我国商业银行个人住房贷款风险防范措施

刘文文+王芳

摘要：由于个人住房抵押贷款风险具有滞后性、隐蔽性和强传递性的特点，商业银行重视个人该项风险的管理从而提高银行资产质量使得银行以及金融行业健康有序发展就显得尤为重要，加强该项风险管理与控制成为商业银行经营管理的永恒主题。

关键词：个人住房贷款、风险防范、商业银行

一.商业银行建立内部风险防范机制

（一）开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更重要的是应当以风险资本和信贷资产组合的优化配置为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，这就要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率（PD）、违约损失率（LGD）、风险暴露（EAD）和期限（M）指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，建立完善的个人征信体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。

（二）完善银行内部信贷管理机制，加强管理，防范操作风险

商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。首先，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。其次，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。再次，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。最后，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据。

二.商业银行外部制定合理的风险防范相关制度

（一）建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险

房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

（二）加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施：（1）开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。（2）开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。（3）套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值進行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权（上限期权、下限期权和双限期权）、互换和互换期权进行长期利率风险管理。（4）大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。

（三）发展个人住房抵押贷款风险转移机制

第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等险种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。

第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾。

（四）完善个人住房抵押贷款的法律制度环境

个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结帐法》、《信用卡发行法》等；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。

参考文献：

[1]陈雯、胡振华基于GMDH模型和Monte Carlo模型的商业银行个人住房贷款风险度量[J]兰州学刊，2014.5.

[2]方好宇利率市场化背景下我国商业银行个人住房按揭贷款定价研究[D].西南财经大学，2014.3

[3]杨艳竹商业银行个人住房贷款风险研究[D].首都经济贸易大学，2014.3.

[4]邓宏乾《房地产金融》[M].复旦大学出版社，2006.10.

作者简介：刘文文（1992-）女，籍贯：山西吕梁人，学历：山西财经大学2016（金融学）学术硕士研究生.

王芳（1992-）女，籍贯：山西临汾人，学历：山西财经大学2016（金融学）学术硕士研究生.