农地经营权登记现状分析
——以不动产登记为视角

陈毛过 江 岚

（1.天津商业大学，天津 300000；2.天津市四方君汇律师事务所，天津 300000）

1 不动产登记性质

不动产是指无法移动或移动后对其价值有严重贬损的财产，通常包括土地、海域以及房屋、林木等定着物［1］。在我国，不动产作为财产性权利的一种，其支配由物权制度调整，由于物权的对世性，故而登记成为我国法律明确规定的公示方法。《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）明确规定：“不动产登记是登记机构将不动产的权利归属及其他法定事项，依据法律规定记载在不动产登记簿上的行为”。

不动产登记是何种性质，学术界没有形成统一的认识。笔者认为，不动产登记行为既有公法的特征，又有私法的表现，在法律性质上应归纳属于以私法性交易为基础的综合性行政性行为。理由如下，一是从外在表现形式来看，不动产登记符合行政性行为的特征。行政性行为在主体上具有专属性，在主观意志上具有单方性，在执行力度上具有国家层面的强制性特征［2］。登记结果将依法约束国家、权利人、卖方及第三人。二是从不动产登记的目的与功能来看，不动产登记是以私法性交易为基础的综合性行政行为，主要目的还是为不动产市场交易服务。

2 我国不动产登记模式

学理上把不动产登记模式分为三类，分别是形式主义登记制、实质主义登记制、权利交付主义登记制［3］。3种模式各有其特点。综合目前我国的法律颁布情况，我国不动产物权采用的是登记生效主义与登记对抗主义并存的制度。登记生效主义主要体现在《中华人民共和国物权法》规定中，即不动产物权仅以依法登记的方式才可产生物权效力。登记对抗主义也主要体现在《中华人民共和国物权法》相关规定中，即主要是针对土地承包经营权及地役权而言，未经登记，不得对抗善意第三人。《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定，登记审查兼采用形式审查与实质审查。具体审查形式体现在相关法律规定了登记权力机构的职责范围，在审查时应以权属证明为主要审查内容，并可以询问相关不明事项，特殊情况下，可以采取实地考察的形式进行审查，以确保无误。综上分析可知，我国不动产物权登记制度主要是以形式审查的方式进行，并辅之以实质审查手段，是一种糅合以上3种登记模式的综合性、混合性登记形式。

3 农地经营权登记现状分析

《暂行条例》第五条规定了耕地、林地、草地等土地承包经营权登记的事项，并未明确规定农地经营权的登记事项，但在兜底条款规定了法律规定需要登记的其他不动产权利。考虑到2015年“三权分置”制度的开展情况，笔者认为这一条款在当时也为农地经营权登记的法定化预留了空间。2015年8月，《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》指出相关试点地区应加快推进农村土地承包经营权明确权利归属并登记颁证的工作，进而探索出对以流转形式取得的农地经营权进行确定权属并颁证登记的道路。这是在政策上首次明确指出探索农地经营权登记并颁证。2017年11月初，全国人大发布了《农村土地承包法修正草案》，第二十三条规定：国家对耕地、林地和草地等实行统一登记，具体由行政法规规定。这一条款只是模糊地说明了国家对土地登记的重视，但并没有明确农地经营权的登记。其他相关的行政法规，如《不动产登记条例》等，均未对农地经营权登记予以明确规定。

有学者认为，应把农地经营权纳入土地承包经营权登记簿中的“其他土地权利”板块，以平行的形式与抵押权等作为一种负担性权利记载于登记簿上［4］。此观点显然是站在农地经营权债权性权利的角度，但忽视农地经营权本身也是可以抵押融资的功能，如果按此说法，办理农地经营权抵押登记时显然与土地承包经营权抵押相冲突。还有学者认为，农地经营权应当具有物权性质，应进行不动产权利登记，认为在中国土地公有制下，土地使用权不属于土地的他项权利，应进行独立于土地承包经营权的登记［5］。此观点显然是结合了农地市场流转的功能性要求，并站在不动产物权理论的基础上进行农地经营权登记的研究，但该研究只是象征性地说明农地经营权应该登记，并未对具体登记制度予以深入的探究。因此，为了响应党中央政策的号召，稳定和完善农村基本经营制度、深化农村集体土地改革制度，保护农民和新型经营主体的权利，有必要把农地经营权界定为物权性权利，灵活贯彻不动产登记制度，在农户进行土地流转时，为一级新型经营主体办理登记势在必行，从而为保障二次流转提供法律依据。

4 结语

党的十九大报告明确指出农地推行“三权分置”改革制度，提出第二轮土地承包到期后再延长30年。“三权分置”制度是结合我国农村基本现状并结合市场规则制定，在我国农村地区实施的一项土地改革制度。土地集体所有权、土地承包权已经在立法和政策上予以明确规定，而农地经营权登记目前大多在政策上有所提及，《土地承包法修正草案》虽有规定，但还未正式通过。作为与农村土地直接相关的农地经营权，农地登记制度成为当下需要重点关注的问题。