迈向精准保障的共有产权住房

郭伟明

近两年，国家关于发展租赁市场的文件频频出台：去年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，完善公租房是发展住房租赁市场的重要措施之一；今年5月，住房和城乡建设部《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》面向社会公开征求意见，进入立法程序；今年7月，住房和城乡建设部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，12个城市被列入了首批住房租赁试点……在“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位下，发展租赁市场和公租房具有天然的必要性和正当性，是否发展出售型保障房和发展什么样的出售型保障房就成为值得深思的问题。

应该看到，除了公租房这种兜底保障方式，还有一些家庭结构稳定，又买不起商品房的中低收入群体，他们抱着有恒产者有恒心的想法，迫切希望有产权型保障房的保障方式，更好地满足家庭稳定居住的长远预期。而寻找一种既能保障基本居住，又能避免投机牟利的出售型保障房方式，就成为问题的关键。

近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》面向社会公开征求意见，引起社会热切关注。从征求意见稿来看，供应对象被严格限定为无房家庭，并且对于单身申请年龄、离异年限、原住房转出记录等作了限制，规避蒙混过关漏洞。共有产权的最大亮点是政府代持机构和个人共同购买并持有房屋产权，购买比例根据项目不同灵活确定，减轻了家庭购房压力，并且满足非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%，激发城市活力。在房屋再上市退出方面，已购共有產权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，政府代持机构有优先购买权，并且购买人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。共有产权住房通过物权的共有，从法理上明晰了各自权利义务，为政府规范房屋使用和明确各自利益分成提供了依据，更重要的是，通过项目持有比例不同，打通了经济适用房、限价商品房等保障房的界限，使出售型保障房真正从保障对象出发，实现了精准保障。

回顾住房保障的发展历史，出售型保障房的演变经历了若干阶段，回归居住属性和保障属性的趋势十分明显。1998年开始推出经济适用房时，还带有深化住房制度改革、促进住房商品化、培育经济增长点的烙印。2007年国家对经济适用房政策作出重大调整，严格限定准入条件和建设标准，使经济适用房回归保障属性。而今北京从保障家庭实际需求出发，在精准定位、精准审核、精准建设、精准分配、精准定价、精准退出的基础上，从细节上下功夫推出共有产权住房，为深化住房供给侧改革和保障住有所居作出了有益的尝试。

陈品禄/责任编辑endprint