浅谈公允价值计量投资性房地产的现状及原因

程杉杉

摘要：随着2014年新企业会计准则的颁布，越来越多的公司选择公允价值計量投资性房地产。本文将通过图表展现目前上市公司对投资性房地产的计量方式的应用现状，总结投资性房地产在公允价值应用中存在的问题。然后分析公司的投资性房地产选择公允价值计量模式应用的动机和目前应用少的原因从而提出相应的建议。

关键词：公允价值;投资性房地产;CAS39

一、公允价值计量投资性房地产的现实意义

2006年2月，我国财政部制定了新的企业会计准则。第一次明确提出投资性房地产的概念，作为单独的会计科目进行核算。后来随着我国房地产市场的不断成熟以及受到经济全球化影响越来越大，很多行业学者和会计工作者都开始更多地关注与房地产相关的财务问题。同时我国的财政部于2012年就公允价值计量寻求了各方的意见，并于2014年颁布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》（以下简称CAS39）。CAS39在若干具体方面对公允价值的计量做出了相关规定，明确了有序交易、主要和最有利市场、估值技术和公允价值的三个层次等内容。不仅对06年准则的缺陷和不足进行补充，也明确说明估值技术的详细内容，填补了我国相关理论的空白，同时提高了其在实际应用中的规范性，为企业根据市场价值来计量投资性房地产提供了更好的操作指南。

二、公允价值模式在投资性房地产的应用现状

（一）总体应用分析

在2006年颁布的企业会计准则中首次引入公允价值的概念，并赋予企业选择计量方式的权利。然而从2007年以来采用公允价值计量投资性房地产的企业却并不多。下表是笔者收集的2007年至2014年的我国上市公司年报整理得到的数据，从表1中可以看出，拥有投资性房地产的公司比例几乎都在40%左右徘徊，虽然采用公允价值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在5%以下。因此即使总体趋势是不错的，但是数量占总体比例是不容乐观的。不过值得一提的是2014年CAS39的颁布使很多上市公司拥有了信心，通过查询大量资料了解到在2015年转换为公允价值计量的就已经有泰禾集团、赞宇科技、美盈森、物产中大、利尔达五家上市公司，可见转换计量方式的公司在稳步增加。（见表1）

（二）投资性房地产在公允价值应用中存在的问题

1.选择采用公允价值计量投资性房地产的企业很少

事实上，有些房地产所在市场活跃，并且市场价值容易确定的公司也不愿意选择这种新兴计量模式。还有一些在香港和内地同时上市的A+H股，公司的投资性房地产在香港采用公允价值计量，而在内地却采用成本模式计量。

2.上市公司随意变更投资性房地产的计量模式

例如ST联合（现更名国旅联合）2012年经过董事会和监事会审议批准将历史成本模式改为公允价值计量，政策执行是2012年第四季度，然而2013年因为企业不能长期可靠地取得其公允价值，所以依旧采用成本模式计量，按照会计准则规定一旦公司采用公允价值计量就不能转回成本模式计量了。因此如果公司没有确凿依据能长期可靠地获取投资性房地产的公允价值的话，就不应该变更会计政策来对其计量。公司没有深入了解房地产市场的真实情况，没有遵循会计的谨慎性的原则。然而此次行为并没有得到证监会的相关处罚。除此之外方大集团在2013年的年报中显示该集团对于投资性房地产同时采取两种计量方式，既有公允价值计量也有成本模式计量，但是按照会计准则要求，对投资性房地产只能选用一种计量方式，很明显该公司没有遵循会计准则的规定，应该统一计量方式。

3.借变更计量模式从而操纵利润

监管不严导致部分公司通过变更计量模式以求粉饰业绩、操纵利润的现象发生。例如冠福家用在2010年、2011年连续两年亏损，2012年扭亏无望的情况下变更为公允价值计量投资性房地产，顺利保壳。有不少和冠福家用这样的公司企图通过公允价值计量达到盈余管理的效果，应该引起相关监管部门的重视。

三、投资性房地产选用公允价值模式计量的动因分析

（一）提供质量更高的会计信息

因为财务报告的目的就是给投资者揭示更有效的信息。毋庸置疑，成本模式计量的投资性房地产不能真实地反映投资性房地产的价值。而通过采用公允价值计量的话更能如实地反映其真实价值，为投资者做出正确的决策提供可靠的依据。

（二）拓宽融资渠道

房地产在开发过程中有很大的融资需求，外部融资主要是通过发行新股、向银行贷款来实现。由于发行新股程序复杂等原因，企业倾向于选择通过贷款获取资金需求，而银行一般通过审查企业的财务报表达到一定标准才能贷款。公司在采取公允价值计量投资性房地产后可以降低资产负债率达到美化指标的目的。因为房地产的市价通常高于历史成本，变更计量模式后能增加资产价值和企业利润。

（三）改善公司经营业绩

釆用公允价值模式计量的公司不需要像历史成本模式下那样对投资性房地产计提折旧或摊销，在会计期末时候要对投资性房地产的公允价值与账面价值之间进行调整，将差额计入当期损益。因为在我国房地产市场上投资性房地产的市场价格高于历史成本，通过变更计量模式可以显著增加当期的企业利润。在之后的会计期间如果公司的投资性房地产升值，也可提高公司业绩。

四、企业较少采用公允价值计量投资性房地产的原因

（一）准则规定过于严格

由于我国不完善的房地产市场导致公允价值很难确定。所以监管方在公允价值的会计处理时较为谨慎，只有达到特定前提时才可以采用公允价值计量。为了避免上市公司操作利润，在公允价值相关的准则上要求较为苛刻，重点体现在：1.采用公允价值模式的要求是一定要有活跃的房地产买卖市场以及能够从该市场上获得同类或类似房地产的价格等信息。2.投资性房地产后续计量模式一旦变更为公允价值模式不能转回成本模式。所以企业一旦变更计量模式则没有反悔的机会，企业如果无法取得房地产的市场价值该如何处理，这都是企业需要思考的问题。过于严格的条件，导致公司在对投资性房地产是否变更计量模式的考虑上很慎重。

（二）公允价值难以取得且估值成本高

对于成本模式的计量，公司只需在原始成本的基础上按期计提折旧或摊销，而且会计期末不用进行纳税调整。然而采用公允价值计量，在每次会计期末都要确定投资性房地产的公允价值。因此，企业通常聘请专业的评估机构评估投资性房地产并出具评估报告，由于现在我国相关人才稀缺，评估费用较高，每年需要支付较高的评估费用等于增加企业的经营成本。所以企业不仅难以取得符合要求的公允价值，还增加了企业成本。

（三）影响企业财务状况的不稳定性

在选择公允价值计量以后，账面价值在企业会计期末编制报表时都要被做相应的调整。当投资性房地产升值时，公允价值变动收益计入当期损益，企业利润也会增加。但是如果投资性房地产贬值时，公允价值变动损失也会计入当期损益，企业的利润便会减少。近几年来我国加大对房地产价格的宏观调控，房地产价格未来走势变幻莫测。所以在公允价值模式下，一旦房地产价格下滑，会加大企业财务状况的不稳定，公司也要承担这部分的损失，无形中给管理者带来很大压力。

（四）增加企业的所得税费用

根据会计准则规定，选择成本模式计量后折旧就要被计提或摊销，这部分的折旧或摊销可以在税前扣除，从而形成“税盾”效应。而变更计量模式后就不用计提的这部分相当于丧失了抵税的效果，间接增加了税收成本。同时，虽然一般情况下，税法在会计期末确认投资性房地产的计税基础时，其账面价值所产生的增值或减值可以不予考虑。但特殊情况下，企业需要进行计税调整，而这一调整过程也有可能增加企业成本。

五、对投资性房地产公允价值计量的改进建议

（一）完善相关的会计准则和相关法规

CAS39的出台后对公允价值的披露要求方面与之前相比有了更详细的规范，但是新会计准则在投资性房地产的披露方面与国外的会计准则相比仍不够全面具体，同时对于成本模式的资产减值问题却没有获得关注。除此之外，还有像ST联合从公允价值模式又转回成本模式的行为也是违背了会计准则，然而并没有得到相应处罚。这些准则存在的漏洞容易让有些企业有机可乘。因此我们国家投资性房地产相关的会计准则和相关法規需要进一步进行改善。

（二）相关部门加强监管和审查的力度

一些公司在改变后续的计量模式后，使成本模式下隐藏的增值部分释放出来，在短期内快速形成改善经营状况和转亏为盈的假象，从而在某些方面误导投资者。这种企业通过改变计量模式进行利润操纵的行为需要引起监察机构的重视。一方面要加强对公允价值计量的披露信息进行全面审查，另一方面要提高监管部门对违反准则的上市公司的惩罚力度才能维持良好的市场环境。

（三）健全活跃成熟的房地产市场环境

现如今房地产行业发展迅猛，再基于新的企业会计准则的出台，选用公允价值计量后都会极大地提高利润和净资产的价值。当然一旦行业受到不利影响，也会加大财务风险和利润波动，造成无法控制的反效果。同时会计准则要求计价模式的不可逆转变，一旦变更会计政策后无法转回，同时后续也不能再利用此手段获取盈余管理的机会。因此公司只有在市场环境成熟，房地产价格趋于稳定的状态下，可以合理获得投资性房地产市场价值时才能变更计量模式。

（四）评估机构需要提高评估质量和技术

通过上文分析可以看到企业很少采用公允价值计量模式的很大部分原因在于公允价值获取成本高。除了是由于我国房地产市场不够活跃，另一方面就是因为评估机构人才缺乏，评估成本高。评估机构主要需要做到以下几点：（1）完善资产评估机制。资产评估人员重点加强对不动产估值技术理论与应用的研究，提高估值技术。（2）提高评估质量，执行严格的评估机构准入制度。（3）注重资产评估与审计工作的结合，并将评估结果纳入审计业务，在评估报告里发表审计意见。

（五）企业提高自身发展能力

当然企业自身也要提高后续成本的承受能力，在年报中强化对投资性房地产公允价值计量的信息披露，除此之外，也应当提高从业人员的职业素养和职业水平，了解公允价值的使用方法。企业要立足自身发展需求同时兼顾市场环境变化，正确地选择适用自己公司投资性房地产的计量模式才能得到长远的发展。

六、总结

公允价值计量作为国际通用的计量方式，既可以改进公司经营状况，又可以使投资者更好地掌握公司的真实信息。根据前面分析能够看到2007-2014年我国持有投资性房地产的企业采取公允价值计量仍然很少。首先是因为目前中国的房地产交易市场环境还不够健全，公允价值获取难度大，评估成本高;另一方面CAS39对于公允价值的应用规定了一些限定要求。2014年新企业会计准则出台后对公允价值的披露要求更严格，现如今国家出台更多的调控政策，房地产价格受市场影响变化波动大。企业估计在投资性房地产后续计量的选择上继续保持谨慎态度，但是毋庸置疑的是公允价值将来一定会变成重要的计量属性。

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（作者单位：安徽医科大学）