到现实和预期束缚，投入房地产行业的愿望下降。

二、房地产经济发展策略探讨

（一）与经济社会发展水平相适应

房地产经济是国民经济体系中的一部分，因此其发展战略应与经济社会发展水平相适应。虽然在相当长时期内，房地产经济充当了拉动国民经济快速发展的“马车”的作用，但在完成其初期的住房改革、住房供应、及拉动GDP的历史使命之后，尤其在经济新常态下，应当回归市场经济的轨道。当前，应该说，房地产在国民经济中的地位还没有得到根本改变，各级房地产经济、土地财政，以及房地产产品价格明显高于居民收入水平，房地产经济高投资、高税费、高价格的局面依然存在。这些都是与经济社会发展不相协调之处。对此，应以经济新常态为契机，推进房地产行业与其他行业协调发展。各级政府要摆脱对房地产经济过度依赖的局面，在现阶段，把房地产经济发展目标定位于去库存，提质量，强保障。同时科学预估房地产经济降速对于其他配套产业带来的影响，加快产业转型升级，形成经济发展多元化推动的局面。在保障基本住房需求的基础上，科学、有序、合理地配置土地资源，加强房地产经济发展的规范化水平，降低房地产企业经营成本，使房地产产品与居民收入相匹配。改进房地产经济发展规划与定位，在房地产经济发展的过程中，不仅满足于基本居住需求，还要满足不同层次的住房需要，并不断提高其功能载体作用，满足人们日益增长的文化、科技、生态、教育、医疗等多方面的需求，使房地产经济既适应于社会进步，又成为推动社会进步的动力之一。

（二）科学把握调控政策

结合国情、各地实情，科学把握房地产经济发展规律，合理定位其在国民经济中的地位，进一步完善房地产行业税费政策，使其税费政策既发挥调节行业发展的杠杆作用，又能正确引导社会资金回归理性，有效减少投资性购房，避免因过度投资拉高房产价格。厘清政府与房地产经济的关系，处理好“放”与“收”的关系，在保障民生、控制好战略性资源的基础上，进一步增强开放性与规范性，引导房地产经济回归市场经济轨道，减少人为干预，让市场在资源配置中发挥决定作用。引导房地产经济从粗放式向精细化、科学化发展，提高资源利用效率，抬高土地供应政策性门槛，避免土地囤积行为和其他浪费、闲置、投机土地资源的行为，促进房地产经济发展更加科学、理性、有序。另外，房地产经济发展与金融行业发展紧密相连，一方面房地产经济对金融行业依赖性较高，一方面房地产行业又是银行信贷业务的重要对象，在此背景下，房地产行业出现波动，就会拉高银行信贷风险；而银行的信贷政策，又深度制约着房地产经济的发展。因此，要结合实际情况科学制定房地产信贷政策，既要防止过度收紧引发行业危机并累及自身，又要避免代币过度供应使房地产行业产生“虚热”。

（三）完善住房供应结构

当前，从房地产需求端来看，已经从绝对刚需过渡到相对刚需。其中，一部分是城镇居民新增住房需求，一部分是改善性住房需求，一部分是新进城人员的需求，还有一部分是低收入群体的住房需求，等等。针对不同层次的住房需求，就需要对住房供应结构进行完善。一是进一步扩大保障性住房的适用范围。当前保障房建设面向的对象范围过窄，大批实际上无力购房的居民没有申请保障性住房的资格。对此，要对政策进行适度放宽，建立健全资格审定制度，使保障性住房待遇由“机会性”向“普惠性”转变。二是提高房地产建设质量。立足于满足人们对住房质量的新要求，从环保材料、生态环境、节能技术、建筑功能等方面加强规划和提升。三是加强低价房供应。当前，在政策保障和完全购买力之间，还存在着大量群体，如新进城人员等。对此，要在土地资源、税费征收、位置选择等方面进行科学规划，降低房产价格，满足这些群体的购房需求。

结束语

影响房地产经济的因素主要有行业赢利水平、政策调控、社会需求等。在当前形势下，促进房地产经济科学健康发展，要使其与经济社会整体发展水平相适应，并科学把握政策、完善住房供应结构，在实现服务社会功能的基础上实现自身科学发展。

参考文献：

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[2] 袁广新.试论房地产经济发展策略及背景[J].中国外资（上半月），2012（5）：29

[3] 曹文敏.房地产经济的可持续发展略谈[J].财经界，2015（5）：13-13

（作者单位：濮阳市华龙区房地产管理局 河南濮阳 457000）（责编：玉山）