集体经营性建设用地入市政策与实践探索

谢佳冀

随着我国城市化不断推进，我国的城市土地的面积已经不足以为我国工业化提供建设用地，但是我国农村还有大量的土地没有进行有效的使用，很多土地都是浪费掉，为了开发农村市场的市场潜力，国家积极的推进农村市场建设用入市的政策，2016 年，中央 1 号文件提到“推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点”，在此背景下我，我们来分析集体经营性建设用地入市政策现实推进政策的现实问题。

一、 集体经营性建设用地入市政策实施现状评估

（一） 农村集体经营性建设用地入市政策实施成果分析

制定政策是改革实施的第一步，只有切身符合于实际的政策才能保证改革的成功，不断的推进该改革的全面深化，这是农村的新土地改革是为了构建全国统一的土地市场，提高农村土地资源的效率，使得改革开放的红利更多的流向农民，而集体经营性建设用地入市政策正是在这种背景下制定的，从2015年来，政策取得一定的效果。

首先初步形成了城乡建设用地的统一市场，构建统一的建设用地市场是此次土地改革的最关键的一步，很多这次土地改革的试点区域，都采取用地租凭、转让入市的经验，一步步建构起土地入市的用地市场，比如将全县集体经营性建设用地入市工作全部纳入县公共资源交易中心等操作，让市场来对土地入市进行动态的把握，进入不断的推动城乡的统一建设用地市场规划化。

其次，形成了收益由国家、集体、个人共享，建立了兼顾国家、集体和农村农民三体一体的利益分配机制。这次改革仅只是考虑国家和集体的利益，也注重考利农民的利益，让三者的利益在入市之后能夠得到合理的划分，这也是此次建设用地入市的重要一步，很多试点县制定了相关政策，例如德清县据此制定了“谁所有、谁收益”的政策，明确规定了收益属性，收益比例分配的问题，对广大农民的收益的保障起到很关键的作用。

最后政策不断推进农村经济发展与农村产业结构优化升级，很多的城市都是市场极为活跃，但是由于受到土地的制约，约束了企业产业的升级，此次农村集体经营性建设用地的同等入市改革为了很多企业的发展，促进企业的产品升级，这也同样的影响着农村的经济发展和产业的结构升级，这都是国家制定政策，释放土地红利带来的经济效应，从而同时对企业和农村产业结构化升级带来的后果。

（二）集体经营性建设用地入市政策实施不足探讨

由于受到很多主观和客观原因的约束，集体性经营建设用地入市政策推进不完善，尽管这些问题并没有对这次改革带来巨大的阻碍，但是这些苗头已经出现，总共可以分为两点，第一点，是政策本身制定的不完善；其次是政策在具体的实施中遇到了问题，就出现与原本目的不相同的偏差实施，例如有些县级试点过程中出台的一些政策，如浙江省德清县农村集体经营性建设用地入市实施方案，虽然此方案是为了进一步的推进建设用地的进一步入市，但是这个方案对土地入市的具体方案和步骤没有阐明，像如何将集体经营性建设用地入市与以前的土地征收制度联合起来没有在此方案中体现，此外，还有集体经营性建设用地入市与市场金融抵押问题也没有进行讨论，这些问题都显示，我国的集体经营性建设用地入市政策本身制定的还不完善，需要进一步、详细的制定用地规范。

二、 优化集体经营性建设用地入市政策实施对策研究

（一） 明确土地产权

在集体经营性建设用地入市存在产权很模糊的现象，例如现存量与新增集体经营性建设用地入市的问题很麻烦，像有的农村土地满足集体经营性建设用地的标准，但是不满足经营性建设用地所规定标准要求，所以不能进行入市使用。明确土地产权，是为了保证产权人的合法利益，是土地合法入市的前提，不然入市的土地就不能进行带来收益，影响产权人和市场的收益。

（二）规范征地程序

以往的土地征收制度存在很多不合理的地方，不仅阻碍我国的土地制度的实行，也使干部的形象受损，因在此次的优化集体经营性建设用地征地必须要按着规范办事，保证农民的知情权和合法利益，不断的规划征地程序，对土地征收过程中，必须按照征地程序对农民进行依法补偿等。

（三） 优化利益分配

此次的农村土地的改革最主要的问题还是利益分配问题，这是建设用地入市政策难点和重点，这是是一次改革的新的尝试，这次不仅是保证国家和集体的利益，还要对农民的利益进行保证，必须按照入市实际情况，实事求是，具问题具体分析对利益分配的比例进行划分，重点是保证农民的合法利益。

三、结语

此次的集体经营性建设用地入市是我们党跟国家，基于现阶段中国的问题提出的一项伟大政策，是有时代特点的政策，是在新时代特点提高农村土地的使用效率，建立统一的土地用地市场，是改革的红利流向农民，相信这次政策有效实施之后，一定会极大的推动农村经济的发展。（作者单位为北京建筑大学）