我国房产税制设计的研究

林晶 马睿君

对外经济贸易大学金融学院

我国房产税制设计的研究

林晶 马睿君

对外经济贸易大学金融学院

目前，中国的经济改革进入了攻坚阶段，房地产业对国民经济增长和稳定发展有着重要作用。但是现实中，房地产市场很容易产生不合理的泡沫化炒作因素。为了能够真正解决好房地产业在必要调控下的健康发展问题，人们寄希望于房产税。

1994年我国实行分税制改革后，流转税收入占主体地位。间接税的累退性会对社会造成较大的影响，进一步扩大贫富差距。对于房产税的实施，如何才能在不增加居民税收负担的情况下，有助于税制优化，这也是我国政府需要解决的实际问题。

一、 我国房地产税税制的概况

房地产税分为狭义房地产税和广义房地产税，狭义的房地产税仅局限于对房地产保有环节进行征税，而广义的房地产税是对整个房产环节进行征税，分为三个大类，即房地产转让税、房地产收益税、房地产保有税。

我国的房地产税收以流转环节为主，保有环节较少，而国外正好相反，这是我国房地产税收与西方国家鲜明的差异。这就使得税目发生重叠，税负过重，也成为房价持续攀升的重要原因，同时一些房地产开发商开始囤积土地，待价而沽，这就造成了大量土地的浪费。因此，房地产税收的改革应当以征收环节作为切入点。

二、我国当前房地产税制存在的主要问题

（一）现行房地产税制设计落后于经济现实需求

我国的房产税和城镇土地使用税适用的大部分政策是基于计划经济背景上制定的，自改革开放以来，经济结构和制度安排已发生了深刻变革，现行的房地产税难以充分发挥其调节作用。

（二）房地产税制体系结构不合理，重流转、轻保有

我国的房地产税制体系虽涉及了较为全面的环节，但是在结构上还不够合理，主要表现为重流转，轻保有。首先从税种数量上来看，房地产税制体系中包含的10个税种，仅有两个是在保有环节开征的，其余全部是在流转环节开征；其次，从税收收入来看，保有环节与流转环节的税收收入相差很大。不合理的税种设计对房地产的交易造成了不利的影响，从一定意义上促进了偷逃税款和投机行为。

（三）税制要素设计不合理

一是税基较窄。我国房地产税和城镇土地使用税基本只对城市等地区的纳税人征税；虽然将全部城市住房纳入征税范围，但是明确规定对居民非经营性住宅免税；虽然城镇土地使用税暂行条例中并未对城市居民普通住房免税，但是多数地方政府都明确规定对其免税。

二是计税依据和税率不合理。就税率来说，主要存在两个方面的问题，一是税收水平普遍较低，使得税收收入较少；二是对于不同的地区其发展水平不一，采用相同的税率进行征收，削弱了房地产税征收的意义。对于出租的房产按照原始成本计税就会产生偷税、漏税现象的发生。城镇土地按照土地面积征税也产生了很多的弊端，没有弹性的税率无法体现土地价值的变化，这就导致对土地过度占用的现象频发。

三是税种杂乱，存在重复征税。从大口径来说，我国现行的房地产税税种较多，一些税种看起来比较独立，实质上是对同一税基反复征收，税种之间也无法兼容。税种较多会直接增加税收征管成本，形成重复征税而且还造成房地产税收繁重的印象。

四是房地产税制的配套制度不完善，限制了房地产税制的发展。从发达国家的实践来看，房地产税的制度设计、征收管理需要一系列的配套制度，其中最主要的就是房地产信息登记和机制评估体系。我国目前房地产登记和评估体系尚不健全，还没有在全国范围内实现房地产信息的共享，这种平台和制度的缺失影响了房地产税的征缴和税制的改革步伐。

三、我国房地产税税制的方案设计

（一）税种的设定

进行房产税税制方案设计时，应适当精简税种。住房买卖环节的城市维护建设税和教育费附加等可以考虑取消，个人所得税和契税可以大幅削减，保留印花税。鉴于房产税仅针对房屋征收，因此应当保留城镇土地使用税这一税种。

在诸多税种中，直接针对房地产开征的税种，计划征收的主要有三个税种，包括开发环节开征的耕地占用税、转让环节征收的土地增值税以及保有环节征收的城镇土地使用税和房产税。

（二）征税对象的选择

多数国家的征税对象是全体住宅，免税的范围仅限于低收入、弱势群体自住的房地产和政府部门、教育机构、慈善机构等拥有的专门用于公益目的的房地产。从试点改革经验的角度考虑，沪渝两市的房地产税都是对增量房征税，但是并未达到政策的预期效果。因此在未来的房地产税收中，征收对象应当增加，包括除公益性房产和特殊群体自住房产以外的大多数地产。

（三）计税依据的确定

按照市场价值征税因其具有较大的优越性而为大多数国家采用，我国专家亦大多支持这一模式。采用这种计税依据，其关键在于定期进行市场价值评估。这需要一系列要素作为保障，包括专业的评估机构、专业的评估人员、计算机批量评价系统、周期评估机制、信息公开制度和争议解决制度。

（四）扣除标准和税率的设计

房地产税的一个弊端就是增加城市间财政收入的差距，而要解决这一弊端，就应该考虑到人均面积和住房价值这两个因素。可将人均50平方米和城市住宅价值的中位数作为扣除标准。这一标准既有利于大家购买首套房，也为房地产投机设置了较大成本。

从世界范围来看，国际房地产税平均税率在1%～2%之间，如果中国房地产税的有效税率能够保持在房地产价值的1%，其收入能够达到GDP的3%及以上，就会高于这一税种的开设成本从而为其开设提供可能性。

（五）技术支持

征收房地产税需要两个方面的技术支持：一是建立不动产登记信息系统；二是建立房价动态评估系统。房地产税采用房地产价值作为计税依据，鉴于房地产价值的动态变化性，需对房产价值进行周期性的评估，这意味着存在大量的专业评估人员、机构的缺口，应当在改革中不断完善。