中央经济工作会议再次强调加快建立租购并举制度

文/卞梦健

2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议，明确了2018年中国楼市发展方向，进一步强调了长期租赁。会议指出：要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

发展住房长期租赁市场成为主要任务

住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在2017年年底召开的全国住房城乡建设工作会议上表示：2018年要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。积极抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。

不可否认，在“租购并举”的号召下，租赁市场正在从多维度进行完善，并从多个角度满足消费者的租赁需求，挖掘与激发租房诉求。但“租”是否真的能与“购”并举？无论是切身体验，还是实际经历，都使消费者对此存有疑问。当然，目前，租赁房还在刚刚启动的阶段，租赁房市场如何开展、如何增加租赁房的供应是2018年房地产市场最值得关注的政策焦点。因为租赁房供应可能有以下几个途径：由政府主导建设租赁房；对城中村或者农村集体用地进行土地制度改革，在农村集体用地上直接建设租赁房，只能租不能卖；最近北京市使用工业用地和事业单位用地进行开发租赁房，或许这是未来一线城市最主要的租赁房供应渠道。

但从目前的租售比看，房企发展租赁房基本还停留在“喊口号”阶段，如何落地，能不能落地，依然是未来政策研究的方向。预计后续将有更多的政策出台，支持做租赁端的企业发展。有关专家认为，未来的住房制度将进一步体系化，住房制度应该是包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有产权住宅和租赁住宅的四位一体综合制度。多主体供应意味着未来可能不仅仅是国有土地独家垄断，集体土地也可以进入租赁住房市场，企事业单位自有土地也可用于住房或租赁住房，甚至商改住、工改住。未来住房也不一定只是由开发商进行建设，还可以由企事业单位、农村集体组织等多主体进行供应。

根据推算，2017年全国约1.9亿人有租房需求，且大多集中在一、二线重点城市。作为租房市场主力的城市流动人口，也是当下“租售同权”最大的诉求方。实际上，无论租房还是购房，人们内心的最终诉求都是“拥有自己的家”。租售同权制度的出台，一定能让外来人口在大城市安家。“大城市”的定义已经不限于传统意义上的超级大城市，新兴城市的发展正为外来人口培植“安家”的土壤。一个值得关注的现象是，近年来一线城市的外来人口净流入比例正在逐步降低，而热点城市的外来人口净流入快速增长，其增长态势预计还将在未来持续相当长的一段时间。

按照《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。事实上，长期租赁不是永久租赁，从市场发展角度看，未来更多的租赁形式将是3-10年期的租赁。目前，市场上不仅缺少3-10年期的租赁房源，也缺少这部分客户。在现有的市场里，90%以上的交易都是一年期租赁。

未来租赁期将定为3至10年

自党的十八大提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度后，我国楼市调控政策出台从未间断,“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果近年来逐步显现。从2013年我国楼市快速攀升至高点，2014年、2015年开始出现阶段性调整和分化，再经历2016年的“冰火两重天”后，如今多数热点城市开始“高烧退温”。在此形势下，大力发展长期租赁，加快推进立法保护各方利益将成为2018年的主要任务。针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”这一要求，2017年年底召开的全国住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

其实，2017年下半年，住房租赁制度改革已经成为全国房改的重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点，全国超过50座城市出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集体租赁住房等租赁房源的供应，多地上线政府运营的住房租赁服务平台。“保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权，更要保护租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，发展长期租赁市场，要利用机制去激励市场主体去从事长期租赁业务，如在税收、土地方面采取措施使开发自持住房的企业利益得到保障。“同时，制度上要对租期等进行规定，建议是3年为一个租期，除非承租人提出解约，出租人不能提前结束租约。”倪鹏飞补充说。当前国内保护承租人利益的法律法规还不够明确，导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为，这些都需要通过完善相关法律法规进行约束。

2016年底召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，确定了2017年全年楼市调控的总基调。在此基础上，2017年底的中央经济工作会议指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，同时完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

“此次中央经济工作会议继续关注租赁市场，尤其提到了长期租赁概念，预计后续会有各类支持性政策出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前情况看，租赁市场发展无疑已经成为住房制度改革的核心内容之一，2018年相关市场发展值得关注和期待。除租赁市场，房地产税也是楼市调控长效机制的重要一环。在中央经济工作会议闭幕当日，财政部部长肖捷在《人民日报》撰文指出，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

此次中央经济工作会议指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，在中原地产首席分析师张大伟看来，与以往政策相比，最大的变化是提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。“多主体供应将改变过去几十年房地产市场发展的逻辑。”张大伟表示，只有企业供应商品房、政府供应保障房并不能称为多主体供应，多主体必然要求供应多元化。过去的土地制度决定了住房来源基本为独有商品房。未来，集体、企业可能逐渐进入住房供应体系。

发展租赁市场要平衡好各方利益

此次中央经济工作会议提出，为完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，要分清中央和地方事权，实行差别化调控。“房地产市场的长效机制也发生了变化，从‘研究建立’转变为‘完善促进’，表明‘房地产长效机制’已从理论层面进入到实践层面。”有业内人士认为，结合2017年全年各地的房地产市场调控政策的，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出，预计2018年后续将有更多的制度性政策发布。“几个字的差别，是否说明长效机制已初步形成，但仍需完善？”对此，专家认为还有待进一步观察。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，中央经济工作会议中有关“住房制度”方面的表述有三个地方值得关注：

第一，第一次提出了“保护租赁利益相关方合法权益”。“在建立租赁并举过程中，确实出现了一些偏颇或者不均衡倾向，过去政策更多倾向于承租人。”陈志认为，政策要能够使租赁市场的供给侧和承租人双方都能受益。陈志解释，目前市场上租赁供给主要有三个来源：企业增量市场上拿地的新建房屋、集体土地正在建设的租赁住房和老百姓自有房，而这三种租赁供给源头都涉及供给侧和承租人的利益均衡问题。以企业提供租赁住房为例，新建房屋价格与租赁价格之间存在错位现象，且资金成本在不断上升，不能忽视提供租赁住房企业自身的营利追求。如果提供租赁房的企业不能营利，租赁市场的发展就无法具有可持续性。所以说，不能为了推“租赁”而推，要平衡好各方的利益。

第二，与前一段基调不一致的是，会议重提了“促进房地产市场平稳健康发展”。在有关专家看来，保持房地产市场的平稳发展，有必要进行调控，但也不应该一味打压或者抑制市场。因为房地产市场是一个综合体系，不仅包括住宅，还包括旅游住宅、租赁住宅等。整个房地产体系要保持相应的平稳性，尤其是经济动力互换的过程中，房地产市场在短期内还要扮演相应的重要角色。换言之，既不能使房价增长过快，又不能使房地产业成为其他领域调整的阻碍。

第三，中央经济工作会议提出“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。针对这一提法，有分析认为，宏观调控的目标是不使市场大起大落，保持市场平稳。调控政策在保持连续性的同时，也要具有灵活性，政策要与当时的市场情形、社会目标相适应。在“分清中央和地方事权，实行差别化调控”这种提法中，“分清事权”指的是中央定调控原则、方向和实现目标，地方政府应根据本地区市场的具体情况作相应的调整，而不是简单地根据中央政策制定“一刀切”的政策，要根据市场实际状况实行“差别化调控。”

总之，强烈向好的政策预期，使研究机构对于2018年房屋租赁领域的投资机会进一步看好。其中，中信证券表示，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，主要依靠金融和土地领域政策的支持。金融领域的支持主要是给予住房租赁企业以极大的融资手段上的支持，以求解决住房租赁企业资金沉淀多、经营发展困难的问题。土地领域支持主要是通过出让只租不售、价格明显比开发用土地低廉的地块，增加企业持有并出租公寓类资产的租金回报率，为社会提供稳定的租赁房源。相信2018年长租公寓行业将继续迎来制度红利。