房地产众筹发展模式研究

任益佳

摘要：近几年我国房地產市场逐渐进入困境时代，房地产企业面临严重的库存高、融资难等问题，房地产众筹则成为房地产企业的转型之路。通过分析我国房地产众筹的发展情况、发展模式及典型案例等，研究发现我国房地产众筹仍处于起步阶段，主要以营销型、投资型为主，而集体定制模式的房地产众筹颇具潜力，针对目前存在的问题，提出一些解决对策。

关键词：房地产众筹；集体定制；信用增级

一、引言

众筹（crowdfunding）即群众筹资或大众筹资，由发起人、投资者及平台构成，具有门槛低、多样性、依靠大众力量以及重视创意的特点。众筹融资模式起源于美国，于2011年引入中国，2014年被运用到地产界。

中国的房地产业已步入困境时代，进入低速增长期，融资困难、去库存压力大，房地产企业面临严峻的转型考验，而众筹模式的引进给地产业带来一股新的活力。众筹是一种依靠大众力量的融资模式，但房地产众筹又不仅仅是一种融资模式，众筹在解决房地产企业融资困难的同时，又能提前锁定客户，促进房地产销售。投资者在投资的同时，也能获得购房优惠，个性定制房屋，享受更多购房权益。

二、我国房地产众筹融资现状

1.房地产众筹发展历程

房地产众筹在我国发展时间较短，从2014年起在我国迅速发展。起初的房地产众筹主要是一种投资方式，比如2014年6月，团贷网推出众筹产品—“房宝宝”，以千元购买豪宅，投资者从中赚取溢价。同年8月，平安好房网推出海外众筹项目，100美元投资美国高级公寓。2015年5月，万科推出一套以众筹方式集资购买的公寓房并以拍卖形式卖出，投资者依据购买份额从中赚取溢价。同年6月，万达集团与快钱公司推出商业地产众筹项目“稳赚1号”，1000元起投，以地产租金收益和增值收益作为投资者收益来源，募集资金用于建设万达广场。该众筹产品上线3天便筹集资金达50亿元。 由于各大房企面临高库存的压力，众筹模式也变成房地产企业的一种卖房的营销策略。比如2014年9月，万科与搜房网联手在苏州推出房产众筹，将众筹理念运用房产营销环节。同年11月，远洋地产与京东金融在“双十一”联手推出我国首个房地产众筹项目一‘11元筹1. 1折房，圆安家梦”，参与人次达18万人，接近远洋地产20年来售房的总套数。同年11月，万科与平安好房和平安不动产联手推出拥有216套房源的“平安十北部万科城”的众筹项目，众筹投资者可享有八七折购房的权利。房地产众筹经过一年的探索发展逐渐加入更多的理念，不仅仅是为了营销而营销，而是以客户为导向，更加关注客户需求，万通地产的自由筑屋模式、平安好房与碧桂园即将推出的众筹建房项目都以客户为核心，提供房屋个性定制服务，共同打造互利双赢的房地产众筹模式。2015年5月29日，我国首个众筹联盟成立。由国内房地产互联网金融平台平安好房与万通、碧桂园、万科、绿地、龙湖、宝龙等房企成立，实现行业资源共享，监督规范市场的任务，从而借助“互联网十”维护房地产众筹生态。

2.房地产众筹的主要模式

目前我国房地产众筹主要有三种模式。一是众筹拍卖，主要代表有万科，拍卖流程即：发起众筹项目一进行在线拍卖一分享拍卖收益。二是众筹投资，如平安旗下推出的海外众筹投资项目。这是股权众筹的衍生模式，该项目由一家专业的物业管理公司持有，项目是美国某地区的高端公寓，100美元起投，收益由租金收益（大约4%-5%）和物业增值收益（大约20%）组成。三是集体定制，如冯仑打造的自由筑屋平台，个性定制流程即：项目上线一发起定制一方案定制一户型定制一装修定制一配套定制一物业定制，由购房者提出购房要求，并且可以与亲友团购，共同参与定制全过程，可针对户型设计、装修以及物业公司选定，提出自己的意见，真正实现购房者的主动权。

三、房地产众筹模式存在的问题

1.法律法规不完善

目前我国房地产市场面临销售和资金的双重压力，房地产众筹的来临解决了募集资金和营销推广的难题，但是对于房地产众筹，我国目前还没有明确的法律法规以及政府的指导性政策对其进行规范，房地产众筹处在法律监管的空白处。国务院在2014年11月首次提出了“开展股权众筹融资试点”，让人们看到国家开始重视众筹融资模式，但《私募股权众筹融资管理办法》的修改版一直未公布，这样导致众筹项目的合法性得不到保障，致使许多房地产众筹项目在缺乏政府监管的情况下游走在法律的灰色地带。

2.企业参与集体定制模式面临困境

房地产企业通过众筹融资时过多考虑自身对资金与客户的追求，而忽略客户真正的需求。对于集体定制型的房地产众筹项目，虽然想法很好，但是对于具体的实施细节却纷繁复杂。既要满足自身的融资需求，又能设身处地为消费者考虑，为其提供舒适、便捷的居住环境。一是对于集体定制的房地产众筹，众口难调是一大难题，如何制定一个完美方案使每一个参与制定的客户满意，这是非常困难的。因此将导致难以满足全部客户的住房需求。

四、房地产众筹模式的对策建议

1.加快制定众筹法律法规

目前我国众筹融资处于起步阶段，存在诸多法律风险。首先国家应尽快制定相关法律法规，完善众筹法律体系，实现众筹项目的合法化。美国在众筹发展初期推出了《初创期企业推动方案》，其中设有专门的条款以促进众筹融资的合法发展。另外，我国当前处于众筹法律的空白期，我们也应该注意规避和防范风险。一是众筹平台应进行风险提示和及时的信息披露，二是众筹平台要有效保障投资人的资金安全。

2.重视潜在购房者需求

对于项目处于不同阶段可采取不同的定制策略，准备开发项目之初，可在网上发起项目选址活动，对于选择人数较多的地块进行开发。然后由潜在购房者针对社区主题、配套设施、园林景观、户型面积及装修风格等进行个性定制；对于已购置的地块，可以让潜在购房者参与后续的定制服务；对于正在开发建设的地块，潜在购房者可以参与室内改造，个性定制装修风格。房地产开发商要做到重视潜在购房者需求，不仅要了解每一个潜在购房者的需求还要能公平合理地解决众口难调的问题。可以在众筹平台建立一个公共信息交流平台，实行公开透明的策略，一是公开投资者及投资序号，作为后来的选房顺序。二是汇总个性定制方案并公布最终方案，主要针对住宅配套等公共个性定制内容。三是实时公开项目进度及成本信息。

参考文献：

[1]齐婿.冯仑创建房产众筹联盟.中国房地产.2015.17

[2]雷禹陈文.我国房地产众筹模式研究平安好房网众筹模式分析.新金融.2015. 4endprint