在加拿大“以租养房”是门学问

本报驻加拿大特约记者　陶短房

不久前加拿大安大略省多伦多市发生了一件事，一对90后年轻夫妇想通过中介租下一套高层公寓，结果业主以“太年轻”为由拒绝租给他们，为此这对夫妇向该省人权仲裁庭提起仲裁申请。近些年，随着华人在加拿大买房越来越多，很多人选择“以租养房”，也因此产生很多租房纠纷。在加拿大出租房屋和中国不同，作为房东，必须事先了解房客，一旦房客进门，想随意赶走房客“难比登天”。

加拿大地广人稀，普遍的情况是“有房没人租”，但在诸如大多伦多、大温哥华一些特定社区，“有房不愁租”的情况还是很常见的。因此想要靠出租或分拆出租“以房养房”，就必须选择合适的地段。笔者总结容易出租的房屋必须满足以下几点：社区最好公共交通方便，离超市等商业设施比较近，人口较稠密，附近有大学校区、商务办公区或大型工厂。如果有“以房养房”的念头，最简单的办法就是通过房产中介挑选有出租“前科”、或干脆设计改造前就专门考虑到出租、拆租需要的物业。有许多“宜租房”甚至是“带租客转让”的，因此要挑这样的房其实不难。

在加拿大，不是什么房屋都能出租的。加拿大大多数城市规定，出租单位必须具备完善水、电、暖气供应，必须具备独立使用的厨卫，必须有独立出入的门户。为满足这些要求，许多房主不得不特意改建自己的房屋，以满足出租的“门槛”。一些公寓楼还被规定了“出租比率”，一旦达到这个比率，该公寓楼将宣布，其余房主暂时不允许对外出租，直到现有租客有人退租为止。

而在挑选房客上，房东对租户的要求是以“招租广告”作为要约发布的。只要没有涉嫌种族歧视或“政治不正确”（如“谢绝华裔/印度裔”），各种各样的条件都可提出。比如笔者刚移民加拿大在报纸广告版找房租住时，看到的招租广告要求五花八门，有不得带5岁以下小孩的，不得养“会发出声响宠物”的，甚至“只要女孩不要男孩”的都见过好几例。但这些要求都必须用“正当”理由提出，否则可能会遭到投诉并受到处罚。如“只要女孩不要男孩”，可解释为“房东是单身老太太、认为这样的房客符合安全需要和自己个性”。再比如，可以说“谢绝中式、印度式烹饪，因为油烟和异味令房东和邻居不适”，但不能说“华裔、印度裔谢绝租赁”，否则就有“族裔歧视”之嫌。

作为房东怎样挑选合适的房客？首先，招租广告中的要约要含义清晰，尽可能避免歧义，“禁止条款”越明确详细，以后的事越好办；其次，尽量通过正规渠道刊登招租广告，出租后向政府及时备案，这样虽然麻烦些，但出了纠纷有地方说理。

总而言之，房客未进门前，房东是“大爷”，即便招租广告条款苛刻甚至匪夷所思，但只要是租客拿着广告上门求租，就等于默认接受这些条款。

但一旦房客进门，他们就是“大爷”，想赶走他们难比登天。加拿大对房东的要求、限制很多，而对房客则宽松得多。加拿大各地政府在房东和房客二者间，通常采取“向房客倾斜”的监管策略。许多城市都专门拟定了统一的租房合同格式，租房条款详细、规范，规定房东不得无过错驱赶房客、如不愿续租须提前通知、不得附加歧视性条款，房客如果觉得房东“违规”，可凭合同到市政当局讨说法等等。

尽管大多数“租房附例”中也规定了一些房客义务，包括按时缴纳房租、爱护房屋及屋内设备等等。但实际情况往往并非如此，因为合同中“爱护房屋及设备”的条款是“软条款”，很难照章办理。如果冰箱、暖气之类坏了，即便明明是房客用坏的，房东也只能忍气吞声换新的，以免违反“必须具备完善生活设施”的“硬条款”，而房东要想证实责任归属也很难。至于碰上“钉子户”租客，赖着不搬也不交租，房东去市政当局“讨说法”或打官司，一般周期都很长，有时还会打输。相反，房客拿着合同向市政当局“讨说法”的成功率却高得多。▲