论对我国房地产开发企业内部风险控制的对策建议

祝淑华

摘要：在这个经济国际化、全球化的新时代，房地产行业的经营市场经营环境波动变化越来越大，业内竞争也愈发激烈。企业为了应对激烈的市场竞争环境，开始把重点转为加强内部控制，管理者希望能够通过增强管理水平，降低内部风险来提高自身的市场竞争能力。本文简要介绍了房地产财务风险的类型，具体分析了我国地产企业内部风险控制所存在的问题以及问题的成因，并就内部风险控制所存在的问题提出了一些建议对策，希望可以为我国房地产开发企业更好的发展提供一定的借鉴。

关键词：房地产开发企业；风险控制；对策

一、房地产企业财务风险的分类

地产企业的财务风险主要分为以下几类：第一，财务预算风险。企业资源未能得到优化配置，员工积极性未被最大调动，使得企业效益无法最大化的风险称之为财务预算风险。第二，现金流量管理风险。指企业未能以现金流为重心，围绕经营、投资和筹资等活动构建出良好的管理体系。对现阶段以及未来阶段内现金流的安排没有全面的预测、计划和控制。第三，经营风险。指企业经营者在经营过程中出现的决策失误导致企业收益变化，从而使投资者收益下降的风险。第四，内部控制风险。指企业内部没有确保各项管理制度认真贯彻执行，造成企业自身的经营活动的经济性、效率性和效果性得不到保证，没有对企业自身约束、控制、规划和评价的风险。

二、我国房地产开发企业内部风险控制所存在的问题

（一）缺乏健全的房地产行业内部控制体系

我国现今大部分地产企业并未建立起完善的企业内部控制制度，并且在企业内部控制环境、企业内部控制程序和企业财务会计系统等许多方面有很多欠缺。进而无法形成一套合理有效适合企业完整的内部控制管理体系。这就不利于房地产企业信息的真实、完整、及时以及准确性得以确保。

（二）风险控制体系不健全

房地产行业风险控制体系不健全主要表现为：首先，对项目投资前对其风险评估不足，决定投资项目时仅凭经验或短期的市场调研，就仓促拍地，对开发过程中所存风险并未加以重视，以致购入土地后再审视原有项目才意识到所存在问题的严重性。其次，在所开发项目的市场定位以及所面向受众消费者阶层定位方面，常常凭借经营管理者主观经验决定，并没有进行深入的市场调研分析。以致项目完工后销售缓慢，这才意识到产品部符合消费者需求。

（三）房地产企业组织结构不完善

企业的组织结构体现了一个企业的整体框架，他对于企业的日常经营与发展起着非常重要的作用。然而，目前我国房地产企业的组织结构不是非常的完善。首先，从横向角度分析，企业各个部门之间缺乏相互制衡的关系，部门与部门之间的联系非常少，这使得企业在管理的过程中风险加大，经常出现材料已经买回来了，而财务还不知道的情况，这使得企业财务监管职能不能充分的发挥，房地产开发企业的内部风险不断加大。其次，从纵向的角度分析，房地产开发企业组织结构过于复杂，上级部门与下级部门之间的沟通不到位，信息在传输的过程中经营出现问题，降低了企业的工作效率，增加了房地产企业的内控风险。

（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐

由于目前地产企业内部人员素质从业水平高的高，低的低，对于内控制度的领悟与执行程度有着很大差异。这就无法满足企业发展需要，突出的表现为：思想觉悟和专业水平不适应企业发展；内控制度的执行力度不足以对企业内部管理水平造成影响。当前房地产内部控制管理工作人员对外部环境变化不能及时的把握，专业知识水平已经无法满足新的工作形式的需求。同时现在的房地产内控工作人员并未充分认识到内部控制对与企业发展的重要性。

（五）项目建设、营销策划、客户服务等流程分散

由于房地产行业所存在的巨大利润空间与庞大的市场需求，往往在政策利好时，很多公司只要启动项目就能实现盈利，这就致使在巨大利益的驱动下，诸多房地产企业只重视收益，而选择性忽略了对于整体项目的建设、营销策略、成本控制等流程的不断完善与优化。房地产根据用途目前可大致分为民用、商业和工业地产三类。民用地产由于发展时间较长，有着一套完善的运营策略；然而商业与工业地产作为新兴商业模式，并未推广很久。这就使我国房地产企业并没有成熟的运作方式可以借鉴，项目经营主要靠经营者的商业嗅觉，缺乏科学数据支持。

三、我国房地产开发企业内部风险控制所存在问题的建议对策

（一）建立健全房地产企业内部控制体系，进一步完善房地产企业治理结构

建立健全的企业治理结构与内部控制体系为房地产企业建立良好的内部控制体系提供了基础保障。因此我国房地产企业必须要重视房地产企业内部控制体系建设，进一步完善治理结构，首先，从房地产企业的特点及需求出发，定制针对其自身合理有效切实可行的内部管理体系。其次，企业层面与业务层面的内部控制作为房地产企业内部控制体系的重要组成，需针对不同业务流程设立与之相对应的内部管理制度。同时，强化各部门管理职能，进一步强化完善企业管理结构。明确企业内部各部门相关权利互相利用互相监督。

（二）建立健全的房地产风险控制机制

鉴于目前市场经济形式低迷，政府政策金融导向不稳定，房地产行业发展形式走势不明朗。这就致使房地产企业在获得土地建立项目开始至产品销售完毕项目终止的这个较长周期当中受到各种外部因素的影响，造成诸多隐藏风险。这时候单凭企业经营者的主观经验与商业嗅觉就无法有效做到此类风险的有效规避与应急处理。这就急需房地产企业定制有效的风险控制机制，为企业管理者提供稳固决策环境。房地产企业如果要把风险控制在可以承受的范围内就必须强化风险意识，建立合理的风险评估体系与预警机制。根据风险类型定制符合此类风险特征的风险转移方案。充分利用网络信息技术对企业风险因素进行分析，充分發挥专业人员的作用严格执行程序，有效规避企业各类的风险发生。

（三）完善现有的房地产企业组织结构

科学合理的组织构架是房地产企业内部控制管理规划、执行与监督制度落到实处的有力保障。这就应当促使房地产企业内部不断完善其自身的组织结构。使其组织结构更加合理趋于多元化。即将财务、策划、审计、上程、销售以及人资等职能下达到相应部门当中。使得各部门各司其职使之更加有利发挥。责权分配对于任何一个企业都是极其重要的环节过程，所以应切实有效的做好责权分配工作。在房地产行业中，企业内部各部门应做到充分利用自身职能，做好与自身职责相对应的工作与权力实施。需在保证自身职责合理应用的前提下优化自身组织结构，为更好的推动房地产企业的健康持久发展而努力。

（四）加强对企业员工进行内部控制体系的培训，提升员工素质

想要完善内控体系，这就需要企业内部员工达成共识，坚定不移的执行企业各项内部控制管理制度。内部控制环境的好坏对于房地产企业是否能将各项经营活动的顺利展开起着至关重要的作用。内部控制是文化也是机制。全面提高企业内控人员的内控知识和思想觉悟，这就需要房地产企业定期对企业内部控制工作人员进行专业知识控制体系的培训。同时，通过举办各种与内部控制有关的活动，来宣传企业内部控制的重要性，提高思想觉悟，使相关工作人员能够时刻保持积极心态去学习去更新本身的专业知识与专业技能。不断增强员工自身的责任感与使命感。从而进一步提高企业经营管理水平。

（五）建立内部控制重大风险预警机制和突发事件应急处理机制

房地产行业需要建立起由各个层次各个子系统构成的企业风险预警机制和突发事件处理方案。使用定性与定量相结合的方法，对生产经营信息进行不间断的收集，并针对企业内部管理薄弱环节根据企业实际情况，对可能出现的重大风险进行预测。制定突发事件处理相关规章制度、预警机制、快速识别机制以及应急处理机制。是企业的经营风险得以有效规避与及时处理，进而实现企业生产经营活动的良性进行。

四、总结

在当前复杂的市场环境下，对于房地产这样高投入、高风险、长周期的行业，必须加长财务风险控制在其经营过程中的贯彻与执行。由此我们可以看出，加强对于风险的研究、提高抗风险能力，进而对于房地产企业长久健康发展有着重要的现实意义。作为企业经营管理与财务管理的关键环节的企业内部控制管理，在企业内部经营中起着至关重要的作用。随着我国对于房地产企业宏观调控的力度不断加大，使得房地产行业正向正规、高效、健康以及长久可持续方向发展。这就使得企业内部风险的控制的重要性更为突出。加强企业内部风险控制更加至关重要。

参考文献：

[1]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业，2010（05）.

[2]日洪玉.中国房地产估价师与房地产经纪人学会[M].房地产开发经营与管理区.北京：中国建筑工业出版社，2008.

[3]向荣.论房地产企业内部控制制度的建立与完善[J].绿色经济，2013（5）.

（作者單位：浙江通力房地产开发有限公司）