旅游地产与乡村经济融合发展研究
——以肇庆市高要区白土镇宋隆小镇为例

林霞杨虹

（广东农工商职业技术学院，广东 广州 510507）

1 项目区概况

发展乡村旅游有助于推动乡村经济发展，而结合当前我国的发展形势，旅游加地产成为现阶段地产业的发展趋势，在此背景下广东省肇庆市高要区开发了宋隆小镇项目。规划项目地块位于肇庆市高要区白土镇，属于珠三角经济圈范围，交通便利，距离肇庆市区25 km，距广州市区100 km，驾车1 h可达。

高要区地处低纬度北回归线之南，属亚热带季风气候。热量丰富、阳光充足、雨量充沛、夏长冬短和温度适中是高要区的主要气候特点。高要区年平均气温22℃，年平均雨量1 647.9 mm，年平均日照时间1 801.6 h，无霜期达340 d；高要区有丰富的地表水资源和地下水资源，流经本规划旅游区内的主要支流为西江支流之一的宋隆水系；高要区矿产资源丰富，是广东省著名的“黄金之乡”。

2 项目规划原则、理念与开发情况

2.1 项目规划原则

2.2 项目规划理念

总体规划通过依山傍水的理念，形成了“一心、两轴、五大板块”的规划结构。一心，即中部综合服务中心，位于中部金广大道南北两侧，是项目地块的主要入口区域。规划功能北部为商业小镇、精品商业等，南部为医疗中心和老年活动中心。两轴，即南北两区的空间景观主轴，从中部核心景观节点依托主干道向北和向南拓展2条空间景观主轴，串联南北两区水系、绿地等公共开敞景观节点，形成南北两区空间脊梁。五大板块，即商业餐饮板块、度假商务板块、旅游休闲板块、养生居住板块和颐养度假板块。

2.3 项目开发情况

项目占地面积100万m2，建筑面积约138万m2，建设周期为10年（2015年6月至2024年6月），分6期建设。目前已开发的建筑面积约40万m2，包括一期的西北组团、二期的让山组团和果岭组团。开发的旅游项目有利玛窦礼堂、熙园、湿地公园、花世界四季花林、汉诺威马术俱乐部、卡丁车场、宋隆动物乐园、宋隆马戏、水杉林欢乐谷、水上游船和钓鱼岛等游乐项目。

3 本旅游项目对周边乡村生态环境的影响

乡村旅游是指在乡村范围内，利用乡村自然环境与人文风情等旅游资源，通过科学规划与开发设计，为游客提供观光、休闲、度假、体验和娱乐等多项需求的旅游经营活动［1］。目前，人们针对乡村旅游持2种观点：一种是发展乡村旅游，能促进乡村经济快速发展，改善乡村人居环境，优化乡村地区产业布局；另一种观点是乡村旅游破坏了乡村的生态空间和人文环境。

近200年来，工业社会给人类带来了巨大财富，人类的生活方式发生了全方位的变化，但也极大地改变了人类赖以生存的自然环境，如气候变暖、空气污染、能源枯竭、垃圾遍地等。同样，房产的开发与建设必然会对环境带来影响。作为人居环境空间，建筑直接影响着人们的生存状态和发展状况，所以可持续房产开发是可持续发展的重要内容。

基于以上观点，高要区环保部门对宋隆小镇进行了环境测评，得出了以下结论：项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。而项目周围的农村多以养殖业为地方经济支柱，养殖业对当地的水资源污染十分严重，如与该项目只有一墙之隔的刘村，村民的居住环境，无论是空气环境还是水资源环境明显劣于宋隆小镇的居住环境。项目能通过环境测评，主要依赖于坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计、同时施工、同进投入使用。具体的措施有以下两方面。

一是施工期污染防治措施。首先，扬尘污染控制措施。对易扬尘物料采用苫盖措施，避免扬尘污染。运输灰土、沙石、垃圾等易产生扬尘的散流体物料，采用密闭车辆运输，并防止运输过程中发生遗撒或泄漏。在施工现场周围，连续设置不低于2.5 m高的围挡，并做到坚固美观，以减少施工扬尘对环境敏感目标的影响。工地出入口要设置清洗车轮措施，设有专人清洗车轮及清扫出入口卫生，确保出入工地的车轮不带泥土。施工现场必须设立垃圾暂存，并及时回收、清运工程垃圾等，并加强环境管理。其次，施工噪声污染控制措施。选用低噪声设备，加强设备的维护管理。最后，施工废水和固体废物处理措施。该项目施工期产生的废水主要有含有淤泥的施工废水和生活污水。施工产生的废水保持一定距离的流水区，切割和打磨的废水先用盆或凹板接住，让水自然沉淀之后，注入下水道，避免注入雨水管。生活废水注入城市污水管网，以统一处理。生活废水不能注入雨水管。

二是营运期环保防治措施。首先，给排水环保措施。水泵进出水管设避雷喉，止回阀采用缓闭消音止回阀。该项目生产过程中产生的生产废水主要是冲洗市场地面产生的废水，废水排放至污水处理站，处理达标后排放至河体。此项目运营期外排废水主要是生活污水，属于中浓度废水，可生化性好，拟采用生物接触氧化法进行处理。该项目产生的废渣，直接运送至可供填埋场地处理。其次，固体废弃物治理措施。废炉渣及生活垃圾经卫生清洁工收集后，统一外运处理。污水处理产生的少量污泥经脱水、发酵后可作为农用肥。

4 本旅游项目的社会效益评价

4.1 社会影响区域范围

本项目主要影响的社会因素包括社会心理因素、社会文化因素、医疗卫生、人口就业、家庭因素及社会关系。社会文化因素又包括教育、科学、艺术、道德、信仰、法律和风俗习惯等方面。

党的十九大报告中，“坚持全面深化改革”被摆在了显著的位置。作为国家第一批电力体制改革综合试点省份，云南省在组建电力交易中心、放开发用电计划、构建市场体系等关键领域和环节率先突破，创下了“六个率先”的改革亮点——率先核定输配电价、率先建立规则完善的电力市场、率先大幅放开发用电计划、率先突破售电侧改革、率先通过市场化方式扩大西电东送、率先开展电力市场信用评价工作。

4.2 影响机构与人群

本项目的影响机构与人群，是指与本项目直接或间接相关的机构与人群，包括受益群体以及受到潜在负面影响的群体。

受益群体主要包括：①项目开发商和前期投入运营后的直接受益群体；②为此项目提供直接或间接服务的受益群体，主要包括原材料供应商、配套设施服务、建设施工等相关机构和人群，建筑业、制造业等行业相关群体；③因该项目导致地方经济、税收、财政、就业机会的增加，进而增加了公共设施建设与经济社会发展机会而受益的机构与人群；④通过该项目直接或间接促进群体收入增加，而带动发展相应餐饮住宿、零售等服务业的相关群体；⑤通过项目运营，带动周边地区交通、水电等基础设施改进以及相应地区生活居住环境改善而受益的人群。

潜在受损群体主要包括因建设施工而影响相应区域生产、生活、上学、商业等日常行为的群体；项目投入运营后，对现有旅游项目等带来的竞争。

4.3 社会影响效果分析

本项目在增加就业、社会保障、社会和谐、劳动力培训、卫生保健和社区服务等方面都会产生一定影响。

4.3.1 增加就业。本项目生产运营将会直接带动一大批人就业，包括建设过程以及投入运营之后，即可直接提供工作机会。

4.3.2 劳动力培训。本项目的运营需要具备相应服务技能的劳动力，因此，需要对各层次服务人员及管理人员加强培训。

4.3.3 社会保障。通过就业机会的提供，解决了一部分人的就业问题，在某种程度上也为其提供了一定的社会保障。

4.3.4 社区服务。项目建设将会带动地方经济、税收、财政、就业机会的增加，进而会增加对于公共设施建设的投入，提高社区服务水平。

4.4 社会适应性分析

本项目与目标人群的社会适应性分析，主要是确定项目的主要利益相关者，通过分析其相应的需求，以及对于该项目的重要性和影响力，阐述其参与项目的具体方案，提高各利益相关者对项目的支持。

首先，本项目对于社会环境没有直接的负面影响，相反，因项目可以明显带动当地经济发展，改善基础设施，提升居民生活水平。此外，对于当地颐养事业的发展将会做出重要贡献，将会极大地提高当地经济发展水平。其次，项目建设运营期间，会进行建筑物建设，会间接带动基础设施的投入，同时也会对道路、供电、给排水等设施进行完善，增加了社会服务容量，推进了现代化进程。最后，此项目的建设运营对于当地居民的宗教、民族习惯不会有直接的影响，不会引发民族矛盾、宗教纠纷，亦不会影响社会安定和民族团结。

5 旅游地产项目与乡村经济融合发展的建议

5.1 借用优质地产开发平台，提倡绿色环保、可持续地开发乡村旅游资源

实施乡村振兴战略，要坚持党管农村工作，坚持农业农村优先发展，坚持农民主体地位，坚持乡村全面振兴，坚持城乡融合发展，坚持人与自然和谐共生，坚持因地制宜、循序渐进［2］。以我国为例，2014年，我国能源消耗总量为42.6亿t标准煤，而建筑能耗总量在我国能源消费总量中的份额已超过30%，也就是12.7亿t标准煤，预计到2013年将上升至40%。可持续的旅游开发已成为新时期旅游业发展的战略重点。发展低碳旅游，就是借用低碳经济的理念，指导旅游景区的规划开发与运营管理，规范引导和约束旅游者的消费行为，将旅游业打造成低污染、高附加值的资源节约型和环境友好型产业［3］。引进大型优质的房地产企业，如万科、碧桂园、华侨城等大型房地产企业，这些企业参与乡村项目投资的同时，又能为项目提供高标准规划与运营管理支持。农民能够把沉睡的土地资源、环境资源变成资产、资金，并全面升级乡村的居住环境、设施环境、公共服务，最终受益者是参与项目双方。

5.2 重构乡村的生活空间，优化农村的空间结构

“美丽乡村建设”是一个逐渐富裕的中国对农村地域空间综合价值追求的高标准规划和建设。“美丽乡村建设”平台上，同时植入了“四化同步发展”“新型城镇化”“城乡一体化”“基本公共服务均等化”“看得见山、望得见水、记得住乡愁”“绿水青山就是金山银山”等多重梦想和愿景，农村地域空间综合价值追求，推动其空间结构“翻天覆地”似的重构［4］。互联思维为导向的21世纪经济是多元化的经济，靠单一的农业经济或旅游经济就能发展农村经济是不可取的。而是应遵循科学、多元融合的思维，科学地思考如何重构农村的生活空间、社会空间、文化空间，使以上三方面和谐发展，推动农村经济的发展。

5.3 培养高规格的地方人才，提高农民对项目的参与度

乡村振兴战略的实施原则提出：加强农村基层基础工作，培养造就一支懂农业、爱农村、爱农民的“三农”工作队伍［2］。乡村经济的发展离不开优秀的人才，项目的规划与实施需要一支专业过硬的人才队伍。在当前的环境下，有很多很好的乡村旅游项目，由于村民的不愿意参与或不懂如何参与，最终项目的受益方不是当地的农民，而是开发商或项目招引来的“候鸟”人群。欠发达的自然旅游资源和人文旅游资源，如海南省三亚市，当地农民由于现代知识储备不足，外来资本和旅游企业通过各种方式逐渐主宰了本地区的旅游经营，当地人员长时间被排斥在旅游经营之外，最后导致旅游“飞地”产生。因此，乡村经济发展的关键是人才，在缺乏人才的乡村，政府可以政策鼓励引进职业经理人或为乡村聘请顾问的形式帮助当地居民参与项目的开发与运营。还有可以鼓励农村大学生村官向成功项目学习经验，并把优秀的经验带到当地的乡村旅游项目的开发中。

总之，通过乡村旅游项目带动乡村经济的发展需要用科学、可持续利用资源的思想来指导项目的规划设计，同时也要用农村经济多元化的思维进行乡村空间重构，达到乡村生活空间、社会空间、文化空间的和谐发展。除了以上两点，乡村经济的发展离不开优秀的人才、政策的支持。