浅析个人住房贷款困境与政策性住房金融

浅析个人住房贷款困境与政策性住房金融

崔宇飞

我国个人住房贷款面临的困境与长久以来信贷粗放式增长密切相关，同时还与银行内外压力相关联。本文基于个人住房贷款面临困境的特征探讨了真正的症结所在，并就如何化解困境、积极改革制定了科学对策。对全面推动公积金体制发展改革，创建全国住房银行系统，有重要的实践意义。

个人住房贷款；困境；政策性住房

1.个人住房贷款困境显现的特征

纵观我国个人住房贷款面临的困境问题，可体现出明显的特征。首先按揭放款需要经历较长的周期，而停贷则波及到较广的范围。由初期的一线城市随后波及到二、三线城市。由此可见，房贷趋紧并非政策层面的限制，而是由银行自身角度的决策倾向。随着停贷银行总量的提升，其购房按揭享受的优惠量也在逐步下降，其变相导致房贷利率的增长，表明银行定价的增长以及对个人住房消费的高度审慎性以及调整资产配置的决心。

2.个人住房贷款困境症结所在

2.1 银行控制自身流动性风险

以往，银行显现出的流动性问题，由于未能在短期时间解决，导致其对占用流动性时间过长的个人住房贷款显现出极为谨慎的态度。而每每到年末银行贷款也会趋于紧张，因而出于规避风险与优化资金的目标，银行会控制贷款总量。而不断增长的信贷量也导致了通货膨胀、金融风险的加剧，并引发了产能过剩问题，这些问题在短期时间无法真正解决。当前，我国银行正处于信贷粗放扩张向货币紧缩的过度时期，因而，其不断会表现出钱荒的不适应症状。

2.2 银行预控房地产市场风险

随着房地产市场量价的同步提升，银行为预防房贷风险，在国家没有限贷规定的状况下，提升信贷门槛。此前，我国个人住房贷款虽然利率低，却被银行主力抢夺，成因在于，持久以来的房地产市场旺盛环境下，住房按揭始终为银行优质资产，其无需承担较大的违约风险，还可给银行创造丰富的客户群体。在银行以及房地产行业利益共生的发展中，资金供求互相刺激与推高的阶段中，进一步令我国高房价风险迅速积累。

2.3 银行调节内部经营结构

利率市场化发展步伐的持续提速使得银行不得不更新以往存贷差盈利方法，利用调节资产配置完成这一目标。面对影子银行的不断壮大，商业银行通过上线管控实现揽储目标的水平不断下降，这也直接导致当前商业银行持续的发展多样化理财产品。

另外，民营资本入驻银行，导致金融市场竞争日益激烈，各类金融机构可以在市场中自由发挥，而银行门槛的下降，使其资金来源成本持续提升，最终会倒逼价格、竞争机制，该状态下使负债资金不断投放至高风险项目中，或是在利差无法覆盖成本的前提下，不得不更新以往的粗放经营管理方式，而是投向至中间领域或是表外领域。

3.引入政策性住房金融化解个人住房贷款困境

3.1 政策性住房金融可为银行减压

我国央行颁布的《政策性住房信贷业务管理暂行规定》以及自营住房贷款管理办法、个人住房贷款管理办法进一步明确，对居民买房能力有限的状况下对其进行必要的金融支持，将购房变化为有效需要。并针对低收入人群的房贷给予了更好的政策支持，体现了公益性的一面。同时我国制定商业银行法，由法律层面进一步明确，银行要把握效益、流动与安全的原则，达到自主经营、承担风险以及管理约束。这足以证明，无论独资银行或是商业银行需要实现利润最大化。同时银行盈利同个人房贷公益性实属两对矛盾冲突，也就是季节性或是经常出现房贷荒。伴随市场价格的完善以及竞争的加剧，如果管理部门对其放任，则会使房贷荒逐步常态化。

再者，个人房贷证券和市场尚未创建，银行累计较多欠缺流动性房贷资产，其具备了长期、变现效果不佳的特征。对该类业务，我国没能创建专项担保以及保险制度，也就是说商业银行自担所有风险。一旦房地产呈现出下行发展趋势，则会令房贷违约量不断增长，银行会面临较大风险，甚至会形成整个金融体系的风险问题。

3.2 政策性住房金融满足中低收入人群住房需要

“房贷荒”现象在某种层面反应出我国经济的平衡以及金融系统的完善，目前经济体制下，这一现象无法规避。面对银行转变经营管理方式与利率不断市场化的环境，个人房贷价格会持续调节。通过该自然过程最终供需双方通过博弈引领变化的方向。由2010限购、限贷，较多投机现象被排挤出市场，首套房与改善房购买量占据了较大比例，使得房贷荒将影响更多合理住房需要，特别是低收入人群需要。

商业性住房金融看重的是最大利润，面对资金有限的状况，将会首先将收益率低的项目进行压缩。即便没引发房贷荒，也较难满足购买者的稳定预期。一方面国家对商业银行要求给予个人住房信贷支撑，另一方面，商业银行面临价格、竞争机制的影响，最终仅能利用降低利率折扣、提升按揭利率的方法对房贷量进行控制。很明显信贷价格提升会率先排挤低收入人群。

一旦购房者被排除于商业住房金融以外，便要利用政策住房金融的制度，希望获取合理的首付比例以及贷款利率。例如，美国联邦住房银行、日本金融公库、德国合同储蓄，该 类专项发放贷款的部门体现了明显的政策性，给予低收入人群合理的支持。另外，还建设形成了完备的融资系统、运行方法、担保与控制制度，一些政策性住房金融将深入到更多的居民买房、建房以及房屋装修等领域之中。

4.更新政策性住房金融对策

为有效应对房贷荒现象，创建独立政策性住房金融系统是有效的解决对策。首先，应合理扩充住房公积金范畴，确保其经费来源的可靠稳定。同时，应扩充缴纳人员群体的范畴，尽可能快速完成由制度覆盖发展成人员覆盖。例如，新加坡住房公积金受惠人员比例占到人口总量的百分之八十。为此，我国依照经济水平以及收入增长态势，应动态化提升缴纳公积金的百分比。同时，还可不断扩充公积金应用范畴，开创出自身更加专业、科学的管理资金团队。在管控风险的基础上，通过多途径符合公积金不断增值的要求。在住房贷款上应给予有力的支撑，由消费不断扩充至建设领域，由商品住房扩充至保障性住房，由购买住房扩充至房屋租赁。

再者，应进一步提升公积金贷款量以及期限等标准，合理缩减首付款百分比，丰富贷款项目种类。在公积金来源不断扩充以及持续稳定的状况下，应合理提升公积金贷款政策支持性，例如给予中低收入人群更多的优惠政策。政府职能单位应承担住房公积金不足以及亏损的部分。

另外，应围绕住房公积金为根本，积极创建形成我国住房银行体系以及住房储蓄体系。通过政府住房管理单位，加强央行的统筹引领作用，提升财政支持，强化后援保障。通过应用现代化、信息化银行治理系统，构建成我国一致标准的、机构分开、业务独立、管理权责清晰的政策性住房金融系统。对于中低收入人群买房需要，应给予重点支持，大力开发建设公共租金房项目，落实我国住房发展长远目标规划。

5.结语

总之，针对我国个人住房贷款面临的困境以及日益明显的房贷荒问题，唯有积极引入政策性住房金融，满足中低收入人群住房需要，降低银行压力，扩充住房公积金范畴，方能真正优化金融环境，缓解贷款压力，惠及更多购房人群，优化市场环境，进而实现又好又快的全面发展。

(中国建设银行股份有限公司辽宁省分行，辽宁 沈阳 110002)

[1] 李宇嘉.论个人住房贷款发展的困境、原因及化解[J].中国房地产，2013 (11).

[2] 温源.金九银十为何遭遇房贷荒[J].光明日报，2013(10).

[3] 李哲.金融危机背景下南京城镇居民住房租买选择研究——基于个人住房抵押贷款机制的影响[J].金融纵横，2010(4).

[4] 秦征，周琦.借助保险产品化解个人住房金融风险[J].中国房地产金融，2013(07).