商业房贷期限过长的风险与应对之策

■刘 云 刘渝峡/文

商业房贷期限过长的风险与应对之策

■刘 云 刘渝峡/文

2016年初以来，随着一线与部份二线城市房价的大涨，各大商业银行纷纷“转战”楼市，近乎失控地给开发企业和购房者发放巨额房贷，不少商业银行房贷比占据了贷款总额的“半壁江山”，这在相当程度上为房价的上涨与炒作推波助澜，引起了监管部门的高度重视。

据媒体报道，2016年10月12日，央行召集5家国有大银行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

本文以为要控制房贷风险，让商业银行理性对待楼市，必须缩短房贷周期与调整银行绩效薪酬政策。

一、应大幅度缩短长期按揭贷款期限

过去30多年中国经济的持续高速增长既创造了令世界惊叹的经济奇迹，但同时也滋长了盛世心态和无风险意识。无论是向银行申请大额按揭贷款，还是“寅吃卯粮”的透支心理深入人心，透支心理建立在对未来经济继续向好的心理预期之上。但按照经济发展和房价变动规律来看，都呈周期性特征，出现波动乃至大幅波动都是很正常的。世界范围的经济不景气所导致自去年以来中国经济增速减慢、失业增加和薪酬下降，充分表明了中国经济与世界经济联系日趋紧密，受世界经济周期波动所带来的影响正在日益扩大，这都使中国经济发展和房价变动充满了各种不可预期的变数。同时，中国经济己告别了8%以上的高速增长时期，而进入7%左右的中速增长时期，今后也不太可能再出台类似2008年4万亿救市措施来刺激经济增长。但银行偏长的按揭贷款还款期限完全没有充分考虑这些变数，加大了长期按揭贷款风险。

据成都市某区法院公布的一份专题调研材料显示，今年上半年因按揭还款中断而引发的法律纠纷案中有一个突出的特点是贷款期限长，一般在10年以上。此次调查的案件中，贷款年限10年以下的案件为4件，贷款年限10至20年的案件13件，20年及以上的18件，后两者占调查总数的91%。贷款年限越长，购房者还款能力变化性越大，就越容易引起银行欠款纠纷。成都市有10多个区，每年有上千起类似的的法律纠纷。

现在银行按揭贷款还款期限最多可长达30年，这忽视了我国未来经济发展与房价可能出现的大幅波动与各种难以预计的变数。当然，不能把不良房贷产生完全归于“骗贷”者，即使看来正常的购房者也存在一定程度的还贷风险，为按揭贷款纠纷埋下隐患。一是投机心理。一些购房者在经济实力不足的情况下也去贷款买房，并通过出租还贷，美名其曰“以租养房”，一旦租金下降或一时租不出去，购房者就无力负担贷款本息。二是恐慌心理。对房价持续上涨的心理预期，使一些年轻人及城市外来人员担心以后“买不起房”“买不到房”，没有权衡经济收入就穷尽家财提前置业。三是入户心理。大城市有相当多的外来人员，或为了子女教育，或为了享受大城市生活与福利，不惜高额贷款购买住房。四是乐观心理。一部分中青年往往过于自信自己的职业发展和收入增长的前景，高估了自己的还款能力。五是攀比心理。一些购房者为了满足虚荣心，贪大求全、“一步到位”，使自己背上沉重的还款负担。

以上几点分析表明，即使不考虑“骗贷”因素，按揭贷款也并不是像银行所认为的那样是最优质、最保险的贷款，而是蕴藏着巨大风险和不确定性，且贷款年限越长风险越大。但自2006年以来的历次楼市调控政策均忽视缩短按揭期限，例如今年国庆节前后有多个一、二线城市推出以限购限贷为主要内容的楼市调控政策，其共同之处是大幅提高购房者第二套房贷首付比例，如深圳第二套房贷首付比例高达七成，但却没有一个城市缩短房贷期限。忽视调整与缩短房贷期限可以说是历次楼市调控政策的缺陷。所以，本文建议应把按揭贷款还款期限由最长30年缩短为最长15年，即使还款能力强的优质客户，按揭贷款期限最长不应超过20年，以规避和降低按揭贷款还款期过长所造成的各种不确定风险。

二、绩效薪酬延期支付期限与延期支付比例均应大幅度增加

中国银监会在2010年3月发布实施的《商业银行稳健薪酬监管指引》（以下简称《指引》）明确提出，在薪酬支付方面，商业银行高级管理人员以及对风险有重要影响岗位上的员工，绩效薪酬的40%以上应采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年，其中主要高级管理人员绩效薪酬的延期支付比例应高于50%，有条件的应争取达到60%。

《指引》的发布虽对银行不合理薪酬制度改进有积极意义，但“绩效薪酬的40%以上应采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年”规定过于温和，缺乏力度。

首先，“绩效薪酬的40%以上”比例太低，本文主张提到70%以上乃至更高。因为银行基本工资或基本薪酬已经不低，所以对风险性质的“绩效薪酬”理应从严控制。

其次，“且延期支付期限一般不少于3年”的规定过于宽松。3年时间相对于长达20年、30年的按揭还款期限实在太短。而且从国际经验来看8-10年后是按揭贷款风险与呆坏帐剧增时期。北京、上海等大城市每平方米按揭月供最少高达7000元、8000元，谁能保证我国经济能在长达20年、30年的按揭还款期限内能持续发展而不下行？谁能保证借款人能在长达20年、30年的还款期限内不失业、不降薪，且具有可持续还款能力？谁又能保证20年、30年时间里房价不下跌？楼市泡沫不破裂？无论是再高明的高管，还是最精明的信贷人员，都难以对这些影响还款的变数进行准确预测，还款期限越长，预测的准确性越低。所以长达20年、30年按揭贷款充满着许多不确定因素，风险很大。如果银行高管及经办人员延期3年就可领取按揭贷款的所谓绩效薪酬，很可能出现这样的情况，银行放贷人都退休了或调离了，可他原来办理的按揭贷款还款期限还剩有七、八年乃至十多年，一旦借款人无力支付月供，批准发放贷款的高管及经办人员却早已领取按揭贷款的所谓绩效薪酬，而本人已退休或调离，银行就难以甚至无法对放贷人进行处罚。

《指引》提出：中长期激励要在协议约定的锁定期到期后支付。中长期激励的兑现应得到董事会同意，锁定期长短取决于相应各类风险持续的时间，至少为3年。

本文以为“至少为3年”锁定期与“延期支付期限一般不少于3年”规定一样不合理。既然《指引》提出“锁定期长短取决于相应各类风险持续的时间”，那么，锁定期的长短应与相应各类风险持续的时间相等。例如某笔按揭贷款还款期限是20年，那么其风险持续的时间就长达20年，锁定期也应为20年。

为此，银行发放按揭贷款还款期限最长应不能超过具体经办放贷人(包括高管)的退休年龄，且绩效薪酬延期支付期限应由不少于3年改为绩效薪酬延期支付期限与应按揭还款期限一致。如果某笔按揭还款期限是20年，则绩效薪酬延期支付期限也应为相等的20年。即这笔按揭贷款具体经办放贷人必须在按揭还款期限满20年，且客户全部付清按揭还款的本金和利息的前提下才能领取相应的全部绩效薪酬。这20年可理解为绩效薪酬的锁定期，在锁定期到期之前，在客户没有全额还本付息前，放贷人(包括高管)不得提前领取全部绩效薪酬，最多只能提前领取全部绩效薪酬一半，另一半绩效薪酬在锁定期内先暂时锁定。通过锁定期可使放贷人在其退休或调离之前，对其所发放按揭贷款的收贷实行终身负责制，以防止放贷人退休或调离后找不到责任人。

银行负责按揭贷款业务人员可能会认为这种锁定期性质的终身负责制太苛刻了。但银行必须意识到，房贷违约的客户如果超过规定期限不还款，银行虽可以向法院提起诉讼，或者直接申请抵押房屋的强制执行。但实际情况没这么简单，银行处置不良房贷时，最主要的出发点是希望收回贷款，而不是走上法庭拍卖客户房产。因为上法院需要付出时间和诉讼成本，即使最终拍卖房屋成功，拍卖价也往往低于当初买价，银行费时费力的结果是不一定能收回全部贷款，由此造成的损失最终还得由银行买单。所以银行通过锁定期性质的终身负责制这种薪酬制度，以竭尽全力降低长期按揭贷款风险是完全应该的。

（作者单位：西南政法大学经济学院，西南政法大学应用法学院）