典当房屋回赎权期限的界定

●夏珍

典当房屋回赎权期限的界定

●夏珍

【要点】

在典当法律关系中，为保护不动产所有人的利益，法律赋予出典人在典期内进行回赎的权利。如典期内未回赎，除了有“到期不赎回，视为绝卖”的约定以外，法律允许出典人在一定期限内进行回赎，但不能超过最长除斥期间。

【案情】

原告赵新国、赵新启诉称：两原告系兄弟，两原告之父为赵荣堂，两原告之母为卞雪琴。赵荣堂于1985年去世，卞雪琴于2000年去世。五被告系张恩锡的子女，张恩锡已去世多年。1954年9月8日，张恩锡与刘奉心将位于济南市槐荫区道德北街53号的南屋两间典给赵荣堂，约定典期2年，典价200万元。此后，两原告的父母在此房居住。典期两年之后，出典人一直没有回赎。1966年文革时，该房产被济南市人民政府充公。1981年6月4日，济南市槐荫区落实私房政策办公室出具《文革期间交公私房退还产权通知书》，将该房产退还给赵荣堂。1993年左右，原告赵新国在该南屋两间居住。期间，原告多次找被告协商该房事宜，被告因故不同意，一直拖延至今。根据相关规定，该房应视为绝卖。原告诉至法院请求判令坐落于济南市槐荫区道德北街53号南屋两间的房产及权利归两原告所有。

被告张庆兰、张庆娥、张庆萍、张庆昌共同辩称：原告诉称与事实不符，1954年9月8日，张恩锡将争议房产出典给赵荣堂，典期届满后双方协商顺延了典当期限，且没有具体约定顺延的截止日，因此张恩锡与赵荣堂之间的典当契约应为无典当期限的契约。截止到2008年争议房屋拆迁前，被告从未与原告协商过房屋事宜。事实上，被告的父母在1987年8月20日取得了相关房产所有权证，载明了争议房屋的权属为被告的父母，与原告无关。根据相关法律规定，我国房屋实行物权登记制度，本案房屋自1987年8月以来，一直登记在被告父母名下，原告如对房屋主张权利，应首先向房屋管理部门提出主张或通过行政程序予以解决。

被告张庆玲辩称：认可原告陈述的事实和理由，也不知道父母回赎房屋的事情。办理房产证和公证期间，被告的父母和原告一直有争议，房产的归属由法院依法判决。

被告刘奉心及其法定继承人未答辩。

法院经审理查明：两原告系兄弟，两原告之父赵荣堂于1985年10月6日去世，两原告之母卞雪琴于2000年7月10日去世。被告张庆昌与被告张庆兰、张庆娥、张庆萍、张庆玲系兄妹，五被告之父张恩锡生前有过两次婚姻，第一次婚姻关系存续期间育有四个子女，即长子张庆昌、长女张庆兰、次女张庆娥、三女张庆萍，上述四被告之母去世后，张恩锡与荆桂芳结婚，收养被告张庆玲。张恩锡于1989年10月16日去世，荆桂芳于2011年12月6日去世。审理中，五被告述称刘奉心系张恩锡的堂兄弟，原被告双方均无法明确刘奉心的身份信息。

坐落于济南市槐荫区道德北街53号房屋(原门牌号为槐荫区道德街三育里35号、道德北街43号)，由张恩锡、刘奉心购买取得，系砖瓦平房十余间。1954年9月8日，张恩锡、刘奉心与赵荣堂签订典契一份，约定：“因正用将自己住房南屋两间典于赵荣堂居住，门窗全带，厕所大门院子伙用，言明期限二年，典价人民币二百万元，自一九五四年九月八日起至一九五六年九月八日止，房子坐落道德北街三育里门牌四十三号，此房如有损坏，由原主修理，典价当交不欠，空口无凭，立典契存证”。该典契经政府备案登记并交纳契税。在登记表中有备注，分别载明“典契业已回赎应予注销，济南市房产管理局，一九五六年元月五”，“原业主未卖妥房，故未将赵荣堂之典房回赎，此典契仍有效，一九五六年五月三十一日(加盖公章无法辨认)”。登记表中还加盖失效章两处，其上又划叉号，原被告双方对此均无法解释。上述典契签订后，济南市槐荫区道德北街53号房屋中南屋两间由赵荣堂使用。

1969年5月15日，济南市房管三所革命委员会生产指挥部出具《私有房屋接管通知单》，将道德北街43号南屋两间自赵荣堂处接管，将43号的其他房屋自张恩锡及其父亲处接管。1981年3月10日，济南市槐荫区落实私房政策办公室出具《文革期间交公私房退还产权通知书》，将张恩锡文革期间交公的43号自然间十间自1981年1月1日起产权予以退还。1981 年4月8日，济南市槐荫区落实私房政策办公室登记《退还文革交公私房产权呈批表》，显示同意退还赵荣堂43号(新53号)南屋两间(建筑面积22.2平方米)，并注明典权。1981年6 月4日，济南市槐荫区落实私房政策办公室出具《文革期间交公私房退还产权通知书》，将赵荣堂文革期间交公53号自然间二间自1981年1月1日起产权予以退还。产权退还后，53号房屋南屋两间由文革期间的承租人继续使用，后由原告赵新国使用。

1987年2月23日，张恩锡填交《私有房屋登记换证申请表》，房屋状况中写明“南屋平房三间，砖木，住房，出典二间，自住一间”。1987年9月2日，道德北街53号平房十二间登记到张恩锡名下(济南市城镇私房所有权证第01188号，房屋面积126.86平方米)。1989 年10月5日，张恩锡、荆桂芳及五被告经过公证将53号院落中北屋、东屋、西屋及南屋西首一间分别分割给五个子女，南屋东首两间归张恩锡、荆桂芳二人所有。此后，第01188号济南市城镇私房所有权证中仅显示南屋两间(面积23.12平方米)，其他房屋自该证中注销。1992年7月21日，道德北街53号土地办理国有土地使用权证到张恩锡名下，载明用地面积36.3平方米，其中建筑占地23.1平方米，共有使用权面积72.6平方米，分摊面积13.2平方米。

因中大南片区棚户区房屋拆迁，2008年10月6日，原告赵新国办理53号南屋两间的空房验收手续，2008年11月6日，原告赵新国收到中大南区棚改工程回迁安置选房卡，该卡显示被拆迁人姓名为赵荣堂与张恩锡，选择回迁房屋1号楼2单元1306室，建筑面积64.18平方米。期间，被告张庆兰办理了房屋拆迁估价分户报告、附属物勘察手续。现拆迁安置房屋尚未交付。

审理中，被告张庆兰、张庆娥、张庆萍、张庆昌主张张恩锡于1987年以前已经进行回赎，但未提供证据予以证实。被告张庆兰提出其本人和被告张庆玲分别于2003年、2004年曾对房屋进行过修缮，两原告与被告张庆玲均不予认可。被告张庆兰还提供其本人书写的家庭情况说明及张庆玲的手抄条证实家庭内部矛盾及典期问题，两原告对此不予认可。

【审判】

济南市槐荫区人民法院认为：房屋典当是指出典人将房屋交由承典人占有使用，承典人支付典价的物权法律行为。在典当法律关系中，为保护不动产所有人的利益，法律允许出典人在典期内进行回赎；超过典期未回赎的，除了典当双方当事人在契约中明确约定到期不赎回视为绝卖的条款，仍允许出典人在一定期限内进行回赎。如出典人拒绝或长期怠于行使回赎权，将使典当房屋权属长期处于不稳定状态，使交易变得非常不安全，也不利于保护承典人的合法权益。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定“典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的，原则上应视为绝卖”。《最高人民法院关于典当房屋回赎中几个有关问题的批复》对于回赎时效期间的计算问题规定，“典当契约载明典期的，自期满之次日起计算。如期满之次日典期届满，出典人未按契约规定期限提出回赎，是由于不可抗力使其不能行使请求权的，这种受客观原因影响的时间，应予扣除，不计入回赎时效期内”。

五被告之父张恩锡及被告刘奉心于1954年将43号南屋两间典当给两原告之父赵荣堂使用，约定典期为1954年9月8日至1956年9 月8日，期满后，该房屋始终没有回赎。43号房屋于1969年5月15日因文革交公，至1981 年1月1日退还产权，此间不应计入回赎时效期间内。因此，根据房屋典当契约，至两原告起诉时止，出典人及其法定继承人未回赎已达56年7个月，扣除交公期间11年7个月，还有45年，已超过30年的回赎期限，应视为绝卖。对于四被告辩称其父已将房屋回赎的答辩意见，没有证据证实，不予采纳。对于四被告辩称1987年房屋产权登记办到其父名下证实实际产权人为其父，因此房屋并未“绝卖”的答辩意见，可以认定讼争房屋产权人为张恩锡属实，其办理私有房屋登记换证申请表时写明“南屋平房三间，出典二间，自住一间”，证实在办理该产权登记时，南屋两间仍处于出典状态，上述两项事实并不矛盾，讼争房屋的回赎期间仍在延续，对被告的该项答辩意见，不予采纳。判决：位于济南市槐荫区道德北街53号房屋南屋两间归原告赵新国、原告赵新启所有。宣判后，原被告双方均未提出上诉，判决已发生法律效力。

【评析】

本案涉及到房屋典权问题。所谓典权，是指典权人支付典价，占有他人的房屋，并对其进行占有、使用和收益的权利。典权是我国固有的物权制度，在我国源远流长，在解放前设定较多，解放后也有新的设定。在上世纪八十年代末到九十年代初，由于落实私房政策，人民法院受理了大量的涉及典权的相关房屋产权纠纷案件。随着时间的推移，人民法院当前受理的房屋典权案件已极为鲜见。也正因为此，《中华人民共和国物权法》未规定典权。但典权关系一直受到人民政府的承认和人民法院的保护。具体到本案，争议的焦点主要有两个。

一、关于典权与所有权的关系

本案讼争房屋在1981年国家落实私房政策时退还给了赵荣堂，在1987年办理房屋所有权时登记到张恩锡名下，这是否对讼争房屋的归属产生了影响，原被告双方对此产生了争议。解决这个问题，首先需要厘清典权的性质以及理顺典权与所有权的关系。对于典权的性质，有用益物权说、担保物权说、特种物权说，通说认为典权是物权的一种，是一种用益物权。用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。①王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第409页。在物权法中，用益物权以其对不动产进行特定支配的性质，成为与所有权、担保物权鼎足而立的一类物权。对于用益物权与所有权的关系，主要有两个方面：一方面，用益物权是所有权行使的一种方式。用益物权是以所有权为基础而产生的权利，是在他人所有之物上设定的物权，是由非所有人根据法律规定或约定行使所有权。所有权强调对财产的支配权，用益物权着眼于财产的使用价值，注重财产价值形态的支配和利用。典权是仅次于所有权的用益物权，以对典物的使用收益为目的，使用收益权为典权人的基本权利。另一方面，用益物权是对所有权的一种限制，且具有优先于所有权的效力。因为只要用益物权依法成立，所有人就不能随意取消、变更之，且在行使所有权时，也不得妨碍用益物权人行使权利。在典权法律关系中，出典人与典权人就设定典权关系达成一致时，直接产生一种双向的用益物权关系。基于这种关系，当事人双方均可实现其一定的用益目的：典权人获得出典物上的使用和收益，而出典人则获得可以立即投入利用的金钱或融资贷款。因此，对于本案四被告辩称涉案房屋的产权登记于1987年办到其父名下证实实际产权人为其父，因此房屋并未“绝卖”的答辩意见，是没有厘清所有权与用益物权的关系，法院不予采纳。

二、关于典权的回赎权

典权的重要法律特征之一在于回赎权及逾期不回赎效果的制度设计上，“典权制度之核心在于出典人到期享有典物的回赎权，而典权人在出典人逾期未回赎时有权直接取得典物的所有权。”②王利明：《民法学》，复旦大学出版社2004年版，第346页。回赎权是出典人向典权人返还原典价以回赎典物的权利。在回赎权期限内，出典人可以回赎典物。在约定典权期届满后经过一定期间，出典人仍不回赎的，视为绝卖即典权人取得典物的所有权。当事人未约定典期的，经法定期限出典人仍不回赎的，典权人取得典物的所有权。这也是典权与其他用益物权及担保物权的重大区别。

出典人行使回赎权应当具备以下条件：一是须典权期限届满；二是须未超过回赎权除斥期间；三是须返还原典价。其中回赎权的行使期限最为重要。典权的期限关系到当事人的利益，也关系到交易的秩序。就典权人而言，典权的约定期限为典权人有权占有典物而为使用及收益的期限；对出典人而言，则为典权设定时所定回赎权停止行使的期限。在典当法律关系中，设定回赎权更多的是为了保护不动产所有人即出典人的利益，但如出典人拒绝或长期怠于行使回赎权时，将使典当房屋的权属长期处于不稳定状态，使交易变得非常不安全，也不利于保护承典人的合法权益。因此，法律为适当权衡双方当事人的利益，并避免典权存续期间过长导致纠纷迭起，妨碍社会经济的发展，对典权的最高期限设有限制。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条的规定，我国司法实践中规定典期以不超过30年为限。对于典期的计算，根据《最高人民法院关于典当房屋回赎中几个有关问题的批复》第3条的规定，回赎期自履行契约之日起计算的规定，可以推出典期的计算，也应以履行契约转移典物的占有之日为起点。回赎期为除斥期间，由于客观原因、历史原因造成权利人无法行使权利的期间，不计入回赎除斥期间内。本案中，房屋在文革时交公期间属于典型的囿于历史原因不应计入回赎除斥期间的情形。典权到期，出典人抛弃回赎权可使典权关系归于消灭。对于有期限的典权，因期限届满，视为绝卖，典权人取得典物所有权，典权亦因混同而消灭。

(作者单位:济南市槐荫区人民法院)

责任编校:陈东强