江苏省房地产估价行业现状分析及发展建议

刘坤

摘要：近几年，房地产业蓬勃发展，大部分的社会资金流入到房地产市场。房地产估价行业是房地产行业的一个重要分支，也随着房地产业的迅猛发展走上了快速发展的道路，其涉及房地产抵押估价、征收估价、拍卖估价等诸多经济活动。本文对各大行业网站（中国房地产估价师网、江苏省房地产估价与经纪协会、全国房地产估价行业管理信息平台、国家数据）和行业各大报告提供的数据报表进行统计、整合，对江苏省房地产估价行业的现状以及存在的问题进行量化并深入分析，最终给出行业的发展建议。

Abstract： In recent years， the real estate industry has rapid development. Most of the social capital flows into the real estate market. Real estate appraisal industry is an important branch of the real estate industry， which has rapidly developed with the rapid development of the real estate industry. It involves a lot of economic activities， such as the mortgage valuation， collection valuation， auction valuation of real estate and so on. This paper statistics and integrates the data from the industry report and the major industry web sites which contains CIREA， JREAA， NBSC. The existing problems and present situation of the real estate appraisal industry in Jiangsu province are quantified and the suggestions good for development are put forward.

关键词：江苏省；房地产估价；现状；建议

Key words： Jiangsu Province；real estate appraisal；present situation；suggestion

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）14-0003-04

0 引言

江苏省作为全国经济水平领先的长三角地区，2016年全省国内生产总值为76086.2亿元，较去年增长7.8%，近几年房地产市场也蓬勃发展，2016年全省房地产投资8956.37亿元，较去年增长9.8%。房地产估价市场随着房地产市场进入了一个快速发展的时期，但由于我省房地产估价行业起步较晚、发展历史不长、经验不足，同时地域的差异化以及脱钩改制的影响，使其在迅速发展的同时也伴随着不少问题。估价行业的发展已经开始脱离社会的脚步，我们不得不对行业的现状和问题进行分析，并提出一些发展建议。本文在分析了房地产估价行业的的机构、人员业务的现状基础上，通过搜集各项报表数据，分析出行业存的问题及原因，最终结合现状提出一些发展建议。

1 江苏省房地产估价行业的发展概况

1.1 江苏省房地产估价机构设立情况

截止2016年底，从资质来看，全省一级房地产估价机构有55家，占比9.63%；二級房地产估价机构有156家，占比27.32%；三级房地产估价机构有124家，占比21.72%；一级分支有211家，占比36.95%；剩余少数是25家暂定三级的房地产估价机构，占比4.38%如表1所示。在省内地级市之间，也有着较大的差距，南京、苏州、无锡、常州是省内房地产估价机构数量最多的四个市，其中南京和苏州尤为突出，分别有75和102家房地产估价机构，南京是整个省拥有一级房地产估价机构最多的城市，高达27家，占据全省一级房地产估价机构的一半；而连云港、宿迁、淮安是省内机构数量最少的三个市，如图1所示。地域之间的差异也非常显著，有一个阶梯型的分布趋势，苏南（南京、苏州、常州、无锡、镇江）的房地产估价机构数量占了全省的54.47%，苏中（泰州、南通、扬州）、苏北（盐城、淮安、宿迁、连云港、徐州）分别占20.14%和25.39%，各级房地产估价机构的数量从苏南到苏北也呈现一个递减的趋势，而且苏北和苏中的绝大部分分公司都是由苏南的房地产估价机构设立的。

1.2 江苏省房地产估价人员及业务情况

目前江苏省房地产估价行业从业人员近万人，对全国房地产估价行业管理信息平台提供的数据进行统计，截止2016年底，江苏省共有注册房地产估价师约3800人，其中一级房地产估价机构大约有970人，平均每家机构17人；二级房地产估价机构大约有1700人，平均每家机构11人，三级房地产估价机构大约有500人，平均每家机构4人，分支机构约630人，平均每家分支机构有3人。

对江苏省房地产估价与经纪协会（苏估协）提供的数据进行统计，截止2016年末，在全省房地产估价机构承揽的诸多估价服务业务中，主要有房地产抵押估价、征收估价、拍卖估价、转让估价以及少数咨询服务[1]，其中，房地产抵押估价是所有估价机构最主要的估价业务，也是估价总值和评估面积最多的估价业务，具体的各种业务数量占比详见图2。

2 江苏省房地产估价行业存在的问题及原因分析

2.1 从业人员素质参差不齐，机构规模良莠不齐

房地产价值评估是投资风险较高的项目，房地产估价师有很强的专业知识和素质是做好评估工作的关键，评估结果的客观性和准确性往往取决于多个方面，包括业务要求、评估人员的专业知识水平、职业道德等。目前，房地产估价行业相关从业人员的培训和考核在方式和制度方面存在较多问题，其结果导致从业人员整体素质和水平普遍较低。另一方面，房地产估价行业的准入门槛也不高， 1995年3月，房地产估价师执业资格考试制度建立，其规定最低的报考学历条件为专科，这就直接扩大了估价人员的选拔范围，也进一步导致估价行业从业人员的素质和能力水平参差不齐，低学历的估价师占了较大一部分。

由全国房地产估价行业管理信息平台提供的可靠数据，对其中反映江苏省的估价人员的学历和专业情况的数据进行筛选和整合，江苏省在职的估价师硕士学历的比例为10%左右，且多为主管、经理及以上的较高职位，本科的比例为不到60%，专科的比例为30%左右，低学历的比例还是占了较大的一部分。另一方面，地域之间的估价人员学历情况整体差异较大，作为整个江苏的经济发展水平较为落后的苏北，低学历的估价行业从业人员占了较大一部分，苏南的整体情况比苏中、苏北要好，本科及以上学历的从业人员所占比例比苏北要大，苏南高学历（本科及以上）的估价师占了全省的43%，区域间差距明显，人员的学历和素质参差不齐。我国整个房地产估价行业的市场兴起的比较晚，社会对估价行业的认识不足，导致估价市场缺乏专业的人才，国家对房地产估价师资格准入的门槛较低，从而使许多并非房地产相关专业出身的人进入该行业，使得该部分人员的专业知识能力和素养都不足。江苏省内各市的从业估价师均存在非相关专业出身的情况，全省的房地产估价师是相关专业（房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等）从业的比例为不足40%，非专业出身的从业人员占了绝大多数，苏南、苏中情况较苏北好一点，详见表2。

2.2 房地产估价机构之间的无序竞争，业绩差异大

估价市场目前不完全是一个以客观为原则的行业，有时估价机构为获得更多的业务会通过一些不正当的手段，估价报告的编制受委托人的干预，或者通过给予一定比例的回扣等恶意手段进行竞争，诸如这类估价机构间的博弈不仅可能导致估价报告显失公平公正，难以真实客观，牺牲了企业自身利益，扰乱了房地产估价市场秩序，助长商业贿赂等不正之风，滋生腐败，致使不公平竞争和恶性竞争同时存在。

江苏省内的房地产估价机构之间的竞争也尤其的激烈，同资质间、不同资质间的竞争也尤为的突出，地域间、城市间的房地产估价机构业绩差异显著，目前房地产估价行业实行行政许可，估价师实行注册制。房地产估价机构的资质等级越高，执业的范围越广，所以对2015年度全国一级资质房地产估价机构业绩总排名的数据进行提取，提取出江苏省内的估价机构业绩排名情况，分地域（苏南、苏中、苏北）和排名标准（营业收入、评估面积等）进行统计，横向比较，与苏中、苏北相比较，苏南的绝大部分一级房地产估价机构的业绩排名全国靠前，这是各市拥有一级房地产估价机构数量导致的一个直接结果，也与各地域、各城市的激烈竞争脱不开关系；纵向比较，因为苏南有46家一级房地产估价机构，苏中、苏北分别有4家和5家，苏中、苏北的一级资质估价机构数量虽然少，但是基本上业绩都排名靠前，由此说明，苏中、苏北的估价机构一定程度上的业绩、服务水平整体上要较苏南高一些。

2.3 注重“揽活”，忽视能力和技术

房地产估价行业是个专业要求较高的行业，其对技术性、知识性、经验性都有一定的要求，技术应该放在一个很重要的位置，但实际上，很多的估价机构的技术人员的地位远低于业务人员，公司主管领导大都看重“揽活能力”，忽视技术，只要业务员能拿到业务，也不管估价人员有没有能力做，或者技术上有没有问题，都尽量迎合满足客户的要求。因为房地产估价机构的执业范围与机构的资质直接挂钩，机构的资质和估价师的数量又直接挂钩，比如，一级机构需要15名，2级需要8名，而一名专职估价师的待遇要比普通估价人员高很多，因此很多估价机构为了节省人力成本就去社会上寻找挂靠估价师，导致了挂靠现场在估价行业较为普遍。

以江苏省内估价服务较为领先的四个地级市（南京、苏州、无锡、常州）作为数据选取样本，由全国房地产估价师网站提供的数据，对这四市的一级房地产估价机构的专职估价师占比和技术服务人员占比进行统计整理，此结果代表的是省内的领先水平。据统计，对于省内服务水平较为领先的地级市，专职估价师平均占机构的总注册估价师不足80%，技术服务人员平均占机构总人数的40%。可想而知，对于省内其余四百多家二、三级的房地产估价机构，专职估价師和技术服务人员的比例又要少的多，专业人才的匮乏直接导致估价服务的低效。

房地产估价报告是估价机构提供给客户的工作成果，也是房地产估价机构服务水平和能力的直观体现，同时也显示了房地产估价师技术水平的高低。很多房地产估价机构的评估报告模板大同小异，缺乏创新，没有自己独特的观点，这一现象可能和估价委托方的要求和行业协会的监管有关，估价业务委托人对其业务出具的估价报告有他自己的标准和要求，这就导致估价师的评估失真，房地产估价报告成了形式上的报告，通常表现为先定价再评估。另一方面，房地产估价的从前期市场调研到最后撰写报告需要大量的工作，包括实地勘察评估对象的周边环境、间、档次等，还要深入市场调研，了解类似房产的当前的市场价值，再运用两种及以上的估价方法进行评估，但是在实际操作中，往往缺少实地勘察和市场调研，从而直接影响估价结果的真实性和客观性[3]。

2.4 估价行业信息化滞后，数据平台应用少

现在诸多行业已经进入大数据和“互联网+”的时代，然而房地产估价行业的步伐稍微慢了一些，江苏省房地产评估行业信息化水平较低，房地产估价机构的作业模式和管理制度还是比较传统，估价师的估价方式和过程也是主要依赖其自身的经验，这就导致估价结果一定程度上带有主观色彩以及偶然性。房地产估价行业没有一个全国性的数据库和标准，估价行业不能和外部进行数据交换，各地的房地产市场的行情和发展都有很大差异，各地都在独自的区域进行作业。房地产估价行业的信誉面临着来自行业外部的严重质疑，这一现状，已经极大地降低了评估机构的公信力，影响了评估行业的生存和发展。

目前大多的估价行业初涉的信用化应用大多是“查房价”、“一键找房”等等，主要是社会大众在购房或租房时的初步应用，给予的是参考的建议，查房价就是通过几个因素来判定房屋价格，如小区位置、朝向、面积、楼层等。但是这些应用都不能被房地产估价行业所采纳或借鉴，因为房地产地产估价的结果不能仅仅通过几个价格影响因素就能得出[4]。

江苏省房地产估价行业的信息应用情况主要有信息网站的建立、数据平台的应用两种，但是存在较多的问题，如网站的更新和维护滞后、数据平台的应用少。

①江苏省房地产估价与经纪协会网站。

江苏省最大的估价行业的信息网站就是江苏省房地产估价与经纪协会网，目前该网站有协会介绍、文件汇编、房地产估价、房地产经纪等五大栏目。网站同时提供了部分常用数据库的接入平台：评估专家库、培训师资库、估价基本信息库、信用档案库等。其中有部分平台还没有开通，如：培训师资库、教材与选修课题库、评估报告案例库三个数据库尚处在完善之中；部分平台发生错乱，如必修课报名平台成了信用档案；该网站与地方网站的信息不一致，如江苏房估协与常州房估协关于常州的目前所拥有的的房地产估价机构的数量不一致，这是数据更新滞后导致的结果。

②数据平台的应用。

江苏省房地产估价数据平台应用情况，现阶段目前国内主要建立的房地产估价数据平台有云评估、云勘察、中方评数据技术和智地数据四种。省内大部分机构还是传统的估价方式，仅有少部分机构引用了估价数据平台，详见图3。

3 对省房地产估价行业的发展建议

3.1 完善立法和考察机制

目前，在房地产估价行业主要以《城市房地产管理法》、《物权法》为执业过程中的基本大法，但是都不是专门针对估价行业或者估价师颁布的法律条文，只是部分规范约束会涉及估价行业，但是2016年12月，全国人大刚刚通过并实施的《中华人民共和国资产评估法》，该法是以房地产评估为主的资产评估行业的首部基本大法，也是资产评估行业的紧箍咒。另外还有《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等行业规章对房地产估价市场进行约束。为保证地方估价市场的有序发展，江苏省也相应出台一些与行业有关的标准或者执行守则，如《江苏省房地产估价报告评审标准》、《江苏省注册房地产估价师继续教育实施细则》，这构成了以房地产估价机构和房地产估价师为核心的的法律框架。

由于房地产估价行业是以房地产估价师为基本执行者的行业，所以市场的环境和发展与房地产估价师息息相关，但是目前市场上的挂靠、低价争业务、不规范评估现象严重，对于房地产估价师没有专门的法律，而同样中介职业性质的会计、法律都有正对性的法律，而现行的《注册房地产估价师管理办法》只是对估价师的权利和义务进行了规定，没有违反规定的法律约束。将估价师的行为上升到法律层面，尽快制定《房地产估价师法》是迫在眉睫，也是行业法规发展的必然趋势。

目前国家对房地产估价行业的考察方式多种多样，主要有机构排名、信用评级、估价报告的抽查、知识竞赛等，但是这些方式都不够深入，这些考察结果对估价行业并没有起到太多真正的正向作用。房地产估价机构排名目前都是国家在举行，而且限定在一级资质，都是仅仅通过业绩进行排名，一个优秀的房地产估价机构除了有良好的业绩，还应当对社会和行业做出自己的贡献，在社会上有较高的美誉，所以应当通过业绩、对社会的贡献、信用美誉等多种指标来进行机构排名。另外，现在各省市都在积极的探索房地产估价行业的信用建设，都有各自的信用评价标准和方法，但是这些信用排名都是限定在各省内，江苏省应当积极的开展信用评级，并联合其他省市一起进行排名，这样可以促进房地产估价机构在全国范围内的竞争，有助于估价行业的正向发展。

3.2 加强人才教育和培养机制

《注册房地产估价师管理办法》中第七条规定继续教育合格是成为注册房地产估价师的先决条件，中房学颁布的《注册房地产估价师继续教育实施办法》给出了房地产估价师执行继续教育的具体实施方案，但由于不少房地产估价师和房地产估价机构对继续教育的重要性和必要性认识不足，仅仅是应付式的完成它，走过场式的继续教育已背离了它原始的出发点，没有起到应有效果。

从苏估协信用管理系统提供的數据库，我对初始注册日期2013.6.1-2013.12.31，最新注册日期2016.6.1-2016.12.31的省内注册房地产估价的继续教育情况进行统计分析，发现无锡、常州、南通、扬州、盐城、淮安、连云港7个市几乎无继续教育不合格情况，但继续教育取得方式95%以上均为网络教育和培训，极少是通过参加科研、发表文章等其他方式；南京、苏州、镇江、泰州、宿迁、徐州6个市或多或少的都出现估价人员继续教育不合格但仍能够延续注册的情况，一方面有可能是信用管理网站的信息更新滞后，另一方面是政府发布的条文规章没有从个人到管理部门有效的执行，没有起到应有的作用。

省行政主管部门和协会应当联合考察估价师的继续教育情况，对继续教育不合格者在在档案系统内给予提醒并要求完善，逾期将注销执业资质，并永久记录于档案。另一方面，各机构应当定期对估价人员的业务水平和专业技术进行培训并考核，融入绩效管理，并最终形成自己的内部的一套员工再学习制度。行业外的继续教育和行业内的培训制度，辅之一定的惩戒措施和绩效管理，对房地产估价人员的专业技能水平和从业素质定会有一个提升作用。

3.3 引导机构多元化，资源跨步共享

2005年国家通过《房地产估价机构管理办法》开始规定了仅有机构资质一级的房地产估价机构可以设立分支机构的条例，并具体说明了标准和方法，该条例掀起了房地产估价机构大规模设立分支机构的发展浪潮。随之而来的，大量的一级房地产估价机构在跨市、跨省的进行扩张，大多是省内机构在本省的分支机构较多[5]。江苏省内的分支机构占全省机构总数的36%，在苏中、苏北，分支机构比本地机构还多的城市很多。房地产估价机构的大规模扩张，伴随了很多问题，一方面地方市场利益的不均匀划分，另一方面地域间资源分布不均。分支机构的管理人员大多是总公司的骨干核心人员，凭借着公司的品牌和地位，使得分支机构在各地争抢了大部分市场，两级分化愈加严重，导致许多小的机构经营不善，最终破产倒闭。

政府部门应当积极的引导品牌信誉高的优秀分支机构与当地的二、三级机构进行共同合作，可以出台相关鼓励优惠的政策文件，辅之一些约束双方的权责的文件。合作的方式可以是业务合作，分支机构的优秀管理模式和当地机构的人脉资源，按照一定的投入进行利益划分，最终实现共同进步。另一方面，狭窄业务的渠道的导致招揽业务人员为了获得估价业务不择手段，目前估价业务大多还是传统的客户或者政府部门，为此有必要拓宽估价机构的业务来源，实行多元化发展，可以对金融市场进行路径分析，风险预测、价值挖掘等；除了单纯的估价，还可以将市场调研、可行性分析等过程发展成单独的业务，从而拓宽估价机构的业务渠道，减少因争抢业务而发生的一些不良行为。

3.4 品牌建设，构建核心竞争力

经济全球化的快速发展，全球经济大融合的同时，也导致国内的行业竞争更加激烈，评估行业受到外国的优秀评估机构的极大威胁。国外的评估机构发展起步早，具备了完善的管理体制，先进的估价技术和合理的业务布局，他们必将抢占我们的市场和吸取人才。当前国内公众对于房地产估价行业的认知度较低，行业的受众面较窄。在市场资源、管理体制、机构规模等都处于劣势的情况下，我国传统的房地产估价行业不在有区域优势，从而受到极大地威胁。

品牌效应在这种形势下愈发的明显，一方面品牌的建设是以优秀的服务、先进的管理、专业的技能为基础，另一方面，品牌的扩大会有助于业务和规模的扩张，拥有业内美誉，提高知名度。房地产估价机构，应当注重其优秀估价案例库的建设，在承接业务的同时加上适当的品牌宣传；协会或者政府部门可以定期举行品牌价值评比活动。拥有核心竞争力对机构的发展和影响力的提升有直接作用，房地产估价机构的服务同质化现象严重，模板式的估价报告在各级房地产估价机构都存在。房地产估价机构可以从业务种类、服务规模、合作方等方面构建属于自己的核心竞争力。这样减少同质化服务的同时，又可以使得各机构结合自己的优势，把企业做强做大。

4 结语

通过对各大网站提供的数据进行提取并分析，充分说明江苏省房地产估价行业还存在着诸多问题。通过行业外的完善法律體系和多方面的考查机制，政府部门研究出台鼓励政策，促进各级机构的资源融合和合作，行业内的加强估价人员的培养，深化继续教育制度，并建立自己的人才培养体系。除此之外，在承接业务的同时注重品牌建设，构建自己的核心竞争力，政府、机构、协会、估价师等各方面的共同提高促进江苏省房地产估价市场的又好又快发展。本文力求能在江苏省房地产估价行业的建设和发展中提供一些借鉴和参考。

参考文献：

[1]江苏省房地产估价与经纪协会.江苏省房地产估价行业发展报告[R].南京，2016.

[2]洪成表.房地产估价行业现状及发展[J].中外企业家，2015（14）.

[3]赵德忠.房地产评估行业的发展现状及问题探究[J].门窗， 2016（11）.

[4]郑晓俐.浅析大数据对房地产估价行业的影响[J].上海房地，2016（6）：45-46.

[5]杨斌，刘广宜.房地产估价机构服务多元化的方向[J].上海房地，2015（12）：44-46.