老旧小区综合整治后长效管理路径探索

丁介玉

[摘要]2013年7月，江苏省政府决定在全省县以上城市建成区开展以“九整治”“三规范”“一提升”为主要内容的城市环境综合整治“931”行动。老旧小区是“九整治”内容之一，在实践中，盐城市区采取分类施策、划分网格、逐级考核等有效举措，落实“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”服务，实现老旧小区管理长效化。

[关键词]老旧小区；长效管理；分類施策；划分网格；逐级考核

近年来，盐城市区按照江苏省政府部署要求开展了“931”城市环境综合整治3年行动和2年接续行动，对区域内273个老旧小区分批有序实施综合整治并落实长效管理举措，解决了市民群众居住环境的“脏、乱、差”问题，有效治理了“整治一回潮一再整治”的顽疾，实现“老旧小区内基础设施基本完备、长效管理体制良性循环、业主积极配合管理和自治管理相结合”的目标。

1因地制宜，分类施策

老旧小区基础条件不一，其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大，情况复杂，实现长效管理必须对所有实施“931”项目整治的老旧小区进行调查统计，摸清家底，因地制宜，分类施策、分类进行长效管理。

（1）物业管理小区。对于初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理。街道、社区帮助、指导小区组建业主委员会，选聘物业公司，明确服务内容，确定服务标准和收费标准。市主管部门做好指导、督查和协调工作，并将考核结果与物业服务企业的资质核定、评先评优、物业项目招投标挂钩；区主管部门强化辖区内物业服务企业资质许可、认定以及日常考核工作，加强对物业服务的监管，督促物管企业提高服务质量。

（2）业主自治小区。对于条件较差，无物管或物管退出的小区，可以推行由所在社区和小区业主委员会共同参与的管理模式，招聘小区内的下岗失业人员成立小区物业服务中心，明确服务标准和内容，规定收费标准。

（3）社区托底小区。对零散居民点按照就近合并的方式，提供社区托底物业服务，整合小区资源，通过院内泊车抵偿服务、便民设施等收入弥补资金短缺，确保所有住宅小区、居民点有人管、有人问，长效管理服务及时到位。

2重心下移，划分网格

按照“重心下移、条块结合、以区为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处和社区居委会的组织指导作用，加强老旧小区长效管理的组织领导，形成“市级统筹、区级负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。

（1）构建管理网络。结合国家卫生城市、文明城市等各类城市创建活动，推行网格化管理，将市区16个街道、125个社区（村）划分为732个网格点，涵盖了实施“931”整治行动的273个老旧小区，落实网格点责任人、保洁员、巡查员、志愿者、挂钩部门联系人，实行“五位一体”、全天候管理，实现老旧小区长效管理全覆盖。

（2）强化综合执法。在街道建立城市综合管理办公室，配备3名工作人员，全面落实城管中队派驻街道、城管进社区要求，依法及时处置老旧小区违章搭建、毁绿种菜、乱堆乱放等违法违规行为，从根本上解决老旧小区“无人管、反应慢”的问题。

（3）积极宣传引导。通过各个社会层面、各种媒体手段加大对老旧小区居民的宣传力度，增强居民花钱购买服务的意识。在物业服务企业的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳意见，扩大居民对物业管理的参与度，提高对物业管理的认可度。

3明确责任，逐级考核

（1）落实管理责任。老旧小区的长效管理有其特殊性，涉及的相关部门众多，难度较大。市政府适时印发了老旧小区长效管理办法，在“坚持社会管理社会化、政府引导、市场化运行”基本方向的前提下，在明确重心下移所赋予的区、街道及社区的职责的同时，也明确房产、规划、建设、物价、民政、园林、城管、公安、质监、工商、环保、卫生等涉及老旧小区长效管理的相关职能部门的职责，有效形成了推进老旧小区长效管理的新机制。

（2）坚持目标管理。市政府与各区政府（管委会）签订目标责任书，将老旧小区长效管理情况纳入年度目标考核，逐年增加考核分值、加大考核权重。各区政府（管委会）是实施老旧小区长效管理的责任主体，对区本级规划、建设、房管、城管、环保、工商、卫生、物价、公安、质监、供电、消防、自来水等相关部门和单位工作开展情况实行目标管理。

（3）实行三级考核。建立市考核区、区考核街道、街道考核社区的三级考核机制，市主管部门对各区管辖范围内的老旧小区长效管理情况实行半年考核，区、街道、社区对各自区域内的老旧小区长效管理实行季度考核。季度考核采取百分制，区、街道、社区、小区业主或楼道长代表考核权重分别为20%，20%，40%，20%，考评得分在90分（含90分）以上，实行“以奖代补”政策，由市、区财政统筹一定的经费，区政府根据考核结果对街道进行拨付，保障老旧小区长效管理的可持续性。

4结语

总之，老旧小区的长效管理，不仅关系到“931”整治行动成果的巩固，市民群众对居住环境改善幸福指数的获得感，也体现属地政府有效、创新地提供公共服务的能力。endprint