中国房价问题研究与展望

徐进京

摘要：近年来，随着房价不断上涨，住房问题已经成为一项民生问题。尽管政府出台了很多政策控制房价，但房价却越调越高。究其原因，主要有土地价格不断上涨、城市化进程加快、消费者心理预期、房地产的投资需求、房地产开发成本驱动、开发商炒作等一系列因素。因此结合房地产历史现状和调控历程，从市场供求基本规律入手，提出商品房成本刚性和吉芬商品的概念，多角度分析房价为何越调越涨的基本规律以及房价下跌的可能性，并对房价调控的措施进行研究。展望未来，房地产回归理性是我国经济转型升级的关键。

关键词：房价；调控；缺乏弹性；成本刚性

中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.23.038

1引言

改革开放以来，我国房地产业发展迅速，尤其在1998年住房货币化改革后，房地产业一直处于快速发展之中。2008年全球经济危机蔓延，房地产业作为我国经济发展的支柱性产业，带动了上下游企业的发展、稳定了就业，为我国经济恢复和发展做出了巨大的贡献。在这令人瞩目的成功后面，却暗含着问题与危机。次贷危机过去的10多年，世界经济发展长期低迷，增长前景仍不明朗，国内经济下行压力较大，我国房地产业也已度过鼎盛繁荣期，步入分化。在此期间，全国各大中小城市的房价却始终都以超过国民收入的速度上涨，历经中央和地方的多次调控，房价始终居高不下，房价问题已成为严重民生问题。持续高涨的房价使得中低收入者购房压力越来越大，普通大众只能“望楼兴叹”，越来越挤压年轻人的发展空间，扼杀城市创新力，这对一个城市的长远发展极为不利，对国家经济转型发展也带来挑战。

2中国房地产的历史与现状

我国房地产在改革开放以前，实行的是统一建设和分配的制度。以1998年开始的房改为标志，我国福利住房制度开始向以市场化为导向的住房分配制度转变。之后，房地产进入了一个不断繁荣时期，土地成片开发，大量外资的引入，高楼大厦纷纷拔地而起，房地产业作为一种重要的经济杠杆，在促进经济发展与就业、改善人民生活、城市现代化建设、城镇化进程中等方面发挥了巨大的作用。但是，近些年里房价不断攀升，房價的涨幅远远高于物价和GDP的增长速度，已严重背离了房屋的真实价值和普通百姓的承受能力。在北京，上海，深圳等热点地区，住房成为大部分人的难题。令人遗憾的是，在房价飞速上涨的同时，工资水平却很稳定，住房价格与城市居民家庭年收入之比，即房价-收入比不断扩大。据统计，我国平均房价-收入比在8∶1左右，而据上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，房价收入比排名前十位的高达：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。然而根据联合国有关统计，发达国家房价收入比仅为1.5～5.5∶1，发展中国家的房价收入比为4～6.1∶1，绝大多数国家的房价收入比为3～7∶1之间，显然中国已远远超过了这个比例。

图1是我国全国及主要城市商品住宅销售价格走势图，很明显，从2005年以后房价出现大幅增长，一线城市房价增速远超人均可支配收入增速，2008和2016年一线城市房价出现了暴增，涨幅少则40%，多则70%以上。

房价“高烧不退”，利益的驱使房地产行业聚集大量社会投资，从而导致其他行业资金不足，出现了2016年几百家上市公司一年的利润不如卖一套一线城市的房子的利润高，长此下去，必将导致我国产业发展结构模式单一，市场创新发展活力不足，经济发展转型升级面临巨大挑战。

截至2016年底，中国房地产业增加值占GDP比重为65%，同期美国房地产业占GDP已达129%，日本达到16%，但中国房贷存量达到168万亿，城镇人均房贷存量/人均可支配收入为082，同期美国为070，2017年如果房贷继续以30%的速度增长，可支配收入按8%增长，这一指标将上升至099，距美国2007年次贷危机爆发前最高点101只差一步之遥。与此同时，在整个社会消费品总额中，房地产业的销售收入占到了42%以上，这种高度依赖房地产经济的发展模式，风险是巨大的。

3中国房地产业的调控历程

房地产业是国民经济发展中起基础性、先导性和支柱性作用，房地产业的有效发展，不仅可以刺激经济，拉动内需，而且还关乎民生和社会的稳定。保持房地产业的健康长效发展，加强对房地产行业的宏观调控，合理控制房价过高过快的上涨，一直是各级政府面临和急需解决的问题。然而现实情况是，房价越调越涨，具体见表1，由此带来的社会问题日益突出。

4对房价变化规律的研究

根据西方经济学的理论，影响一种商品价格的有许多因素，但是成本、供给和需求是最重要的三种因素。商品房，既然是市场经济条件下可交易的商品，那么它的价格也是在这三种主要因素影响下形成的，房价的波动必然遵循需求与供给规律。下面从主要从两种经济状况来分析房价调控的变化规律。

4.1经济稳定下的房价

（1）初始状态下，商品房需求是缺乏弹性的，因为城镇化进程当中，外来人口不断涌入城市，住房的刚需在市场上始终存在甚至不断增长，当价格上涨时，总是有一部分人需要买房。而当价格下跌时，市场上部分消费者出现观望，销量也不会大增。

（2）商品房供给受土地政策（土地供应）和房地产市场价格影响，市场稳定情况下，供给不会有太大变化，均衡市场（P1，Q1）见图2。

（3）从需求方的来看，当政府开始调控，限贷、限购、紧信贷时，限制了总需求，市场上消费者因为购房资格（如户口、首付、贷款利率、非首套房等）问题，很多潜在的购房者被排除在市场之外，也就是说市场有效需求减少，需求曲线向左移动至D1后，见图2。在供给（含库存）不变的情况下，市场均衡点由E1移动至E2，价格P、成交量Q均下降。但实际上由于通胀预期的客观存在，人民币在国内存在贬值，人们心理预期房价还会继续上涨，因此，虽然社会总需求减少了，而实际上消费者的收入并没有减少，相对于收入人们对房子的心理可承受价格依然是P1，甚至在上涨，卖方可以迅速地将售价提升到P1，减少供给，以获得最大利润，于是便会出现房价越调越涨。endprint

从供给方来看，当政府开始调控，首先，房地产市场中卖方会捂盘惜售，短期内会观望市场走势，不会立马降价。其次，由于土地资源有限，土地供应在减少，历年拍卖土地成交价格不断攀升，加之劳动力成本、材料成本的上涨等因素，开发商手上新盘的供给存在成本也在不断上涨，其成本存在刚性，导致新盘价格依然坚挺。再次，二手房市场上卖方也存购买商品房以及贷款的成本刚性，甚至部分二手房退出市场，转售为租，导致市场价格依然不会主动下降，极大地可能是保持稳定，甚至可能上升。于是，带来的结果就是，市场上购房者愿意接受价格大于P2，甚至大于P1，相对应的，市场供给减少（可供出售的房源在减少），即供给曲线S1向左移至S2，结果房价越调越涨。

（4）当政府突然放开限购，松银根、宽信贷政策，如2016年的去库存政策，市场上的需求会迅速增加，并且还会把之前紧缩信贷政策抑制的市场需求一下子释放出来，而此时，市场的供给不会迅速增加，市场需求由D2向右移动时D3，而供给S2不变，市场上短期均衡变为（P3，Q3），价涨量升。

经此以上四个阶段，呈现出地方政府房地产调控政策的失败，导致越调控房价越涨，即很多经济学者所谓的“我国房地产发展规律不符合西方经济学规律”，经此深入分析发现，并非是不符合，而是各项前提条件、市场供求、社会预期等相关因素发生了变化。

4.2经济低迷下房价出现下跌的可能性

当政府实行紧缩的财政政策、货币政策，社会经济增长乏力，通货膨胀下降，甚至出现通货紧缩，从而出现社会可支配收入Yd下降，也即社会购买力下降，即由Y1向左移动至Y2，社会产品总需求从AD1下降为AD2，如图3所示。而这种情况的出现，往往是国家经济出现下滑，经济步入危机的前兆，人们的可支配收入下降了，市场上有效需求大量减少，而市场上商品房库存保持不变，需求曲线由D1向左平移至D2，最后导致房地产市场交易出现量价齐跌，由初始均衡点（P1，Q1）向左下移动至（P2，Q2）达到新的均衡，如图4所示。

通过分析，可以总结出房价难以控制的原因主要有：（1）土地价格的不断上涨；（2）城市化进程加快，改善性需求的增加，住房供不应求；（3）消费者心理预期；（4）房地产成为重要的投资方向；（5）房地产开发成本驱动；（6）开发商炒作、捂盘惜售；（7）商品房预售制；（8）地方政府GDP需要等一系列因素。

4.3房地产市场调控的对策

房地产市场是一个正在发展中的，极其复杂的，有着众多不同参与者和多种利益冲突交汇的复杂领域，同时又关乎广大人民群众的切身利益，关系国家的稳定和经济的发展。因此，高房价必须要调控，坚持“房子是拿来住的，而不是拿来炒的”总原则，遵循市场经济客观规律，从维护广大人民群众的利益、构建社会主义和谐社会出发，既要从“根”上解决问题，又不因调控影响国民经济的发展，这是有效调控的原则和目的所在。做好房价调控，短期的调控政策没有效果，并不能长期的降低市场价格，应重点从以下几点：

（1）地方政府应减少对土地财政的过度依赖，加大土地供应，稳定市场投资开发增速，实行最高限价竞拍，控制地价增速，保持适度合理房地产行业贷款和投资，稳供给，才能稳定市场。

（2）政府建立更多的保障住房，如自住房、限价房等，大量的自住房供给可以平抑商品房市场价格，满足刚需，才能从供给侧上打压房价，因为此时市场上房屋的总供给增加，而需求不变，那么在此情况下，房价必然稳中有降。

（3）商品房即使商品，应尽量以市场规律进行引导，而不是一味的限购，这样反而加重了民众非理性预期，认为房子是稀缺产品，越涨越买，越买越涨的恶性循环。与其限购，不如加大市场供给，进行限价，同时加快房产税的立法与实施。租房是购房的唯一替代方式，积极引导房屋租赁市场，让市场更加规范、诚信，让广大租客能够安稳生活，安心工作，严厉打击炒作学区房，大力促进教育均等化，才不至于大家拼了命也要买房。

（4）银行应进一步收紧信贷，尤其是个人住房贷款，防止经济下滑时，个人贷款出现违约，引发银行坏账，进而导致金融业信贷危机。

（5）落实中央简政放权、降税降费举措，减少房地产开发制度成本、腐败成本，让房价回归市场本原。

（6）严厉打击开发商虚假销售、虚假广告，切实保障购房者权益，让房产交易公开、公正、透明。

（7）逐步取消房屋的预售制度，打破资金垄断，降低房地产投资金融杠杆率。

（8）调整政绩考核制度，不再把GDP作为衡量政府官员的唯一标准，应该把改善民生、创新发展放在第一位。

5结论与展望

从我国房地产市场发展的历程分析，不难发现，十几年来房子承担着商品（生活必需品）和金融投资品双重属性，正是民众的非理性刚需加上资本的投机加速了房价的暴涨。本文通过对房地产业的现状与调控历程，房价变化规律的研究，房价上涨的原因以及调控措施的探讨中得出，抑制房价上涨是一项艰巨漫长的工程，需要各种政策配套使用。一方面，是要遵循市场经济规律，增加房地产市场土地和住房供给，加大保障房的建设力度，建立公开透明的交易平台，引导房地产市场健康发展，回归商品房的居住属性而非投资属性。另一方面大力发展社会主义生产力，不断深化社会市场经济改革，促进经济增长，提高全体国民的收入，才是解决供给与需求矛盾的根本出路。

参考文献

[1]许晓敏. 中国房价问题的研究[J].中国证券期货，2011，（5）.

[2]李红峰. 房价难以控制的原因及对策[J].经济觀察，2011，（10）.endprint