房地产现状及走势分析

李云 河北省地矿局探矿技术研究院

房地产现状及走势分析

李云 河北省地矿局探矿技术研究院

房地产市场在2016年持续“过热繁荣”，已成为带动中国经济的主要力量，与此同时积累了“泡沫破裂”的风险，在政府密集出台调控政策的背景下，调控效果仍未达各界预期。本文将从房地产市场推动力及风险角度分析市场现状，并对短期市场走势做简要预测。

房地产 去库存 经济走势

一、房地产市场现状分析

2016年我国房地产创下多个纪录，政策变化最多、成交规模最大、地价房价新高。此外，一年之中调控政策先松后紧，差异之大实属罕见，这也间接体现了中央对有效调控房地产市场的迫切性。在调控背景下，房地产热度依旧不减、甚至继续上涨的现象，很值得讨论研究。下面针对目前我国房地产现状，对推动动力及带来的风险做简要分析。

（一）“牛市”的四大动力。2016年全国房地产市场上涨主要受到四大推动力影响：

动力一：去库存政策

房地产去库存政策并未达到预期目标，要从中央经济工作会议上提出的几大去库存路径来分析。

一是户籍改革。在实际操作中，这一政策即使在政策补贴下，仍然无法形成他们的实际购买力，因此效果并不好；二是发展住房租赁市场。在目前状况下，房屋租赁的投资价值过低，尤其是三四线城市的租赁需求很少;三是鼓励房地产业兼并重组;四是扩大政府购买。该政策旨在打通商品房与公租房的转化渠道，然而事实上由于政府财政收支压力及商品房价格过高等原因，对于去库存的作用微之甚微;五是取消限购政策。

通过对上述政府监管路径的分析可见，去库存政策不仅没有达到预期目的，反而在一定程度上推动了房地产市场上涨。

动力二：流动性过剩

2008年金融危机后的每一轮房价上涨，根本的动因却都是流动性过剩。迄今为止，中国民间的投资渠道依然十分狭窄有限，在实体经济不景气的时代，长期宽松货币政策所释放的巨大的流动性只能流向股市、楼市等极少出口。而2015年夏天股灾之后，由于股市的低迷，投资和投机资金的流向更为收窄。造成过多资本流向房地产市场，助力了它的疯狂增长态势。

动力三：人民币贬值预期

与2008年到2010年的那一波上涨相比，2016年的房价飙升还多了另一个重要诱因，即人民币贬值预期。为了缓解资本出逃压力，央行和外汇当局收紧了外汇管制，造成外汇兑换尤其是向境外汇款变得极为困难。于是选择了投资房产，纷纷成为房地产市场上涨的助推者。

动力四：土地价格增长

根据粗略计算公式，房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%），由此可见，土地价格对房价有极为重要的影响。地价的上涨不仅能直接导致房价的上涨，也会使购房者形成楼价上涨的预期，间接导致房地产市场升温。

（二）“牛市”背后的整体经济风险。2016年房价暴涨是在中央将房地产调控作为工作重点之一的背景下发生的，比以往蕴含了更大的风险。此轮房地产升温已不仅是资产泡沫的问题，而对整体经济构成了诸多风险，足以引发警惕。

风险一：与经济走势不符，缺乏基本面支撑

当前的房地产上涨趋势既没有良好的经济预期，也没有居民收入大幅上涨作为支撑，经济主体活力仍然较差，在此背景下，房地产一落攀升，高杠杆获得了超额利润，同时也放大了风险，一旦情况转差，金融风险必将增加。

风险二：恐慌性、投机性购房增加经济脆弱性

房价爆发的原因主要是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌。一旦政策收缩，恐慌性购房恐难以持续，其风险不言而喻。

风险三：加大贫富差距，损害社会公平

中国收入分配问题始终是国内外关注焦点，原因是中国的基尼系数过高，一度达到4.9，收入分配严重不平等。

风险四：资金脱实向虚，抑制实体经济发展

资本的存在就是要以利润最大化为目的，因为房地产利润丰厚，远超出实体行业收益，因此愿意辛辛苦苦做实业的人越来越少、企业家创新信心不足。已严重挤压了实体经济，使实体经济陷入困境。

风险五：绑架政府，政策进退两难

如前文所述，2016年“去库存”位列五大任务之一，但实际上却推升了一、二线城市房价过快上涨。目前政策层面已陷入两难，一旦调控，力度把握困难，在经济下行形势下，又怕用力过度、打击经济、造成不可预期的损失。

二、房地产市场走势判断

12月中旬的中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。2017年5月1日起中国政府以“定向加息”等方式来调控房地产市场，因此预期2017年下半年起楼市将逐步趋稳，投资增速有望降温。

长效机制意味着要全面处理住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房等多重关系。主要集中在以下几方面：一是由于经济放缓、稳增长压力大，稳定住房消费、加强保障房建设等措施会继续推进；二是深化型城镇化，加快户籍改革，扩大住房需求；三是坚持“因城施策”方针。四是积极推行房地产税改革，对各环节税收进行调整，减少交易税费、增加保有税费，调节财富分配不公。五是重点城市继续调整土地供给结构，继续加大供地力度，提升土地供应灵活性，稳定市场对住宅用地供应的预期，防止恐慌性情绪。

此外，预期房地产短期内出现崩盘的可能性很小，基于以下四点原因：一是刚性需求较强，自主性需求和二胎政策放开后的改善性需求还较为旺盛，且城镇化导致的住房需求也将稳定增长，难以出现全国性房价大幅下跌。二是个人购房贷款占比大、质量高，不会爆发“次贷式”风险。三是我国财税和货币政策较为稳健，不存在“次贷式”的诱因和金融体系缺陷。四是行业集中度不断提高，抗风险能力强。

[1]刘志彪.去库存政策难解房地产之痛.中国证券期货,2016(1):70-73

[2]中国指数研究院.中国房地产市场2016总结与2017趋势展望.发布于首届中国房地产大数据年会

[3]合富辉煌.三大动力致2016年房地产市场加快上涨.2017年1月3日载于新华网

[4]黄志龙.房地产去库存政策为何事与愿违.2016年10月11日载于搜狐财经

[5]沈建光.房地产国家牛市的八大风险.2016年10月3日载于FT中文网