浅谈超高层建筑物业管理面对的消防安全问题和对策

文/张骏



浅谈超高层建筑物业管理面对的消防安全问题和对策

文/张骏

浙江新成物业管理有限公司

分析超高层建筑存在的可燃物多、结构复杂、功能繁多、用电量大，目前消防装备配备不能适应扑救超高层建筑火灾的需要等消防安全问题；针对超高层建筑发生火灾时火灾蔓延速度快；人员疏散困难；扑救难度大的特点；提出物业管理要专业、规范、求实，严格控制电气、后续局部装修、人为原因引发的火灾。探讨了如何保证建筑自身的消防设施的完好,加强人员消防技能培训等预防和控制超高层建筑火灾的措施。

消防安全；超高层建筑；物业管理；安全对策

随着我国经济的迅发展,建筑技术的进步，超高层建筑逐渐增多,为现代化城市增添了色彩,但同时也给消防安全带来了新的问题,如何防控超高层建筑的火灾,最大限度的保障建筑的消防安全,是我们超高层建筑物业管理人员面临的一项艰巨任务。下面就如何应对超高层建筑消防安全问题,提出一些看法。

1 超高层建筑火灾特点和存在的问题

1.1超高层建筑火灾突出的特点主要有：

（1）火灾蔓延速度快。建筑高度超过100m高度建筑通常称为超高层建筑。超高层建筑所承受的风力是火灾蔓延的主要因素。建筑物越高，风速越大、火灾蔓延越迅速。在正常风压的状态下，建筑物高度10米处的风速为5米/秒，90米高处的风速为15米/秒，相应在300-400米高处风将更加大，风速可达到30米/秒以上，风力通常能使微弱的火源变得十分危险，可使蔓延可能性很小的火势急剧扩大成灾难。各种楼梯间、电梯井、管道井、风道、电缆井等竖向井道就像“烟囱”，如果防火分隔处理不好，就产生“烟囱”效应，仅需30S就可将烟火蔓延至100m的高度。火势也能通过门、窗、吊顶、走道、可燃隔墙等途径水平蔓延。（2）人员疏散困难。由于建筑层数多,高度高,垂直距离长,人员相对集中，疏散到地面或其他安全区域的时间长，疏散困难；当发生火灾时由于各竖井空气流动畅通,火势和烟雾向上蔓延快,增加了疏散的难度。要使人员迅速疏散到地面或建筑物内避难层及不受火灾威胁的安全部位,是十分艰难的，数千人、甚至数万人从整幢大楼疏散到地面,少则几十分钟,多则几小时。（3）扑救难度大。建筑物高度超过了目前的消防车供水能力和供水器材的耐压强度，也超过了登高消防车最大登高高度,外部扑救和救援根本无法实现。

安全问题主要有：建筑内部装修量大、存在大量可燃物，设备繁多，功能复杂,用电设备多，用电量大，漏电、短路等故障几率增加，容易形成点火源，一旦失火,大量的可燃物,将会使超高层建筑产生大量的热量,火灾中形成的浓烟就会顺着电梯井、管井等竖向“烟囱”,以3～5m/s的速度迅速蔓延。如果管井施工后,楼板和孔洞没有严格按规范进行防火封堵,大量的玻璃幕墙与楼板处没有完全进行封堵或封堵不彻底,火灾时往往变成火灾蔓延的最佳途径。

2 物业管理对消防安全问题的对策

超高层建筑火灾统计显示，火灾基本上由电气、后续局部装修、人为原因引发的。针对火灾的发生情况，物业管理可采取以下几方面措施：

2.1组建专业技术人才管理队伍和义务消防员队伍，增强消防安全管理能力。超高层建筑比高层建筑智能化程度更高，设备繁多、系统复杂，消防安全问题更多，涉及的知识专业性强，日常消防设施设备运行管理与维护都离不开楼宇管理专业人才。物业管理需要有专业的技术人员队伍，对建筑进行全面了解，检查建筑设施平面防火分隔区之间、管井分隔是否封堵彻底。熟悉各系统设施设备特性，掌握系统设施设备操作和运行状况，根据具体情况制定各系统设施设备的运行管理规程、管理制度、操作手册、应急预案，对设备维护人员、值班人员进行专业操作培训。制定巡查、检测、预防性维护保养方案，指导、督促各岗位人员按要求执行，防止人为误操作、电气设备故障引起的事故，使建筑内各系统设施设备正常安全运行。组建义务消防员队伍，立足于自防自救，日常检查大楼消防安全情况，定期组织消防演练。宣传消防安全知识，有消防火警时及时处置，保证大楼的消防安全。

2.2认真制定、落实消防安全责任制度，克服麻痹思想。管理者要根据建筑的实际情况，从消防安全角度考虑，认真落实消防安全责任制度，它是消防安全的基础。通过落实消防安全管理责任人，按照“谁使用，谁负责”的原则，让每个消防安全管理员，承担起相应的消防安全管理责任。制定消防安全管理手册，发放至大楼每个人，让每个都知道大楼消防安全管理规定、应急逃生方法等。同时加强对装修、临时用电等管控，消除可能出现的隐患。把安全管理制度和消防设备操作等规程落到实处，不能把制度、规程当作是表面文章，管理不当易诱发安全隐患。在日常管理中还要有针对性制定管理制度、规程，并贯彻落实，在使用中不断修改完善，真正做到“预防为主”。超高层楼宇的消防设施自动化程度都较高，易使管理者和操作者产生过多的依赖感，产生麻痹思想，极易造成隐患。在使用自动化消防设施带来的高效的同时，管理者和操作者要能及时发现、处理设备施出现的问题，克服过渡依赖自动化设备产生的麻痹思想。

2.3强化日常消防设施维护保养和人员的消防技能培训，为楼宇消防安全提供强有力的保障。保障超高层楼宇的安全，必须要有完备的消防设施，训练有素的安保人员和工程维护人员。物业管理的工程维护人员要对建筑内所有消防报警点位进行逐个检测，确保有火警时能及时报警、消防报警主机显示的报警地址与实际地址相符，对有错误的报警地址及时修正，确保有火警时能迅速找到报警位置；对建筑消防供配电设施、火灾自动报警系统、消防供水设施、自动喷水灭火系统等设施的巡查、单项检查、联动检测，维护管理要按建筑消防设施维护管理的要求执行。定期请有资质的检测单位做第三方检测，发现问题及时解决，保证消防设施始终处于完好状态。物业管理所需要投入的人、财、物不能够简单按高层建筑推算，应按超高层建筑实际安装的消防设施量确定资金与人员的投入，可在各避难层建立微型消防站，安排二名以上安保人员分段负责消防日常巡查及火警确认工作，在接到报警信号后三分钟内到达报警点确认，能在初期火灾时及时扑灭，保证楼宇的安全。日常加强安保人员、消控值班人员对消防火情处置演练，使人员保持随时能战的状态。同时可通过对其他员工的消防四个能力培训、消防灭火器材的操作培训，增强员工的消防技能。借助建筑消防设施和建筑视讯设备的功能，如利用楼内安装的消防电话可保障通讯畅通，结合消防广播、视频监控，促使消防通讯在超高层建筑日常巡查中发挥通讯保障作用，解决无线通讯在超高层建筑中可能出现传输障碍，保证消防火警应急通讯到位。

3 结束语

随着经济的发展,超高层建筑将在各地不断涌现,预防和控制超高层建筑的火灾,是超高层物业管理者要思考的的问题，管理中要遵循“预防为主,防消结合”的消防工作方针,立足于自防自救原则, ,采用可靠的防火措施预防火源,落实消防安全责任制,组织、培训消防人员力量，加强消防设施设备的维护管理,保证消防设施完好，人员训练有素,做到防患于未然。

[1]《高层民用建筑设计防火规范》.

[2]《GB25201-2010 建筑消防设施维护管理》.

[3]李开元《超高层建筑防灭火对策探析》中国安全生产科学技术2012.

[4]张梅红，赵建平《超高层建筑防火设计问题探讨》[J].消防科学与技术，2010.

[5]唐酩伟《浅谈高层建筑火灾特点及处置高层建筑火灾对策》中国消防在线 2014.