浅谈济南房地产市场价格影响因素

齐梅

【摘 要】近年来，济南房地产市场风生水起，房地产价格持续上涨。房地产价格不但牵连老百姓的日常生活还关系到整个社会的安定祥和。房地产价格起伏吸引了舆论界、学术界众多的目光。本文从济南最新实际着手，对房地产价格影响因素进行研究，以期利于政府部门出台相应举措调整济南市房地产价格。

【关键词】济南；房地产；影响因素

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 2095-2457（2018）06-0245-002

【Abstract】In recent years，the real estate market in Jinan has been booming and real estate prices have continued to rise.The price of real estate not only implicates ordinary peoples daily life but also concerns the peace and harmony of the entire society.The ups and downs of real estate prices have attracted the attention of many media and academia.This article starts with the latest reality in Jinan and studies the influencing factors of real estate prices in order to facilitate the government departments to issue corresponding measures to adjust the real estate prices in Jinan.

【Key words】Jinan；Real estate；Influencing factors

《中国住房市场发展月度分析报告》中对2017年12月大数据房价指数监测发现，热点二线城市房价年度涨幅较大，目前房价总体呈现退热企稳态势，市场趋于稳定。2017年12月大数据房价指同比显示，成都、杭州、济南、青岛、西安等二线城市同比涨幅居样本城市前五位[1]。

1 房地产价格概念

房地产价格是指在房地产的开发、建设与经营的过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现，其最根本的特征是双重实体价格[2]。在整个社会物价体系中，相对独立的房地产价格自成体系。房地产的市场价格仅在规范有序的市场中才能反映房屋价值。

2 济南房地产价格影响因素

2.1 轨道交通

济南，虽不及北上广等一线城市，但也是二线城市的领跑者，在全国也是知名城市，恰恰在地铁建设方面却一直是空白。主要原因是由于济南自古以“泉城”文明中国，泉水是济南的特色，也是全濟南人民关注的重点，情感的积累点。因而保泉是济南的重中之重。就是为了保泉，济南迟迟没有修建地铁。经过众多研究、论证，在保泉、护泉基础上，济南终于开工由西客站到大池东的地铁R1线，济南的其他线路也陆续开工建设。如今，地铁的建设带动了周边交通的便利及房地产价格的增长，以西客站片区为例，由均价6000元/m2升至12000元/ m2。地铁对城市和区域的影响在建成通车后会逐步显现，尤其对房地产价格的提升将愈加明显。

高铁时代为济南带来新的城市经济增长点。西客站综合交通枢纽与片区产业结构、城市配套融合发展，初步实现“站城融合”，形成了槐荫区新的西客站商务核心区和居民生活区。高铁效应显现后，槐荫区楼市价值迅速提升，成为济南各区域板块房产价格提升最快的区域[3]。轨道交通对房地产价格的提升起了非常明显的助力作用。

2.2 城市发展红利

济南以2009年举办全运会为契机，城市基础设施建设进入了大发展大跨越时期。按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市规划布局，济南房地产业也迎来了高速发展阶段。正在这一时期，国内知名的地产企业如恒大、万科、龙湖、中海、绿地等陆续进入济南，诸多大型房地产企业纷纷将济南作为重要战略布局城市之一，市场竞争愈发激烈。多年来，济南北跨发展受到黄河限制，一直进展缓慢，如今济南市大力推进“携河发展”，给长期以来的价值洼地济阳、天桥带来了千载难逢的发展机遇，标志着济南将由“大明湖时代”迈向“黄河时代”。片区发展离不开交通基础设施的先行，如今齐鲁大桥、黄河大桥、凤凰大桥以及穿黄隧道等跨黄河“三桥一隧”工程陆续开工建设，并同步规划预留了轨道交通、慢行交通、公共交通空间，建成后汽车、地铁、行人将同步穿黄，为北跨和携河发展创设了良好的交通设施条件。还有正在火热进行中的济南地铁、相当于两个济南西站的新东站建设都为济南的交通添上加速的翅膀。交通的便利缩短了城市与城市间的距离，辐射了周边房地产价格的上涨。具有良好配套的奥体片区，济南中央商务区正加速建设。纬十二路从堤口路至阳光新路卧龙路的5公里路段，含“金”量仅次于泉城路，平均1公里“吸金”约70亿，具备了第二条“金街”的潜质和条件。需要重点指出的是济南“新旧动能转换”先行区位于济南市区北部，规划面积约1000平方公里。按照山东省和济南市“世界眼光、国际标准、山东优势、泉城特色”的要求，先行区坚持规划引领，高标准绘制发展蓝图。众多实例证实济南再无东城优于西城，南城优于北城之说，可谓东西南北中都在不断崛起，不断追逐，不断超越过程中。

2.3 地价

土地市场的变化可以看作是房价的拨动器。地价是房地产价格的重要组成部分，地价与房价息息相关并且长期影响着房价。地价的增长促成了房地产行业的价格增长。地价的降低也拉低房地产行业价格的下调。近年来，热点城市房价直线上涨，“抢房大战”不断上演，济南房地产价格也一直持续走高，土地市场呈现“供需两旺”。以住宅价格为例，地块总价、单价、亩均价不断推出新高。济南西客站片区、唐冶片区、王舍人片区、郭店片区、孙村片区、吴家堡片区、刘智远片区以及中心城区等多个区域成交地块楼面地价大幅上升。这些热点区域，基本都激起了开发商的拿地热情，源源不断的土地供应，给未来房地产价格注入一例“强心剂”。

3 政策建议

3.1 加强经济适用房和廉租房建设

首先，当前经济适用房和廉租房供给数量远远小于需求。在济南，中低收入群体比较庞大。当下这种房地产价格水平下，中低收入群体能购买普通商品住房的可能性并不大，但中低收入群体购房的愿望是非常强烈的。因此，中低收入群体实际的购买需求转换为潜在需求都存在一定困难，更不用提转化为有效需求了，只能停滞于一种购房愿景阶段，从而造成购房难、住房难。因此中低收入群体住房需求与愿望就需要政府出面进行助推。政府应不断完善住房保障体系，加大经济适用房和廉租房建设速度与规模，尤其是规模的扩大更为重要，让更多的老百姓居有其屋、安乐生活、享受到中国特色社会主义新时代带来的成果。其次，严格执行经济适用房审批标准，真真正正让需要的人得到经济适用房，尽量限制转让，避免经适房的空置，避免资源浪费。

3.2 建立完善的土地储备制度，把握控制土地投放节奏

土地储备能够优化配置城市土地资源、提高土地使用效率、合理经营城市土地、寻求更多的土地收益、配合国有企业改革、规范土地市场等目标使土地的价值得到最大体现[2]。政府应建立完善的土地储备制度，从源头适时加以控制，做到灵活土地投放节奏，该放松时不收紧，该收紧时不放松，真正松紧有度，达到影响并调节房地产价格的作用。

3.3 适时引导消费者理性消费

消费者要根据自身的收入水平、支付能力确定消费能力，切忌跟风、攀比、过度开支，不能一味的认为房价只涨不跌。房地产不仅是一种商品，还是一种特殊的商品。即是商品就要遵循价值规律，也就是说房地产价格既会上涨也会下跌。对于消费者来说，购买房地产这种特殊、大额商品一定要谨慎慎重、一定要理性分析、理性消费，千万不能存在从众心理，盲目跟风！更要抑制一些非理性需求，坚决不能成为房价迅速上升的推动者。消费者还需要转变一下住房消费观念，变“购”为“租”，减缓市场供求压力[4]。

【参考文献】

[1]王子侯.社科院：一线城市房价稳中有降，热点城市开始退热企稳[EB/OL].http：//house.people.com.cn/n1/2018/0129/c164220-29793726.html.

[2]黑濤.济南房地产价格影响因素分析[D].天津大学，2011.

[3]张璐，肖正平.济南再无“住东不住西”[J].2015，21—23.

[4]凌钢，潘光杰.济南房地产行业发展现状及对策研究[J].企业家天地.2014，（3）：11—12.