悲观不悲愤看空不做空

文青

【事件】

近期，部分房企大佬直言对后市的悲观。

在3月28日的业绩会上，融创董事长孙宏斌称，对市场预期非常悲观，本轮调控会超过任何想象，融创从去年10月1日开始，就暂时停止在公开市场买地。世联行董事长陈劲松也表示对今年的成交量“不乐观”。而在万科2016年年报《致股东信》中，“焦虑”一词更是格外刺眼。

【述评】

一直以来，“并购王”孙宏斌对做大规模有着强烈的渴望，但是面对此轮调控，他罕见地表示了悲观。他认为，按照现在政府的限价措施，房价暴涨这个逻辑是不成立的，所以现在买了贵的土地，就会亏钱；货币政策收紧、利息增加，企业的现金流会很紧张，这个行业风险在放大。

地价高企对房企利润空间的挤压已是不争的事实，导致过去一年行业销售规模创出记录，但利润率增速持续下滑。

中国指数研究院发布的报告指出，2016年百强房企销售规模再上新台阶，销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米，同比增长52.5%和39.4%。销售业绩的快速增长带动了营收、利润规模的提升。百强房企的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%、26.2%。但百强房企净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。

这一趋势在行业“利润之王”中海身上更为显露。中海公布的业绩表明，中海2016年归属上市公司股东净利润为370.2亿港元。过去四年，即从2012-2015年，中海净利润分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元，同比增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%。而2016年中海净利润的增幅只有6.9%，增速骤降。中海董事局主席肖肖在业绩会上委婉地表示，对于中海这样一个利润接近400亿元的企业来说，要永远保持20%的增长是不可能的，但30%的毛利率是可以期待的。

利润率在下降，但房企对规模的酷爱并未退烧。一向稳健的中海也开始强调规模了，2017年全年拿地预算人民币1000亿元，可对比的是2015年其拿地支出406.8亿元。

孙宏斌虽然对市场表示了悲观，但在过去的一年，融创新增土地储备达到5394万平方米，其中2/3为收并购所得，目前总土地储备7912万平方米，总货值达到12000亿元。

未来行业机会在哪里？就在房企对市场的不断探索和尝试中。面对未来的不确定性，寻求有质量的增长，安全地穿越周期风险，降低负债承压和保持良好的现金流才是他們关注的焦点。