供给侧改革背景下的宁夏房地产业发展路径探析★

王 秀 玲

(宁夏建设职业技术学院，宁夏 银川 750000)

供给侧改革背景下的宁夏房地产业发展路径探析★

王 秀 玲

(宁夏建设职业技术学院，宁夏 银川 750000)

随着经济结构的调整和供给侧改革的深入，宁夏房地产业的发展面临新的发展方向。本文通过对宁夏房地产业发展现状、存在问题进行分析研究，从库存消化、成本控制、多元发展三个方面提出了房地产业发展的路径，旨在为宁夏房地产业健康平稳发展提供参考。

供给侧改革，房地产业，发展路径，宁夏

1 宁夏房地产业发展现状

1.1房地产开发从业情况分析

房地产行业作为第三产业是由房地产的开发、经营、管理以及服务等环节组成[1]。宁夏从事房地产开发的企业由2000年的139家增至2014年534家，增长了2.84倍，但宁夏房地产开发企业以内资企业为主，占总企业的99%以上。这主要是因为宁夏地处西北内陆，开放和发展程度不够，房地产市场对于外资的吸引力不足。从2012年以后宁夏房地产企业增长速度明显放缓，年均增长不足4%，房地产业发展呈现出动力不足的态势，特别是2015年房地产企业增长不足1%。

房地产业是一个资本密集型和劳动密集型产业，除直接增加房地产业就业外，还直接带动建材、冶金和建筑业就业人数增加[2]。2000年—2014年从业人员增长与房地产企业增长呈正相关，2014年宁夏房地产业从业人员达1.83万人，是2000年的3.53倍，特别是私营个体房地产企业，从业人员15年间增长了24.96倍。2015年从业人数较上年减少975人，特别是私营个体企业减少了831人，占减少人数的85.23%，私营个体房地产企业受房地产市场波动影响大于其他性质的房地产开发企业。

1.2房地产业投资收益情况分析

宁夏经济增长主要依靠投资拉动经济增长，房地产业起到了重要的作用[2]。由图1可知， 2000年我区房地产业投资为15.57亿元，2014年增长至654.8亿元，较2000年增长了42倍。2015年宁夏房地产业投资首次出现下降，较上年度下降3.2%。2000年—2013年宁夏房地产业营业收入和利润总额均呈增长态势，2014年开始出现下滑，特别是2015年，营业收入较上年下滑15.17%，利润总额下滑66.31%，投资回报明显降低，这主要是由销售量下滑和造价成本增加造成的。

1.3房地产销售情况分析

随着国家房地产调控政策和供给侧改革的不断深入，房地产的消费更加趋于理性，其销售受地区、居住环境、政策、房地产企业、消费者等多方面的因素影响[3]。由图2可知，2010年以前，宁夏房地产销售呈增长趋势，销售总面积增长8.95倍，其中住宅销售增长9倍，办公楼销售增长6.9倍，商业营业用房增长8.0倍。2011年—2015年宁夏房地产销售呈现波动，在2012年小幅下降后，2013年、2014年出现增长，2015年销售面积出现较大幅度下滑，较上年下降25.7%。房地产平均销售价格总体呈现上涨趋势，2000年商品房平均销售价格为1 352元/m2，2015年为4 413元/m2，增长了3.26倍，其中住宅价格上涨了3.5倍，办公楼价格上涨了4倍，商业营业用房价格上涨了2.34倍。

1.4房地产库存情况分析

由表1可知，2010年以后宁夏房地产待售面积增加幅度较大，房地产交易活力不足，特别是2015年交易较为低迷，待售面积达1 207.15万m2，较上年度增加24.8%，去库存成为2019年以前宁夏房地产业发展的首要任务。从房屋销售的类型来看，住宅占待售面积的60.7%，商业营业用房占27.4%，因此，住宅和商业营业用房的去库存成为宁夏房地产业去库存的主要任务。

表1 2000年—2015年宁夏商品房待售面积统计表 万m2

2 宁夏房地产发展存在的问题

2.1房地产业供需矛盾突出

由图3可知，2011年以后我区房地产市场供需偏离现象特别严重，距平衡点的中心位置越来越远。2015年施工面积达7 046万m2，住宅占73%，按照宁夏平均每户居住面积90.90 m2计算，2015年房地产施工面积全部完成后，可供56.6万户，约169.7万人口居住。根据宁夏统计年鉴对2015年宁夏全区城镇居民居住情况统计，仅6.2%的居民居住属于租赁公房或私房，即约25万人属于租房居住。由此可见宁夏本地消费者对房地产的需求不足，造成供给量远大于需求量。

2.2房地产开发同质化严重

宁夏房地产业73%开发类型为住宅开发。加之一线城市的商业房地产业逐渐饱和，很多企业将目光投向了二、三线城市，一些原本不参与房地产开发的企业也纷纷投入其中[4]，照搬一线、二线城市开发模式、营销模式以及销售宣传理念及风格，甚至小区推广命名都极度相似，缺乏创新和体现地方特色的房地产开发项目，造成宁夏地产业同质化严重。

2.3房地产开发融资渠道狭窄

宁夏房地产业的发展受地域和经济发展等因素制约，房地产企业融资渠道狭窄，73.5%的房地产开发企业属于私营个体，公司规模小、资金实力较弱，资金普遍紧张。随着国家房地产信贷政策不断收紧，各商业银行对房地产开发的贷款额度和条件也随之趋紧，一些中小型企业开始通过非银行渠道进行融资，造成成本高风险大，容易引发企业资金紧张、逾期交房、“烂尾楼”、拖欠上游供应商费用和农民工工资等问题。

3 供给侧改革背景下宁夏房地产业发展路径

3.1加快推进库存消化

短期内宁夏房地产业的主要任务是去库存，而去库存受到多种因素的影响，应该采取多种手段组合的形式才能达到较好的效果。1)完善顶层设计。2015年宁夏先后从棚户区改造货币化安置、住房用地供应总量、住房供应体系、发展租赁和二手房市场等方面进行了政策设计。笔者认为还需从户籍制度、医疗保障制度、税收制度等方面完善顶层设计，促进刚性需求、改善性需求、农民工及周边省区居民来宁夏进行住房消费。2)保证土地供需平衡。宁夏各级政府要根据房地产市场运行状况，合理把控商品房用地供应，对于库存总量消化周期长的地区，暂缓、减少或停止房地产开发土地供应；对于储量较大的未开发房地产用地，调整土地用途，促进房地产业土地供需平衡。3)提升配套设施建设。宁夏高库存房屋主要集中在城市主城区周边、城市新城区以及较大城市周边县(区)，要完善城市交通设施、建筑房屋周围的配套设施，使高库存区拥有较好的出行、购物、医疗、教育等条件，从而挖掘较大的住房消费人群。

3.2进行有效成本控制

由于土地、材料、人工等价格的上涨以及房价上涨幅度减小，房地产业的利润将出现下滑，因此成本控制成为宁夏房地产业的必然选择。1)土地成本控制。在规划方面可适当地提高建筑层数和密度，车位比，以减少单位造价。2)前期工程费。前期设计方案应充分考虑使用功能、经济型、采光通风、建筑风格以及与周边环境协调性等，控制主要材料的使用(钢筋、混凝土)以及加强设计阶段合同管理。3)建筑安装工程费。应在成本预测时综合考虑中标价格、房地产项目的人员技术素质、施工方案、机械设备、施工条件等多方面情况，并且提前预期成本失控的风险，以有效控制施工过程成本。4)财务费用。在满足项目资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用，要根据相关政策规定，努力获得政府税费减免的支持。5)开发间接费。通过有效的管理措施控制人员工资、办公费、差旅费，广告宣传费、销售代理费、各类交易手续费来降低开发成本。

3.3开拓多元化地产业

未来宁夏房地产业应从单一的开发销售向多元化发展转变。1)规模化开发。鼓励有实力的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力和可持续发展能力。支持房地产企业跨区域、多元化和品牌化开发经营。2)旅游地产。旅游地产具有投资回报率高、投资回报持续时间长等特点。宁夏作为全国第二个全域旅游示范区，具有丰富的旅游资源，因此，融旅游、休闲、度假、居住为一体的地产项目发展空间较大。3)养老地产。随着我国老龄化日趋严重，养老产业红利逐步突显，而宁夏平原作为我国十大新“天赋之国”，具有良好的居住条件。宁夏养老地产的发展处于起步阶段，未来发展空间较大。4)租赁地产。未来随着国家对租户权益的立法保护，宁夏房地产业租赁市场前景广阔，房地产业应该充分利用政府政策红利，积极开展进行租赁性住房的开发和经营。5)参与新型城镇化建设。到2020年宁夏城镇化率要达到60%，未来宁夏有序推进以人为本的新型城镇化建设，宁夏房地产企业应积极参与其中，充分发挥行业优势。

[1] 王 娜.中国二线城市房地产业现状及可持续发展研究[J].财经理论研究,2014(3):1-9.

[2] 刘自强.宁夏房地产市场的现状分析与未来发展前景的预测[J].经济研究导刊，2011(26):158-159.

[3] 班凯瑛.浅谈房地产商品销售的影响因素[J].经营管理者,2016,7(上期):261.

[4] 周艳红.二线城市房地产发展趋势分析[J].河南建材，2015(6):102-103.

ThedevelopmentpathoftherealestateindustryinNingxiaunderthebackgroundofsupply-sidereform★

WangXiuling

(NingxiaConstructionVocationalandTechnicalCollege,Yinchuan750000,China)

With the adjustment of economic structure and the deepening of supply-side reform, the development of the real estate industry in Ningxia is facing a new direction. Based on the analysis of real estate industry development present situation, the existing problems in Ningxia, from the inventory, cost control, diversified development three aspects put forward the path of the real estate industry development in Ningxia, which provided reference for the healthy and stable development of the real estate industry in Ningxia.

supply-side reform， real estate industry， development path， Ningxia

1009-6825(2017)30-0201-02

2017-08-16★：2015年度宁夏回族自治区高等职业教育教学工程项目-《房地产政策与法规》课程教学团队项目

王秀玲(1986- )，女，硕士，助教

F293.31

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