美国住房税收政策及启示

张恺+王旭

摘要：美国住房市场的税收调控促进了美国住房自有水平的提高，抑制了对住房的过度消费和投机，促进了中低收入家庭的住房保障。我国可以借鉴美国的经验，从实际出发搞好物业税的征收工作，通过税收减免，支持中低收入家庭自住房的购买，配合物业税的征收，通过减税进一步促进二手房市场的交易活动，通过税收减免吸引私人投资扩大廉租住房的供给。本文在分析了美国住房市场税收调控取得的成效的基础上，提出了对我国住房市场发展的启示。

关键词：美国住房；税收政策；启示

一、引言

税收政策在美国住房体系中发挥着非常重要的作用。目前，美国政府每年在住房税收方面的支出大大超过财政资金的直接投入力度。美国住房税收政策的经验教训对我国具有重要的参考价值。我国住房税收制度尚待完善，因此应当结合自身国情和现状，有选择地吸收借鉴。

二、美国住房市场的税收调控方式

（一）对有房户征税

对有房户征收的税款项目包括房地产税、房地产交易税、所得税和遗产与赠与税四种：一是房地产税，又称不动产税，对土地和房屋征收，需要每年缴纳。二是房地产交易税，房地产买卖时缴纳，不同的州税率不一样，密西西比等15个州不征收房地产交易税。三是所得税，个人所得税实行超额累进税率，房地产出租形式的收入适用此税。

（二）对有房户给予税收补贴

在美国，对有房户给予税收补贴主要有三种方式：一是对购房的抵押贷款利息免征个人所得税。二是对基本住房缴纳的房地产税免征个人所得税。三是由各州住房金融管理部门发行免税债券，向中低收入购房户提供低利率贷款。对购买由各州为首次购房的中低收入住户提供低息抵押贷款，而发行的抵押贷款收益债券而赚取的利息免征所得税。

（三）对出租房开发给予税收补贴

美国对出租房的开发给予税收补贴主要有三种方式：一是通过低收入住房税收补贴促进面向低收入家庭的出租房的投资。二是由各州住房金融管理部门发行免税债券向中低收入出租房的开发提供低利率贷款。三是出租房折旧高出按其他折旧体系折旧导致所得税的减征。

三、美国住房市场税收调控的主要成效

（一）促进了美国住房自有水平的提高

美国的住房税收减免主要提供给了有房户。美国对住房征收不动产税，实际上是将居住支出在住房的生命周期内按年进行分摊，购买价格相当于首次支付，因而降低了购买价格、提高了购买者的承受能力。因为有房户能够更多地享受政府提供的税收补贴，大多数美国家庭又具备购房能力，美国的遗产税和赠与税的免征额较高、房地产交易税率较低也有利于购房，因此越来越多的家庭被吸引到购房队伍中来。

（二）抑制了对住房的过度消费和投机

大多数家庭购买和拥有住房时会充分考虑自己的真实需要和承受能力。不动产税也是政府调控土地资源配置的主要手段，能够有效地阻止乱占地、占好地、占大地的现象发生，有利于从源头上防止住房開发的投机。此外，美国政府也通过限制税收减免政策的适用范围来抑制住房的过度消费和投机。事实上，在美国，一个家庭拥有多套住房的情况只占极少数。一个家庭购买多套房子囤积炒房，必须承担每年缴纳不动产税带来的成本增加和风险。

（三）促进了中低收入家庭的住房保障

税收减免政策在中低收入家庭住房保障方面发挥着十分重要的作用。针对出租房开发的税收补贴，受益者主要是中低收入家庭。至2005年为止，低收入住房税收补贴项目资助开发了超过138万单元的廉租房，到目前为止，多户住房免税债券项目资助开发了近100万套廉租房。

四、美国住房市场税收政策对我国的启示

（一）结合我国的实际情况搞好物业税的征收工作

通过科学地征收物业税可以抑制住房的过度消费和囤积炒房、炒地行为，为压缩住房开发阶段的税费、降低住房价格创造条件，使物业税逐步成为地方政府的重要财政收入来源、推动“土地财政”模式的改革。为了发挥物业税抑制住房过度消费和投机的作用，税率不能定得过低，同时必须考虑不同地区房价、居民承受力的差异和当地经济社会发展的需要。

（二）通过税收减免支持中低收入家庭自住房的购买

我国的房价收入比很高，说明中低收入家庭购房的支付压力过大，通过税收减免帮助他们购房有利于改善他们的居住状况。我国个人所得税实行的是超额累进税率制度，对于高收入者来说同样数额利息（物业税）的扣除产生的减税收益更大。基于同样的原因，将来对物业税扣除产生的减税收益也应设立合理的上限。

（三）配合物业税的征收，通过减税进一步促进二手房市场的交易活动

我国目前二手房交易涉及的税费种类繁多，数额较大的税种有由买方缴纳的契税、由卖方缴纳的营业税和所得税，与美国相比总体仍明显偏高，我国二手房交易税费仍有下调的空间。当设立和征收物业税导致住房的保有成本增高时，通过下调交易税费促进二手房市场活跃可望收到良好的效果。由于营业税的下调空间有限，未来二手交易税的下调应主要针对所得税，减免对象以自住房（限1套）为宜。

参考文献：

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[5]阿列克斯·施瓦茨.美国的住房政策[M].黄瑛，译.北京：中信出版社，2008.

作者简介

第一作者：张恺（1994—），男，山西太原人，山西财经大学公共管理学院2016（社会保障）学术硕士研究生，研究方向：社会保障制度.

第二作者：王旭（1994—），男，山西长治人，山西财经大学公共管理学院2016（社会保障）学术硕士研究生，研究方向：住房制度.